加拿大樓花買家慘了！1年血虧35萬 強制拍賣房

蘇蘇

踏入2023年，多倫多地區房產市場出現艱難時期的早期跡象，一些經紀報告稱，拍賣房和公寓樓花轉讓盤都有大幅增加的跡象，有拍賣盤寫著：「急售！30天內必須賣掉！」

多倫多貸款經紀羅恩·巴特勒（RonButler）說：「這正在以極快的速度發生，一系列奇怪的事件聚集在一起，導致強行拍賣房子（powerofsales）的現象急劇增加。」

雖然這可能會讓人聯想到2008年金融危機期間佛羅里達郊區房屋大幅打折的畫面，但強行拍賣不同於止贖權（foreclosure）。

在強行拍賣下，借款人仍然擁有自己的房屋，但貸款方介入強制出售財產，原因通常是因為借款人無法跟上抵押貸款的還錢支付。

央行去年七次加息再次引發了人們對加拿大人拖欠房貸抵押貸款的擔憂和社交媒體的議論。抵押貸款拖欠率仍然很低，但是，現在發生的違約需要幾個月的時間才能顯示在這些統計數據中。

「無論你今天看到的是什麼，都是九個月前開始的，房貸經紀」巴特勒說。「這只是問題的開始；我們要到5月、6月和7月才能看到這個問題的真正影響。」

多倫多另一名貸款經紀文斯·蓋塔諾（VinceGaetano）表示，本周，他公司已經有3名客戶在收到了私人和替代貸款機構（即BLender）的強行出售通知。

「我從事貸款這項工作已經30年了，我在最近的歷史上從未見過這麼多強行出售盤，」他說。「我不認為這是巧合，我認為這是時代的標誌，」他說。

巴特勒說，這些主要來自私貸，也稱為抵押投資公司（MIC），它們從投資者那裡籌集資金並將其借給房地產借款人，其中一些貸方在當前的高利率環境中苦苦掙扎。

他補充說：「這與安大略省房價下跌相結合，促使許多私人貸款機構或從事私人貸款的個人說，『我要收回抵押貸款。』」

其中大部分是一年期抵押貸款，如果貸方不能在續約時全額支付，他們就只好簡單地說：「好吧，我們必須要回錢，所以我們要強行出售你的房子。」

另一個面臨被迫出售的群體是向替代貸款機構或俗稱「B貸方」貸款的房主，如果他們不得不續約，他們將難以跟上飆升的利率。BLender通常為那些可能不符合大銀行（俗稱ALender）資格的個人提供服務。

在這些情況下，「房貸付款的增加如此之大，以至於幾乎無法控制，」巴特勒說。

在Kijiji或HouseSigma網站上，很多強行拍賣盤以五顏六色的全大寫字母來吸引買家眼球，例如：「急售！！！密西沙加POWEROFSALE**必須在30天內出售！！！」，還有是「」

還有是：「必須30天賣掉！！！」（MUSTSELLIN30DAYS！！！）和「強行拍賣房重返市場—交易失敗！！！」等等。

強行銷售在各大網站上的銷售力量非常搶眼，例如說，一套三睡房四浴室的賓頓聯排別墅在2021年12月以126萬元的價格買進後，於2022年11月底被貸款方強行拍賣，叫價$99萬，6天後以$91.9萬元的價格售出，一年虧本35萬出售。

巴特勒估計，在多倫多和溫哥華有抵押貸款的房主中，只有大約2%到3%有私人或替代貸款機構。

「不過這仍然有意義，」他補充道。「沒有什麼比太多房主不得不出售房子更能影響市場了。」

加拿大抵押貸款和住房公司住房研究專家SeamusBenwell表示，儘管利率上升，但2022年第三季度的數據顯示，加拿大的抵押貸款拖欠率「處於歷史最低水平」，全加拿大範圍內為0.14%，安大略省僅為0.07%，多倫多為0.06%。

但是，和巴特勒一樣，他指出抵押貸款拖欠率是一個滯後指標，往往會在以後出現。這是一個90天的時間框架，因為加拿大人在供不起房貸之前首先犧牲任何其他事情，例如拖欠信用卡和汽車貸款的支付。

他說：「在過去的五六個月里，我們已經開始看到這些產品的拖欠率有所增加，尤其是信用卡。」「這可能是未來困難的跡象，加拿大人正在努力跟上他們所有的付款。」

EquifaxCanada的數據與分析副總裁麗貝卡奧克斯（RebeccaOakes）也衡量抵押貸款拖欠率，她表示，他們的數字也顯示出非常低的拖欠率，不過，Equifax也發現信用卡和汽車貸款拖欠率略有上升。

隨著利率和通脹率的上升，以及一些浮動利率達到觸發利率的人，「他們可能還需要幾個月的時間才能真正開始出現拖欠率，」奧克斯說。

另一名網貸公司創始人ShubhaDasgupta表示，他目前並未看到強行銷售出現驚人的增長。但他看到的「超出常態」。這「更多地是在私人方面」，其中很多「更多地是為了防止房價下降」。

