美國住宅樓價格飛天，辦公樓地產卻入地了

美國住宅樓價飆升未能讓辦公樓市場分得一杯羹，後者因疫情持續遭到冷遇。

過去一年，由於居家辦公成為許多美國人工作“新常態”，辦公室使用面積大幅減少。各大主要寫字樓內，公司為節省成本紛紛騰出已租下的閑置辦公空間，投放轉租市場，使得疫情前就開始的供需失衡問題加劇，辦公區域價格明顯下降。

這在休斯頓尤其明顯。自2015年石油泡沫破滅後，由於油氣行業大量破產和裁員，休斯頓寫字樓空置率本已高達20%以上，今年二季度則進一步飆升至31%，意味着近三分之一辦公區域處於待售狀態。



Savills提供的房地產數據顯示，在休斯敦北部一些地區，空置率甚至高達51%。

目前，休斯頓當地租賃量已比2019年二季度減少41%，租金維持在每年28.96美元/平方英尺上下，變化不大。

舊金山寫字樓市場則是歷史性地供過於求——根據Wolf Street的說法，從“全美最炙手可熱”急劇降溫，空置率從2019年二季度的7%左右飆升至25%以上，南部地區達到35%，整體轉租庫存升至歷史新高。

相較休斯頓，舊金山辦公樓平均租金在每年70美元/平方英尺以上，是前者一倍還多。高昂的租賃成本使得許多僱主早在疫情前，就開始遷往租金更便宜的德州等地。

目前，舊金山租賃量已比2018年第二季度下降62%，比2019年第二季度下降56%，其中40%為續租。隨着租賃需求減少，租金較2019年二季度下降12%。

洛杉磯、芝加哥、華盛頓、西雅圖、曼哈頓等地，辦公樓市場都深陷危機。

洛杉磯：辦公區域整體空置率達24.1%，最高38.0%；租賃量比2019年二季度下降42%，其中38.5%為續租。雖然租金繼續以同比6%漲至每年46.08 美元/平方英尺，但實際優惠力度比以往要大得多。

芝加哥：辦公區域整體空置率達21.9%，最高28.0%；租賃量比2019年二季度下降52%，其中逾一半為續租；租金緩慢降至每年40.40美元/平方英尺，大致與2017年的水平相當。

華盛頓特區：辦公區域整體空置率達21.1%，最高26.9%；租賃量比2019年二季度下降37%，其中超一半來自政府，57%為續租。據Savills，雖然租金每年58.45美元/平方英尺較先前變化不大，但“優惠力度已創下歷史新高”。

西雅圖：辦公區域整體空置率達19.4%，最高29.8%；租賃量比2019年二季度下降60%。同樣，雖然租金與先前基本持平，但“慷慨的優惠措施和靈活的租賃條款”變相降租。

曼哈頓：作為美國最大的寫字樓市場，曼哈頓當前辦公區域整體空置率為18.4%，最高25.8%；租賃量比2019年二季度下降50.5%。租金緩慢降至每年75.60美元/平方英尺，比2019年二季度下降3.5%，同時優惠力度與2020年初相比繼續增加。