在加拿大,關於房貸的三個誤區及背後的真相,很多人都不知道

當前的COVID-19新冠肺炎緊急公共衛生事件給許多加拿大人帶來了財務挑戰，包括那些可能難以償還房屋貸款的人。

無論客戶是受新冠疫情衝擊而遭遇經濟上的意外巨變，還是希望更改房貸，都應根據房貸協議了解可以更改和不可更改的內容。

下面為你揭開關於房貸的三個常見誤區背後的真相：

!誤區1：我可以隨時更改或終止房貸

生活中充滿了意外 (現在的疫情就是一個例子)，會導致一些人考慮搬出目前居住的房子並提前終止房貸協議。

需要注意的是，“違反房貸合同”或需承擔一筆 (可能巨大的) 經濟成本。如果客戶的房貸不允許提前還款，卻在期限 (通常為五年) 結束前還清，貸款機構一般會收取一筆提前還貸費用。以下是TD的做法。

開放式房屋貸款最適合希望能靈活地隨時提前支付未償還貸款的任意金額，但不希望承擔提前還貸費用的客戶。

浮動利率封閉式房屋貸款的提前還貸費用是以三個月的利息計算。TD使用您的年利率來計算您的提前還款額在90天內應欠的利息，結果就是您須支付三個月的利息金額。

固定利率封閉式房屋貸款的提前還貸費用是以下兩項中金額較高者：

1.三個月的利息金額，或

2.利率差額 (IRD)，也就是您在提前還款時所欠的本金與使用類似房貸利率時所欠的本金之間的差額。類似房貸利率是類似房屋貸款的公布利率，減去您所享有的任何利率折扣。想估算您的利率差額，請查詢TD提前還貸計算器：https://zh-tools.td.com/mortgage-prepayment-calculator/

取決於貸款期限所剩時間，提前還貸費用可高達數千元，因此您應在決定還清房貸之前先了解您的房貸條款，這一點至關重要。

客戶還有其他選擇。如果您有固定利率房屋貸款並且要搬新家，或許可以免費將現有的房貸條款轉移到新的房貸。如果您新買的房子需要相同或更高本金的房貸，這也許是可行的辦法。如果您需要額外的資金，您現有的利率和期限可轉到新的房屋貸款並適用於您現有的本金金額，而任何額外的資金會按最接近您剩餘時間的期限以當前的利率計算。最終利率是結合了現有利率和新利率的混合利率。

想了解關於提前還貸費用的更多信息並討論您特定的房屋貸款，請前往分行或致電1-800-722-3098向TD房貸專員查詢。

!誤區2：我可以隨時一次性支付大筆房貸還款

如果您有額外的資金 (比如在疫情期間繼續工作同時減少了開支)，您可能想用這些多出來的錢來一次性支付大筆房貸還款。

作出額外的房貸還款有其好處，包括縮短房貸攤還期 (還清房貸所需時間) 以及在攤還期內支付更少的利息。

但並非所有房貸都一樣，因此您需要了解您的房貸是否允許您這麼做。

舉個例子，TD提供可提前還款和不能提前還款兩種房貸類型，每種都有其優勢，反映了不同客戶的需求。

開放式房屋貸款最適合希望能靈活地隨時提前支付未償還貸款的任意金額，但不希望承擔提前還貸費用的客戶。由於增加了這一靈活性，開放式房屋貸款的利率通常高於相同期限的封閉式房屋貸款利率。

另一方面，封閉式房屋貸款可讓您每年最多提前償還初始本金的15%。如果您想提前償還超過15%，可能須支付提前還貸費用。

除了一次性支付大筆還款外，您也可以加快或放慢還款頻率。如果您將還款頻率從每月一次增加到加速每周一次或甚至每兩周一次，隨着時間的推移，這些更頻繁的本金和利息還款將意味着您可以更快地還清房貸。您還可以每年一次提高本金和利息還款，可增加的金額最多是常規本金和利息還款的100%。

誤區3：“續貸”和“再貸款”是同一回事

您應當對您的房貸期限瞭然於心，並能預期您的房貸何時到期，以便您可決定下一步該怎麼做。續貸 (renew) 和再貸款(refinance) 是兩種較常見的做法，但重要的是了解這兩者並不相同。

續貸很好理解，如果您的房貸到期但未全部還清，您當前的貸款機構可能會向您提供為貸款續期這一選擇。如果您想要續貸，您與貸款機構將為剩餘金額商定新的期限和利率。

續貸時應考慮的因素包括：

您想要的房貸類型：封閉式還是開放式，固定利率還是浮動利率

本金和利率還款的金額和頻率

再貸款意味着重新商定現有的房貸協議，通常是通過使用可用的房屋資產凈值來增加本金金額，或通過利用較低的利率來合併其他債務並可能降低其他借貸成本。在再貸款的過程中，您和貸款機構會商定新的金額、期限、利率和攤還期。

續貸和再貸款之間的另一個重要區別是，與續貸不同，如果客戶想獲得再貸款的資格，必須提交申請並符合再貸款的條件。

在這個過程中，您與房貸顧問會討論的事項還包括：

到期之前：如果您想在房貸到期之前進行再貸款，這個過程會更複雜一點，而且您將需要考慮提前還貸費用。

可以借多少錢：當您通過再貸款獲取新房貸時，您最多只能借到房屋當前市場價值的80%。

收費：除了可能要支付物業估價費外，您也許還要支付為物業登記房貸的法律費用。另外，您可能也須支付解除房貸費。

在過程中不要操之過急。不論是續貸還是再貸款，都要確保您考慮到貸款機構提供的各種方案，並重新評估您目前的財務狀況和目標，以決定最適合您的選擇。

準備就緒後，請務必與TD房貸專員聯繫，討論再貸款對您是否適用。

正如任何法律協議一樣，在作出任何改變 (例如賣房或解除房貸) 之前，了解您的房貸條款和條件尤為重要。