纣王教你三招，买好多伦多公寓楼花
饿人日记
最近楼花市场火爆，纣王在上周的文章里提到最近GTA有近30个楼花项目开盘销售。
看看这图：哇，辣么多的项目， 简直令人眼花缭乱。
那么问题就来了，辣么多的项目，究竟选哪个项目好？
据历年统计，多伦多有少数（大约3-5%）的楼花项目，楼盘开卖以后，突然有一天宣布项目破产。
虽然定金大都能退回，但已经耽误了不少人的投资计划和机会，官司又打不赢，令人愤怒又无奈，WTF！
虽然纣王一直在介绍好楼盘，但授人以鱼不如授人以渔！
今天纣王就教朋友们三招，特别是初次买楼花的朋友，买好楼花 CONDO 。
第一招：要细挑
挑什么呢？首先 ， 挑好的开发商，挑大的实力雄厚的历史比较长的加拿大/美国开发商。
特别 警惕成立不久、没有做过大项目的小开发商或者外国的开发商 。
如果自己是小白，也不知道有那些知名的开发商。先看看这种图，显示了多伦多开发商们历年分别建的高层公寓总数量排行榜。
圆圈越大，建过的公寓数量越多，时间越久，综合排名通常越靠前。
所以初次进入楼花投资领域，建议就买那些排名前十名开发商的项目吧。
选择名开发商，目的只有一个：避坑 ，尽可能避免项目取消、转手、重大质量事故的风险。
地产投资靠时间，不靠开发商，只要他们不给你挖坑，就是好事 。
其次，挑好的地点，交通要便利，地铁沿线最好，容易上高速，未来社区要有发展潜力。这个纣王不细谈，太琐碎。
但凡买楼花，纣王一定要自己去实地考察，特别留意周围的楼房的高度，看会不会阻挡视野。再如未来规划，如旁边会不会再建高楼、地铁、学校、社区中心等。
一个很好的办法就是在google 地图上看看，几乎都能把周围的现状了解得一清二楚。
现场考察+Google 地图，基本上可以避免地点上的选择失误。
最后，要挑户型，朝向，楼层。
不要电梯旁边的，不要面对垃圾通道的，方方正正的最好 ，也不要尖角或者大弧型的，难以摆设家具的。有些外表很漂亮，婀娜多姿，但里面很不实用，管理费也高，楼价也比周围的涨得要慢。
楼层不要太低，特别是像多伦多市中心，五层以下肯定不买，因为周围楼多，就跟住在井底一样，只看见四周高楼一角的天空，以后转手也不容易。
第二招：要趁早
张爱玲说：出名要趁早，
纣王说：
买楼花要趁早，最好第一批就拿下
。
跟买现楼不一样，很多开发商不会那么早就透露户型或者价格表，因为开发商的心里也很矛盾的：既想卖个高的价格，但是又有点担心价格高而滞销，影响项目进度与银行贷款。
虽然每个开发商的销售方式不一样，但大部分的开发商都会谨慎地试探性的释放出部分单元，进行小范围内的售卖，然后再看看市场反应进行调整。
所以， 早买往往会有价格上的优惠和奖励 。
越早填认购意向表，那么你拿到的价格有可能就越好。很多热销的楼盘，试水之后，看市场火爆 ，就一点一点的加价，每隔一段时间放一些单位出来。最后一天公开发售的时候，已所剩无几。
很多人要等到全部资料如户型和价格都知道一清二楚，才开始研究和决定填购买意向表（ worksheet），但等到那个时候，很有可能已经晚了。
加拿大购买公管公寓CONDO楼花, 从双方签字起有十天的冷静期，购买者可以在冷静期内可以取消合同，拿回定金。
所以 早点填写购买意向书，有备无患。
买condo楼花，时间点非常重要，有很多时候一拖延就错过了最佳时间点。
如果想投资condo楼花，应该平时多关心一下可能出来的新楼盘，早作准备，去看看现场，打听它的大概价位/潜力，以便机会来临的时候就能够迅速决定买。
机会偏爱有准备的头脑 ！
建议一定要提早填认购意向表，等填了看到户型，可以再决定签不签合同。签了合同，还有十天的冷静期呢。但如果没有进入到这个认购圈里面，那就完全没有机会了。
第三招：要多问
对于一个多年投资Condo楼花的人而言，很多东西都已经驾轻就熟，一看就知道。但是对于初次或者经验不多的condo投资者而言，很多都是新的东西，很有可能是一头雾水。
解决的办法就要 勤问，多问，问自己的经纪，问开发商销售人员 。除了一般的问题，比如说这个楼盘什么时候交付，每月管理费多少，付款的安排是怎么样，HST, 海外买家能不能做POA, 还有ABC三个问题一定要弄清楚的。
A ，最后交接的Closing Cost大概多少。很多初次Condo楼花购买者在律师楼签字收楼的时候，看到清单里这些款项的时候，可能都会吃了一惊。
一般而言，最后的交付费用可能会占到屋价的2~4%。要弄清楚背后潜在的些收费项目，以及开发商或者是政府收的发展费用，会不会封顶？如果没有封顶，那4-5年以后，难说市政府会收你多少钱。
一定要弄清：the Development Levy Charge are capped or not.
看看以下合同里的条款，就是把Development Charge 封顶，不超过$12000。
B， 很多楼花购买者买楼花就是为了在交付之前楼价上涨而转让的 （assignment sale）, 就算本意要自住或长期持有的，但难说4-5年以后计划有所改变。
所以购买前一定要问清楚的，能不能转让，如果转让的话有什么条件？可以免费一次吗？还是要交钱？在什么时候可以转？如果不允许免费转让一次的，那自己要不要再考虑一下？
很常见的情况就是：开发商的购买合同条款规定转让是要收钱的，例如$5000，但在促销期间，免了这罚款， 所以会有修改：如下图：
C, 在拿了钥匙到最后产权交接的那段时间可不可以出租。
很多开发商允许在拿了钥匙之后可以出租。但也有些开发商是附带有条件的，例如要付给开发商相当于1-2月的月租的，有些则是完全禁止的。
如果不能出租，那对很多以投资出租为目的的买家则是不能接受的。
这三条一定要在正式合同签订后十天内仔细检查，看有没有被遗漏。
几十页的合同文件，通篇法律专业名词，晦涩难懂，又长又臭， 纣王的建议是可以花点钱请个律师把把关哈。这点小钱，绝对值得啦！
更多的细节，盆友们可以打电话给纣王聊聊哈！
最后祝大家复活节长周末愉快！
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作者简介：Joe Wang
– 硕士，毕业于浙江大学，中山大学， 十多年专做多伦多市中心、密西沙加、Oakville房地产买卖投资，
– 曾在多家世界500强跨国公司世界各地从事销售与管理工作，具有全球战略投资视野，
– 对市场变化感觉敏锐，大势判断准确，小处分析细致，谈判能力一流，
– 尤其擅长卖房，曾带领团队创造大多地区1个卖盘收到60个offer的记录，
– 为人诚恳随和，服务热情周到，始终秉承客户利益至上的原则，在客户中赢得极佳的口碑.
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