例如，如果一個房主貸款80萬購買一套100萬元的房屋，而房價跌至90萬元，他們可能不想續約貸款。「但那個房主沒有其他選擇，所以私貸所能做的就是將其置於違約並且強制銷售，」他說。

樓花轉讓激增：「現在還不是恐慌的時候」

除了拍賣房外，華人估計也看到，近日在社交網上有很多號稱虧本轉讓的樓花公寓。一些經紀人表示，他們越來越多地聽到公寓樓花買家擔心完成不了交易，爭相拋盤，有經紀呼籲冷靜，稱：「現在不是恐慌的時候。」

2023年，多倫多地區將有超過32,000個新單位將要落成完工，樓花買家需要交接完成交易。

加拿大樓花門戶網站precondoca的房產經紀喬丹·斯林科（JordanSrinko）表示，他的幾位客戶對能否負擔得起樓花投資表示擔憂，許多人在利率低於2%時購買了這些樓花投資。

在2022年七次加息之後，央行的政策利率目前為4.25%，房貸基準利率Prime相應飆升至6.45%，而10天後，央行預計將會進行第8輪加息。

如果樓花交接，為了獲得抵押貸款，所有購房者都必須通過壓力測試，以確定如果利率上升，他們每月可以負擔多少借款和還款，隨著利率不斷攀升，目前測試合格利率已經達到7%，很多樓花買家擔心交接不了。

不過，有地產經紀安撫買家，稱目前還沒到恐慌的時間。

地產經紀斯林科說，上個月，他的團隊與大約70位客戶合作，他們在多倫多的兩個大型公寓開發項目中購買了樓花單元。

「每個人都成功交接，但工作量很大。……有很多小問題要解決，「他說。斯林科並補充說在某些情況下，一些客戶使用私人貸款來完成他們的交易。

「肯定有一些客戶在交接前來找我們轉讓他們的單位，」他說，並補充說他和團隊總是建議買家盡一切可能保留他們的投資。斯林科說，在交接前轉讓樓花公寓的買家，現在發現自己幾乎沒有收支平衡甚至虧本。

與斯林科一樣，多倫多另外一面地產經紀阿拉·馬穆里安（AraMamourian）表示，他的一些客戶也開始詢問如何擺脫開發商的樓花購買協議。

馬穆里安說，對於即將交接的買家來說，擔心能否負擔得起是可以理解的。但是，馬穆里安說，現在「還不是恐慌的時候。」

馬穆里安接受CP24新聞採訪說：「很多人都非常害怕加息，但他們仍然可以交接，……有很多選擇可以保住房子。」

「大多數人應該盡其所能來完成交易。我的首要建議是盡你所能保住房產，未來你會感謝你今天的所做。」

馬穆里安表示，這尤其適用於多倫多市場，所有房產類型的房屋平均價格現已同比下降9.2%。

「我期待加拿大央行的好消息，雖然也許不是減息，但我認為加息周期將會停止，希望到3月暫停加息，」他說。

「我們在（住房）市場看到了更糟糕的時期。……但長遠的計劃中，整個市場都會好起來的。」

Urbanation的研究表明，到2023年，大多倫多地區將建成32,000套新公寓，創下歷史新高。

馬穆里安的地產公司大約有20%的業務是樓花公寓，他說，打算長期持有、搬入或出租的業主應該處於良好狀態。

然而，他承認，那些購買此類房產以賺取快錢的人可能會面臨一些挑戰，但他們並沒有完全了解自己的處境。

他說：「有些人現在遇到了很多麻煩，要在房產市場上賠錢了。」他補充說，在很多情況下，這些買家都相信「壞」經紀，叫他們不惜一切代價拋售。

儘管如此，馬穆里安表示，他預計不會出現大量此類不惜代價拋盤的情況。他指出：「我們沒有看到很大一部分無法交接的情況。」他補充說，在一棟500套單位的公寓中，開發商可能會收回15或20套公寓，並在日後再次出售。「正在發生的事情並沒有將開發商置於危險境地。」

建築業和土地開發協會（BILD）總裁兼首席執行官戴夫·威爾克斯（DaveWilkes）表示，許多兩三年前購買樓花的買家在交接時感到壓力是可以理解的，因為從那時起，市場迅速而戲劇性地發生了很大變化。

他希望看到監管機構現在為穩定房地產市場而做出的改變，包括對壓力測試的調整。

「壓力測試是在利率低的時候進行的。現在利率上升了，壓力測試真的是多餘的，」他說，並指出利率目前處於或接近峰值，不太可能攀升太多。

其次，威爾克斯表示，加拿大央行不應通過將加息過多，超過將房產市場降溫目標。「我們不想看到市場過度疲軟，這將導致人們停止買房，需求不足將導致開發商停止建設，」他說。

威爾克斯最後說道：「有很多意想不到的後果。」在未來幾個月，隨著32000個公寓單位交接以及債務的滯後數據，強制拍賣房和樓花市場的走向將會如何走向呢？