暴跌70%！数百万人断供！这里楼市崩了！这些房地产大“坑”，跨得过去吗？
碧海国际
没想到，在全球经济多舛的2023，楼市第一个崩了的，是韩国。
韩国屋价，真的是跌穿了。
尤其是首尔，过去一年屋价暴跌30%，部分区域跌幅达到40%，成交量更是暴跌70%。
以首尔江南区，这个著名的富人区为例。曾经，江南区一套面积仅25平方米的公寓，售价都要高达32亿韩元（约合人民币1676万元）。
而今，这个全韩国屋价最高的地方，也是当下跌得最惨的地方。
上述同样房型，现在的售价是23.5亿韩元（约合人民币1231万元），降了8.5亿韩元（约合人民币443.6万元）。而附近其它高级住宅区，也有多个公寓在降价出售，最高降幅达到了10亿韩元（约合人民币521.9万元）。
与此同时，数百万人房贷断供。大家房东因还不起钱紧急出逃，还有房客走投无路，选择轻生……
房子难卖，开发商门甚至在广告里承诺买房子，送奔驰车。
大多数普通人不是买不起，就是不敢买。很多人担心，韩国的“房地产衰退”即将到来，大有超过2008年金融危机的态势。
就连国际货币组织（IMF）也警告称，亚洲地产泡沫离破灭仅一步之遥，尤其是韩国。
图自：澎湃
曾几何时，韩国楼市算得上全球最热门的地区之一。就在此轮暴跌之前，屋价连续上涨了好几年。
数据显示，过去5年，韩国屋价整体涨了80%，2020～2021年，韩国屋价最大涨幅超过40%，首尔更是超过50%，屋价一度达每平米15万人民币。
导致此轮暴跌最直接的原因是加息——连续大幅加息。
从2022年4月至2023年1月，韩国央行紧跟美联储步伐，连续7次加息，创下历史纪录。
连续加息导致借贷成本升高，再加上出口低迷以及高通胀问题，没房子的不想买房子，背着巨额贷款的房东门，只能忍痛把房屋低价抛售。
尤其在富人区，很多人宁愿降价几亿韩元，也急着把房子脱手套现。
图自：微信图库
房产政策委员李恩亨表示：“由于上调基准利率带来的贷款负担等原因，即便是在住宅需求较高的江南区，住宅价格也呈现下降的趋势。”
富人可以降价抛售套现，穷人可就没那么容易了。房贷成了压垮一些人的“最后一根稻草”。
“失去工作后，我没有收入，存款早就用光了。9000万韩元的保证金，一直拖着不还给我。我曾经去投诉也报过警，但政府关于全租房诈骗的对策，让人非常失望。我无法再坚持下去了。最后，希望我的死能推动这个问题尽快解决。再见。”
韩国仁川，一位30岁的男子在留下遗书后，服药结束了自己年轻的生命。短短几句话，写满了一个普通人的绝望。
回顾韩国楼市这些年的暴涨暴跌，与当下的加拿大楼市又何其相似。
看到韩国楼市的曾经的疯狂当下的“凄惨”，全球又有多少楼市热门城市，都想看看韩国楼市踩下的“坑”，自己是否迈得过去，包括大温地区。
就在本轮屋价暴跌之前，韩国屋价过去五年平均涨幅高达80%，仅次于中国香港。
支持楼市繁荣的原因主要有两个，一个是海外炒房客推波助澜，另一个则是以全租房为纽带的炒房体系。
尤其是“全租房”，那是真玩得花。
韩国有两种租房制度，第一种和世界其它国家和地区类似，即支付押金并按月付租金，另外一种则是韩国独有的全租房，也叫传贳房（jeonse）。
而全租房就是租客按照屋价的一定比例(一般在50%-80%左右)，给房东一大笔押金后便可入住。待1-2年后，租客退房，房东全数退还押金。租约期间，房东可以利用押金经营生意、投资，或者赚取银行利息。
通俗一点说就是，租客借给房东一笔钱，一般是屋价的50%-80%，房子就能免费住。两年后，房东还钱，租客还房，两清。
图自：微信图库
拿100万的房子举例，我给你白住不要租金，但你得借我50万周转，没有利息。
韩国的银行甚至推出了专门针对全租房的贷款。也就是说，年轻人即便拿不出买房全款，也可以选择去银行贷款凑齐全租房押金。
或许有人会有疑问，从上述来看，全租房押金可是不低呢？如果拿得出这么大比例的押金，何不直接贷款买房呢？
事实上，此前向银行贷款的利息远低于月租房的租金，因此对于很多年轻人来说，全租房意味着直接向银行支付低利息就可以住上房子了。
某种程度上，“全租房”成了不少韩国年轻人的首选。甚至，有人将此视为一种变相的储蓄方式。
全租房因此在韩国非常受欢迎，高峰时期曾占据了租房市场70%的份额。
图自：微信图库
这个看似房东租客都受益的政策，背后其实隐患巨大。一方面，房东拿着从租客那里“借”来的钱继续“炒房”。在房地产市场上行时，房东手上只要有一套房，就可以通过全租房形式，拿到租客手上相当于屋价50%~80%成的押金，再将押金拿去支付一套，甚至两套房首付，将信贷杠杆用到极致，屋价也就越炒越高；
另一方面，租客们通过银行低息贷款付的全租房押金，每月支付利息，在利率低的时候，支付的利息只有普通月租的1/4，甚至更低。但结果是，随着屋价上涨，两年到期后仍然买不起房。
而这一切之所以如此顺利运转，先决条件是利率保持低位。
在低利率时期，租户可以通过银行贷款用低于普通房租的成本住进同级别住宅；房东可以将收取的大额押金投资于资本市场，或者购入新的房产并以传贳房的方式继续出租。而一旦利率上行，整个逻辑就变了。
韩国央行的连续7次大幅加息，直接击溃了“全租房”的生存链条。
租客支付大笔资金的成本越来越高，甚至觉得将这笔钱存入银行更加划算，当然不会继续选择“全租房”了。
租客不租了，要求房东退钱，房东的钱早就拿“炒房”了，怎么还。这一环扣一环，直接成了压垮楼市的导火索。面临巨大还款还贷压力的房东们，要么降价抛售，要么就跑路了。
看了这一切，估计不少人都会感到唏嘘不已。
回头来看，如果说加息是韩国此轮房地产暴跌的导火索，那么隐藏在全租房背后的“房地产过度金融化”则是最根本的原因。
普通人永远是受房地产崩盘影响最大的，尤其是租客们，房东们跑路后，他们不仅押金损失，甚至还要偿还银行高昂的利息。
再来看大温地产，尽管至少“全租房”这个坑大温没有踩，但“房地产过度金融化”还是需要警惕的！
