暴跌70%！數百萬人斷供！這裡樓市崩了！這些房地產大「坑」，跨得過去嗎？
碧海國際
沒想到，在全球經濟多舛的2023，樓市第一個崩了的，是韓國。
韓國房價，真的是跌穿了。
尤其是首爾，過去一年房價暴跌30%，部分區域跌幅達到40%，成交量更是暴跌70%。
以首爾江南區，這個著名的富人區為例。曾經，江南區一套面積僅25平方米的公寓，售價都要高達32億韓元（約合人民幣1676萬元）。
而今，這個全韓國房價最高的地方，也是當下跌得最慘的地方。
上述同樣房型，現在的售價是23.5億韓元（約合人民幣1231萬元），降了8.5億韓元（約合人民幣443.6萬元）。而附近其它高級住宅區，也有多個公寓在降價出售，最高降幅達到了10億韓元（約合人民幣521.9萬元）。
與此同時，數百萬人房貸斷供。大家房東因還不起錢緊急出逃，還有房客走投無路，選擇輕生……
房子難賣，開發商門甚至在廣告里承諾買房子，送賓士車。
大多數普通人不是買不起，就是不敢買。很多人擔心，韓國的「房地產衰退」即將到來，大有超過2008年金融危機的態勢。
就連國際貨幣組織（IMF）也警告稱，亞洲地產泡沫離破滅僅一步之遙，尤其是韓國。
圖自：澎湃
曾幾何時，韓國樓市算得上全球最熱門的地區之一。就在此輪暴跌之前，房價連續上漲了好幾年。
數據顯示，過去5年，韓國房價整體漲了80%，2020～2021年，韓國房價最大漲幅超過40%，首爾更是超過50%，房價一度達每平米15萬人民幣。
導致此輪暴跌最直接的原因是加息——連續大幅加息。
從2022年4月至2023年1月，韓國央行緊跟美聯儲步伐，連續7次加息，創下歷史紀錄。
連續加息導致借貸成本升高，再加上出口低迷以及高通脹問題，沒房子的不想買房子，背著巨額貸款的房東門，只能忍痛把房屋低價拋售。
尤其在富人區，很多人寧願降價幾億韓元，也急著把房子脫手套現。
圖自：微信圖庫
房產政策委員李恩亨表示：「由於上調基準利率帶來的貸款負擔等原因，即便是在住宅需求較高的江南區，住宅價格也呈現下降的趨勢。」
富人可以降價拋售套現，窮人可就沒那麼容易了。房貸成了壓垮一些人的「最後一根稻草」。
「失去工作後，我沒有收入，存款早就用光了。9000萬韓元的保證金，一直拖著不還給我。我曾經去投訴也報過警，但政府關於全租房詐騙的對策，讓人非常失望。我無法再堅持下去了。最後，希望我的死能推動這個問題儘快解決。再見。」
韓國仁川，一位30歲的男子在留下遺書後，服藥結束了自己年輕的生命。短短几句話，寫滿了一個普通人的絕望。
回顧韓國樓市這些年的暴漲暴跌，與當下的加拿大樓市又何其相似。
看到韓國樓市的曾經的瘋狂當下的「凄慘」，全球又有多少樓市熱門城市，都想看看韓國樓市踩下的「坑」，自己是否邁得過去，包括大溫地區。
就在本輪房價暴跌之前，韓國房價過去五年平均漲幅高達80%，僅次於中國香港。
支持樓市繁榮的原因主要有兩個，一個是海外炒房客推波助瀾，另一個則是以全租房為紐帶的炒房體系。
尤其是「全租房」，那是真玩得花。
韓國有兩種租房制度，第一種和世界其它國家和地區類似，即支付押金並按月付租金，另外一種則是韓國獨有的全租房，也叫傳貰房（jeonse）。
而全租房就是租客按照房價的一定比例(一般在50%-80%左右)，給房東一大筆押金後便可入住。待1-2年後，租客退房，房東全數退還押金。租約期間，房東可以利用押金經營生意、投資，或者賺取銀行利息。
通俗一點說就是，租客借給房東一筆錢，一般是房價的50%-80%，房子就能免費住。兩年後，房東還錢，租客還房，兩清。
圖自：微信圖庫
拿100萬的房子舉例，我給你白住不要租金，但你得借我50萬周轉，沒有利息。
韓國的銀行甚至推出了專門針對全租房的貸款。也就是說，年輕人即便拿不出買房全款，也可以選擇去銀行貸款湊齊全租房押金。
或許有人會有疑問，從上述來看，全租房押金可是不低呢？如果拿得出這麼大比例的押金，何不直接貸款買房呢？
事實上，此前向銀行貸款的利息遠低於月租房的租金，因此對於很多年輕人來說，全租房意味著直接向銀行支付低利息就可以住上房子了。
某種程度上，「全租房」成了不少韓國年輕人的首選。甚至，有人將此視為一種變相的儲蓄方式。
全租房因此在韓國非常受歡迎，高峰時期曾佔據了租房市場70%的份額。
圖自：微信圖庫
這個看似房東租客都受益的政策，背後其實隱患巨大。一方面，房東拿著從租客那裡「借」來的錢繼續「炒房」。在房地產市場上行時，房東手上只要有一套房，就可以通過全租房形式，拿到租客手上相當於房價50%~80%成的押金，再將押金拿去支付一套，甚至兩套房首付，將信貸槓桿用到極致，房價也就越炒越高；
另一方面，租客們通過銀行低息貸款付的全租房押金，每月支付利息，在利率低的時候，支付的利息只有普通月租的1/4，甚至更低。但結果是，隨著房價上漲，兩年到期後仍然買不起房。
而這一切之所以如此順利運轉，先決條件是利率保持低位。
在低利率時期，租戶可以通過銀行貸款用低於普通房租的成本住進同級別住宅；房東可以將收取的大額押金投資於資本市場，或者購入新的房產並以傳貰房的方式繼續出租。而一旦利率上行，整個邏輯就變了。
韓國央行的連續7次大幅加息，直接擊潰了「全租房」的生存鏈條。
租客支付大筆資金的成本越來越高，甚至覺得將這筆錢存入銀行更加划算，當然不會繼續選擇「全租房」了。
租客不租了，要求房東退錢，房東的錢早就拿「炒房」了，怎麼還。這一環扣一環，直接成了壓垮樓市的導火索。面臨巨大還款還貸壓力的房東們，要麼降價拋售，要麼就跑路了。
看了這一切，估計不少人都會感到唏噓不已。
回頭來看，如果說加息是韓國此輪房地產暴跌的導火索，那麼隱藏在全租房背後的「房地產過度金融化」則是最根本的原因。
普通人永遠是受房地產崩盤影響最大的，尤其是租客們，房東們跑路後，他們不僅押金損失，甚至還要償還銀行高昂的利息。
再來看大溫地產，儘管至少「全租房」這個坑大溫沒有踩，但「房地產過度金融化」還是需要警惕的！
