五十点加息近在咫尺，房产价格应声下跌

安公子

美股三大指数经历过去两周反弹后基本处于平盘的状态，不过市场的负面情绪转淡，更加趋于中性。在今年的第一季度收官后，美股三大指数均出现了回落。投资者密切关注两周后，美国企业即将进入的财报季节。根据YARDENI RESEARCH的预计：标准普尔500指数今年的盈利成长幅度预计会在8-9%，强劲的数据可能对目前的市场有一定的支撑。

本周二，美联储理事布雷纳德，再次发出鹰派声音，表示美联储将要加快收紧货币政策步伐，不仅要多次五十点的加息，并尽快在5月会议上开始迅速缩减资产购债表。这个发言在一定程度上代表了美联储在加息和缩表时间上都提高了调门。

加拿大央行将在4月13日进行议息会议，受到来自美国的鹰派气息传染，Bay街的五大银行一致认为， 将在这次会议上加息五十个基点！从三月份将利息提高25个基点后，加拿大的高杠杆资产已经开始重新定价。在连续两年的持续升温后，多伦多炙热的房地产市场开始降温，房屋的平均价在三月份略有下降，这与每年春季临近时市场通常会升温的趋势背道而驰，许多分析认为，在加息的压力下，后面的情况更具挑战。

主要是这个加息周期与过往不同，美国和加拿大面临着四十年来最高的通胀水平。在加拿大央行的最新调查显示，无论消费者还是企业家认为在未来两年内，通胀水平保持在5%，这个通胀预期大大超出了加拿大央行的通胀指标2%，显示出从Bay Street到Main Street对于加拿大央行的抑制通胀措施没有信心！

在央行的背离了控制通胀的初衷，基准利率大幅落后于中性利率的情况下，市场对央行的治理通胀决心用脚投票的话，通胀将会进入螺旋式上升，而不是央行所说的临时性的，一旦通胀成为顽疾，仅仅靠提高利息来抑制通胀的效果将会大打折扣，因为涨价的速度肯定会超出加息的速度，而加息是要非常慎重的，需要考虑房地产和经济的承受力，但是企业涨价却会因为担心通胀而加速。

因此一旦市场不相信其治理通胀的决心，加息的周期将会更加艰苦，1970年代的沃尔克就是这样，将利息提升到15%才最终抑制了通胀！因此，对于央行而言，越早的越快的加息，拾回那份丢失的信用，才能以最小的代价达成目标。现在无论是美联储和加拿大央行，已经明显落后于收益率曲线，因此果断的大刀阔斧加息到中性利率才是上策，一方面为潜在的经济衰退积累降息的空间，另一方面不至于为了控制通胀把利息提到炫目的高位。

根据CME联邦基准利率的隐含波动性显示：美联储在未来三次议息会议上，都会采取50个基点的加息，而并非一半的25个基点。到今年年底，美联储的基准利率将会达到2.5%-2.75%，跨过中性利率。甚至有分析师认为，通胀持续不退烧的话，基准利率到明年7月份也许会提升到3.5%。

由于市场对美联储激进的加息预期，令投资人担忧未来经济增长是否会出现放缓。华尔街最重要的指标之一10年期和2年期美国国债的利差出现了技术性倒置，这是2019年以来第一次出现倒置，过去外界一直将其作为预测经济会出现衰退的一个重要指标。

不过经济学家普遍指出：这个指标的倒置并不代表经济马上会出现衰退，一般在12-24个月后才会出现。比如2008年金融危机那一次，收益率曲线倒置在2006就出现了，股市直到2007年10月才开始见顶，并且在次年出现了金融危机最终演变成为经济危机。上一次收益率曲线倒置在2019年夏天，2020年三月疫情引发了衰退。那么，预期未来几个季度经济是否会出现衰退，更可靠的指标则是10年期和3个月的国债利差，目前利差将近180个基点，短期内衰退的概率不足10%。

不过，经济衰退虽然不足为虑，但是央行加息直接影响的地产市场，特别是浮动利率，自2009年全球股市大反弹、房地产市场暴涨的情况看，有一股力量野蛮的干涉市场利率，这就是中央银行，降息和购债一个降低浮动利率，另一个降低固定利率。

而在过去几年里，随着国债收益率的上升，固定按揭利率明显高于浮动利率，越来越多的人选择浮动利率。加拿大CMHC的高管披露，其承保的8600亿加元按揭中，新批贷款的一半都是浮动利率，央行加息将对这个层面造成冲击。

笔者在2017年的文章中就表示，如果从更长的周期看，浮动和固定利率之间的差距，会逐渐被套利行为和通胀上升填平。在利息水平整体处于上升的阶段，无论浮动还是固定都会水涨船高，购房投资者还是要量入为出才能走得更远。就当前而言，大家没必要对加息的速度担忧，真正要担忧的是这个加息周期的高度，如果央行再次犹抱琵琶半遮面，就不可避免的会出现保罗沃尔克的大棒式加息，这却是所有人都不希望重演的！