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暴跌70%!数百万人断供!这里楼市崩了!这些房地产大“坑”,跨得过去吗?


碧海国际

来源:她乡堂主

没想到,在全球经济多舛的2023,楼市第一个崩了的,是韩国。

韩国房价,真的是跌穿了。

尤其是首尔,过去一年房价暴跌30%,部分区域跌幅达到40%,成交量更是暴跌70%。

以首尔江南区,这个著名的富人区为例。曾经,江南区一套面积仅25平方米的公寓,售价都要高达32亿韩元(约合人民币1676万元)。

而今,这个全韩国房价最高的地方,也是当下跌得最惨的地方。

上述同样房型,现在的售价是23.5亿韩元(约合人民币1231万元),降了8.5亿韩元(约合人民币443.6万元)。而附近其它高级住宅区,也有多个公寓在降价出售,最高降幅达到了10亿韩元(约合人民币521.9万元)。

与此同时,数百万人房贷断供。大家房东因还不起钱紧急出逃,还有房客走投无路,选择轻生……

房子难卖,开发商门甚至在广告里承诺买房子,送奔驰车。

大多数普通人不是买不起,就是不敢买。很多人担心,韩国的“房地产衰退”即将到来,大有超过2008年金融危机的态势。

就连国际货币组织(IMF)也警告称,亚洲地产泡沫离破灭仅一步之遥,尤其是韩国。

图自:澎湃

曾几何时,韩国楼市算得上全球最热门的地区之一。就在此轮暴跌之前,房价连续上涨了好几年。

数据显示,过去5年,韩国房价整体涨了80%,2020~2021年,韩国房价最大涨幅超过40%,首尔更是超过50%,房价一度达每平米15万人民币。

导致此轮暴跌最直接的原因是加息——连续大幅加息。

从2022年4月至2023年1月,韩国央行紧跟美联储步伐,连续7次加息,创下历史纪录。

连续加息导致借贷成本升高,再加上出口低迷以及高通胀问题,没房子的不想买房子,背着巨额贷款的房东门,只能忍痛把房屋低价抛售。

尤其在富人区,很多人宁愿降价几亿韩元,也急着把房子脱手套现。

图自:微信图库

房产政策委员李恩亨表示:“由于上调基准利率带来的贷款负担等原因,即便是在住宅需求较高的江南区,住宅价格也呈现下降的趋势。”

富人可以降价抛售套现,穷人可就没那么容易了。房贷成了压垮一些人的“最后一根稻草”。

“失去工作后,我没有收入,存款早就用光了。9000万韩元的保证金,一直拖着不还给我。我曾经去投诉也报过警,但政府关于全租房诈骗的对策,让人非常失望。我无法再坚持下去了。最后,希望我的死能推动这个问题尽快解决。再见。”

韩国仁川,一位30岁的男子在留下遗书后,服药结束了自己年轻的生命。短短几句话,写满了一个普通人的绝望。

回顾韩国楼市这些年的暴涨暴跌,与当下的加拿大楼市又何其相似。

看到韩国楼市的曾经的疯狂当下的“凄惨”,全球又有多少楼市热门城市,都想看看韩国楼市踩下的“坑”,自己是否迈得过去,包括大温地区。

就在本轮房价暴跌之前,韩国房价过去五年平均涨幅高达80%,仅次于中国香港。

支持楼市繁荣的原因主要有两个,一个是海外炒房客推波助澜,另一个则是以全租房为纽带的炒房体系。

尤其是“全租房”,那是真玩得花。

韩国有两种租房制度,第一种和世界其它国家和地区类似,即支付押金并按月付租金,另外一种则是韩国独有的全租房,也叫传贳房(jeonse)。

而全租房就是租客按照房价的一定比例(一般在50%-80%左右),给房东一大笔押金后便可入住。待1-2年后,租客退房,房东全数退还押金。租约期间,房东可以利用押金经营生意、投资,或者赚取银行利息。

通俗一点说就是,租客借给房东一笔钱,一般是房价的50%-80%,房子就能免费住。两年后,房东还钱,租客还房,两清。

图自:微信图库

拿100万的房子举例,我给你白住不要租金,但你得借我50万周转,没有利息。

韩国的银行甚至推出了专门针对全租房的贷款。也就是说,年轻人即便拿不出买房全款,也可以选择去银行贷款凑齐全租房押金。

或许有人会有疑问,从上述来看,全租房押金可是不低呢?如果拿得出这么大比例的押金,何不直接贷款买房呢?

事实上,此前向银行贷款的利息远低于月租房的租金,因此对于很多年轻人来说,全租房意味着直接向银行支付低利息就可以住上房子了。

某种程度上,“全租房”成了不少韩国年轻人的首选。甚至,有人将此视为一种变相的储蓄方式。

全租房因此在韩国非常受欢迎,高峰时期曾占据了租房市场70%的份额。

图自:微信图库

这个看似房东租客都受益的政策,背后其实隐患巨大。一方面,房东拿着从租客那里“借”来的钱继续“炒房”。在房地产市场上行时,房东手上只要有一套房,就可以通过全租房形式,拿到租客手上相当于房价50%~80%成的押金,再将押金拿去支付一套,甚至两套房首付,将信贷杠杆用到极致,房价也就越炒越高;

另一方面,租客们通过银行低息贷款付的全租房押金,每月支付利息,在利率低的时候,支付的利息只有普通月租的1/4,甚至更低。但结果是,随着房价上涨,两年到期后仍然买不起房。

而这一切之所以如此顺利运转,先决条件是利率保持低位。

在低利率时期,租户可以通过银行贷款用低于普通房租的成本住进同级别住宅;房东可以将收取的大额押金投资于资本市场,或者购入新的房产并以传贳房的方式继续出租。而一旦利率上行,整个逻辑就变了。

韩国央行的连续7次大幅加息,直接击溃了“全租房”的生存链条。

租客支付大笔资金的成本越来越高,甚至觉得将这笔钱存入银行更加划算,当然不会继续选择“全租房”了。

租客不租了,要求房东退钱,房东的钱早就拿“炒房”了,怎么还。这一环扣一环,直接成了压垮楼市的导火索。面临巨大还款还贷压力的房东们,要么降价抛售,要么就跑路了。

看了这一切,估计不少人都会感到唏嘘不已。

回头来看,如果说加息是韩国此轮房地产暴跌的导火索,那么隐藏在全租房背后的“房地产过度金融化”则是最根本的原因。

普通人永远是受房地产崩盘影响最大的,尤其是租客们,房东们跑路后,他们不仅押金损失,甚至还要偿还银行高昂的利息。

再来看大温地产,尽管至少“全租房”这个坑大温没有踩,但“房地产过度金融化”还是需要警惕的!

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