房产

纣王教你三招,买好多伦多公寓楼花


饿人日记

最近楼花市场火爆,纣王在上周的文章里提到最近GTA有近30个楼花项目开盘销售。


看看这图:哇,辣么多的项目, 简直令人眼花缭乱。


那么问题就来了,辣么多的项目,究竟选哪个项目好?


据历年统计,多伦多有少数(大约3-5%)的楼花项目,楼盘开卖以后,突然有一天宣布项目破产。


虽然定金大都能退回,但已经耽误了不少人的投资计划和机会,官司又打不赢,令人愤怒又无奈,WTF!


虽然纣王一直在介绍好楼盘,但授人以鱼不如授人以渔!


今天纣王就教朋友们三招,特别是初次买楼花的朋友,买好楼花 CONDO


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第一招:要细挑


挑什么呢?首先 挑好的开发商,挑大的实力雄厚的历史比较长的加拿大/美国开发商。


特别 警惕成立不久、没有做过大项目的小开发商或者外国的开发商


如果自己是小白,也不知道有那些知名的开发商。先看看这种图,显示了多伦多开发商们历年分别建的高层公寓总数量排行榜。


圆圈越大,建过的公寓数量越多,时间越久,综合排名通常越靠前。


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所以初次进入楼花投资领域,建议就买那些排名前十名开发商的项目吧。


选择名开发商,目的只有一个:避坑 ,尽可能避免项目取消、转手、重大质量事故的风险。


地产投资靠时间,不靠开发商,只要他们不给你挖坑,就是好事


其次,挑好的地点,交通要便利,地铁沿线最好,容易上高速,未来社区要有发展潜力。这个纣王不细谈,太琐碎。


但凡买楼花,纣王一定要自己去实地考察,特别留意周围的楼房的高度,看会不会阻挡视野。再如未来规划,如旁边会不会再建高楼、地铁、学校、社区中心等。


一个很好的办法就是在google 地图上看看,几乎都能把周围的现状了解得一清二楚。


现场考察+Google 地图,基本上可以避免地点上的选择失误。


最后,要挑户型,朝向,楼层。


不要电梯旁边的,不要面对垃圾通道的,方方正正的最好 ,也不要尖角或者大弧型的,难以摆设家具的。有些外表很漂亮,婀娜多姿,但里面很不实用,管理费也高,楼价也比周围的涨得要慢。


楼层不要太低,特别是像多伦多市中心,五层以下肯定不买,因为周围楼多,就跟住在井底一样,只看见四周高楼一角的天空,以后转手也不容易。


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第二招:要趁早


张爱玲说:出名要趁早,


纣王说: 买楼花要趁早,最好第一批就拿下


跟买现楼不一样,很多开发商不会那么早就透露户型或者价格表,因为开发商的心里也很矛盾的:既想卖个高的价格,但是又有点担心价格高而滞销,影响项目进度与银行贷款。


虽然每个开发商的销售方式不一样,但大部分的开发商都会谨慎地试探性的释放出部分单元,进行小范围内的售卖,然后再看看市场反应进行调整。


所以, 早买往往会有价格上的优惠和奖励


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越早填认购意向表,那么你拿到的价格有可能就越好。很多热销的楼盘,试水之后,看市场火爆 ,就一点一点的加价,每隔一段时间放一些单位出来。最后一天公开发售的时候,已所剩无几。


很多人要等到全部资料如户型和价格都知道一清二楚,才开始研究和决定填购买意向表( worksheet),但等到那个时候,很有可能已经晚了。


加拿大购买公管公寓CONDO楼花, 从双方签字起有十天的冷静期,购买者可以在冷静期内可以取消合同,拿回定金。


所以 早点填写购买意向书,有备无患。


买condo楼花,时间点非常重要,有很多时候一拖延就错过了最佳时间点。


如果想投资condo楼花,应该平时多关心一下可能出来的新楼盘,早作准备,去看看现场,打听它的大概价位/潜力,以便机会来临的时候就能够迅速决定买。


机会偏爱有准备的头脑


建议一定要提早填认购意向表,等填了看到户型,可以再决定签不签合同。签了合同,还有十天的冷静期呢。但如果没有进入到这个认购圈里面,那就完全没有机会了。


第三招:要多问


对于一个多年投资Condo楼花的人而言,很多东西都已经驾轻就熟,一看就知道。但是对于初次或者经验不多的condo投资者而言,很多都是新的东西,很有可能是一头雾水。


解决的办法就要 勤问,多问,问自己的经纪,问开发商销售人员 。除了一般的问题,比如说这个楼盘什么时候交付,每月管理费多少,付款的安排是怎么样,HST, 海外买家能不能做POA,  还有ABC三个问题一定要弄清楚的。


A ,最后交接的Closing Cost大概多少。很多初次Condo楼花购买者在律师楼签字收楼的时候,看到清单里这些款项的时候,可能都会吃了一惊。


一般而言,最后的交付费用可能会占到屋价的2~4%。要弄清楚背后潜在的些收费项目,以及开发商或者是政府收的发展费用,会不会封顶?如果没有封顶,那4-5年以后,难说市政府会收你多少钱。


一定要弄清:the Development Levy Charge are capped or not.


看看以下合同里的条款,就是把Development Charge 封顶,不超过$12000。

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B, 很多楼花购买者买楼花就是为了在交付之前楼价上涨而转让的 (assignment sale), 就算本意要自住或长期持有的,但难说4-5年以后计划有所改变。


所以购买前一定要问清楚的,能不能转让,如果转让的话有什么条件?可以免费一次吗?还是要交钱?在什么时候可以转?如果不允许免费转让一次的,那自己要不要再考虑一下?


很常见的情况就是:开发商的购买合同条款规定转让是要收钱的,例如$5000,但在促销期间,免了这罚款, 所以会有修改:如下图:

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C, 在拿了钥匙到最后产权交接的那段时间可不可以出租。


很多开发商允许在拿了钥匙之后可以出租。但也有些开发商是附带有条件的,例如要付给开发商相当于1-2月的月租的,有些则是完全禁止的。


如果不能出租,那对很多以投资出租为目的的买家则是不能接受的。


这三条一定要在正式合同签订后十天内仔细检查,看有没有被遗漏。


几十页的合同文件,通篇法律专业名词,晦涩难懂,又长又臭, 纣王的建议是可以花点钱请个律师把把关哈。这点小钱,绝对值得啦!


更多的细节,盆友们可以打电话给纣王聊聊哈!


最后祝大家复活节长周末愉快!


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作者简介:Joe Wang

– 硕士,毕业于浙江大学,中山大学, 十多年专做多伦多市中心、密西沙加、Oakville房地产买卖投资,

– 曾在多家世界500强跨国公司世界各地从事销售与管理工作,具有全球战略投资视野,

– 对市场变化感觉敏锐,大势判断准确,小处分析细致,谈判能力一流,

– 尤其擅长卖房,曾带领团队创造大多地区1个卖盘收到60个offer的记录,

– 为人诚恳随和,服务热情周到,始终秉承客户利益至上的原则,在客户中赢得极佳的口碑.

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