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看這關鍵指標 加國房市太泡沫了 美國地產就像在打折


陳萱

根據加拿大房地產資訊網站BetterDwelling的分析,加拿大的住房價格在過去十幾年來飛速增長,對比之下,經歷過次貸危機的美國,房價更便宜、貼近實際。

而加拿大的危機將會何時爆發呢?

文章指出,房地產市場有沒有泡沫,其中一個關鍵的參考指標是:房價與租金的比率(house price-to-rent ratio)。

租金是與收入增長密切相關的基本指標,因此伴隨著時間推移,租金的變化往往趨於穩定。它可以反映出收入或是生產力的變化。

與租金不同,房價則反映出信貸領域獲取難易程度的變化。

觀察房價與租金的變化,則可以看出房價是否被高估、市場是否存在泡沫。

當房價高於租金的增長速度時,意味著房價被高估。

但當房價持續被高估時,則意味著市場的泡沫出現。

2006年,美國次貸危機發生之前,正是這種房價被持續高估、信貸獲取容易的典型桉例。

加拿大自2005年以來,房價增幅比租金高107%

統計顯示,加拿大房價在過去幾個月增長迅速,顯示出明顯被高估。僅2020年第四季度的房價比租金的增長速度就要快7.7%。

從2005年以來,房價增速比租金增速指數已經超出107%。

如果從長期來看,對比1970年以來,房價租金比率的增長高達574%。這表明過去50年來,加拿大的房價一直在以驚人的速度上漲。

美國自2005年以來,房價增幅比租金低1%

美國在過去一年裡,房價增長要明顯快於租金的增長,漲幅甚至超過加拿大。

2020年第四季度,美國房價上漲8.1%。但如果從長期對比來看,美國房價與租金漲幅對比,房價甚至比2005年時期還要低1.5%。

從過去50年,美國房價與租金比率來看,該數值對比1970年時期,漲幅只有26%。這意味著,雖然美國房價也在上漲,但與租金漲幅之間的對比關係來看,則處於更為溫和的水平。

統計顯示,加拿大的房價與租金比率增長明顯高於美國,只有過去一年是例外。這似乎是過去幾十年來極少發生的情況。

總體來說,加拿大的房價比租金增長速度要快得多,如果以1970年為起點,過去50年來,加拿大房價的增速比美國要快21倍。

這或許也佐證了,為什麼加拿大人對房地產市場投資如此情有獨鍾。

從歷史長期來看,加拿大的房價一直比租金增速要更快,但在2000年以後,房價進入起飛模式。

儘管在2008/2009年金融危機期間,加拿大的房價租金比率出現短暫的走低,但之後增速似乎更快。

相比之下,美國的房價租金比更具周期性,在房市泡沫期間出現波峰,伴隨著經濟衰退形成低谷,再最終回到平衡狀態。

房價租金比除了作為房市泡沫的重要指標之外,也是顯示可疑估值的基本指標。從該比率來看,加拿大的經濟基本面要明顯落後於美國。而加拿大的房價卻明顯瘋漲更狂熱。

但即使房價已經瘋狂飆升到如此高度,仍然很難讓加拿大人相信,房價可能有一天會下降。

加拿大的泡沫會像美國次貸危機一樣破裂嗎?

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