紂王教你三招，買好多倫多公寓樓花
餓人日記
最近樓花市場火爆，紂王在上周的文章里提到最近GTA有近30個樓花項目開盤銷售。
看看這圖：哇，辣么多的項目， 簡直令人眼花繚亂。
那麼問題就來了，辣么多的項目，究竟選哪個項目好？
據歷年統計，多倫多有少數（大約3-5%）的樓花項目，樓盤開賣以後，突然有一天宣布項目破產。
雖然定金大都能退回，但已經耽誤了不少人的投資計劃和機會，官司又打不贏，令人憤怒又無奈，WTF！
雖然紂王一直在介紹好樓盤，但授人以魚不如授人以漁！
今天紂王就教朋友們三招，特別是初次買樓花的朋友，買好樓花 CONDO 。
第一招：要細挑
挑什麼呢？首先 ， 挑好的開發商，挑大的實力雄厚的歷史比較長的加拿大/美國開發商。
特別 警惕成立不久、沒有做過大項目的小開發商或者外國的開發商 。
如果自己是小白，也不知道有那些知名的開發商。先看看這種圖，顯示了多倫多開發商們歷年分別建的高層公寓總數量排行榜。
圓圈越大，建過的公寓數量越多，時間越久，綜合排名通常越靠前。
所以初次進入樓花投資領域，建議就買那些排名前十名開發商的項目吧。
選擇名開發商，目的只有一個：避坑 ，儘可能避免項目取消、轉手、重大質量事故的風險。
地產投資靠時間，不靠開發商，只要他們不給你挖坑，就是好事 。
其次，挑好的地點，交通要便利，地鐵沿線最好，容易上高速，未來社區要有發展潛力。這個紂王不細談，太瑣碎。
但凡買樓花，紂王一定要自己去實地考察，特別留意周圍的樓房的高度，看會不會阻擋視野。再如未來規劃，如旁邊會不會再建高樓、地鐵、學校、社區中心等。
一個很好的辦法就是在google 地圖上看看，幾乎都能把周圍的現狀了解得一清二楚。
現場考察+Google 地圖，基本上可以避免地點上的選擇失誤。
最後，要挑戶型，朝向，樓層。
不要電梯旁邊的，不要面對垃圾通道的，方方正正的最好 ，也不要尖角或者大弧型的，難以擺設傢具的。有些外表很漂亮，婀娜多姿，但裡面很不實用，管理費也高，樓價也比周圍的漲得要慢。
樓層不要太低，特別是像多倫多市中心，五層以下肯定不買，因為周圍樓多，就跟住在井底一樣，只看見四周高樓一角的天空，以後轉手也不容易。
第二招：要趁早
張愛玲說：出名要趁早，
紂王說：
買樓花要趁早，最好第一批就拿下
。
跟買現樓不一樣，很多開發商不會那麼早就透露戶型或者價格表，因為開發商的心裡也很矛盾的：既想賣個高的價格，但是又有點擔心價格高而滯銷，影響項目進度與銀行貸款。
雖然每個開發商的銷售方式不一樣，但大部分的開發商都會謹慎地試探性的釋放出部分單元，進行小範圍內的售賣，然後再看看市場反應進行調整。
所以， 早買往往會有價格上的優惠和獎勵 。
越早填認購意向表，那麼你拿到的價格有可能就越好。很多熱銷的樓盤，試水之後，看市場火爆 ，就一點一點的加價，每隔一段時間放一些單位出來。最後一天公開發售的時候，已所剩無幾。
很多人要等到全部資料如戶型和價格都知道一清二楚，才開始研究和決定填購買意向表（ worksheet），但等到那個時候，很有可能已經晚了。
加拿大購買公管公寓CONDO樓花, 從雙方簽字起有十天的冷靜期，購買者可以在冷靜期內可以取消合同，拿回定金。
所以 早點填寫購買意向書，有備無患。
買condo樓花，時間點非常重要，有很多時候一拖延就錯過了最佳時間點。
如果想投資condo樓花，應該平時多關心一下可能出來的新樓盤，早作準備，去看看現場，打聽它的大概價位/潛力，以便機會來臨的時候就能夠迅速決定買。
機會偏愛有準備的頭腦 ！
建議一定要提早填認購意向表，等填了看到戶型，可以再決定簽不簽合同。簽了合同，還有十天的冷靜期呢。但如果沒有進入到這個認購圈裡面，那就完全沒有機會了。
第三招：要多問
對於一個多年投資Condo樓花的人而言，很多東西都已經駕輕就熟，一看就知道。但是對於初次或者經驗不多的condo投資者而言，很多都是新的東西，很有可能是一頭霧水。
解決的辦法就要 勤問，多問，問自己的經紀，問開發商銷售人員 。除了一般的問題，比如說這個樓盤什麼時候交付，每月管理費多少，付款的安排是怎麼樣，HST, 海外買家能不能做POA, 還有ABC三個問題一定要弄清楚的。
A ，最後交接的Closing Cost大概多少。很多初次Condo樓花購買者在律師樓簽字收樓的時候，看到清單里這些款項的時候，可能都會吃了一驚。
一般而言，最後的交付費用可能會佔到房價的2~4%。要弄清楚背後潛在的些收費項目，以及開發商或者是政府收的發展費用，會不會封頂？如果沒有封頂，那4-5年以後，難說市政府會收你多少錢。
一定要弄清：the Development Levy Charge are capped or not.
看看以下合同里的條款，就是把Development Charge 封頂，不超過$12000。
B， 很多樓花購買者買樓花就是為了在交付之前樓價上漲而轉讓的 （assignment sale）, 就算本意要自住或長期持有的，但難說4-5年以後計劃有所改變。
所以購買前一定要問清楚的，能不能轉讓，如果轉讓的話有什麼條件？可以免費一次嗎？還是要交錢？在什麼時候可以轉？如果不允許免費轉讓一次的，那自己要不要再考慮一下？
很常見的情況就是：開發商的購買合同條款規定轉讓是要收錢的，例如$5000，但在促銷期間，免了這罰款， 所以會有修改：如下圖：
C, 在拿了鑰匙到最後產權交接的那段時間可不可以出租。
很多開發商允許在拿了鑰匙之後可以出租。但也有些開發商是附帶有條件的，例如要付給開發商相當於1-2月的月租的，有些則是完全禁止的。
如果不能出租，那對很多以投資出租為目的的買家則是不能接受的。
這三條一定要在正式合同簽訂後十天內仔細檢查，看有沒有被遺漏。
幾十頁的合同文件，通篇法律專業名詞，晦澀難懂，又長又臭， 紂王的建議是可以花點錢請個律師把把關哈。這點小錢，絕對值得啦！
更多的細節，盆友們可以打電話給紂王聊聊哈！
最後祝大家復活節長周末愉快！
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作者簡介：Joe Wang
– 碩士，畢業於浙江大學，中山大學， 十多年專做多倫多市中心、密西沙加、Oakville房地產買賣投資，
– 曾在多家世界500強跨國公司世界各地從事銷售與管理工作，具有全球戰略投資視野，
– 對市場變化感覺敏銳，大勢判斷準確，小處分析細緻，談判能力一流，
– 尤其擅長賣房，曾帶領團隊創造大多地區1個賣盤收到60個offer的記錄，
– 為人誠懇隨和，服務熱情周到，始終秉承客戶利益至上的原則，在客戶中贏得極佳的口碑.
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