五十點加息近在咫尺，房產價格應聲下跌

安公子

美股三大指數經歷過去兩周反彈後基本處於平盤的狀態，不過市場的負面情緒轉淡，更加趨於中性。在今年的第一季度收官後，美股三大指數均出現了回落。投資者密切關注兩周後，美國企業即將進入的財報季節。根據YARDENI RESEARCH的預計：標準普爾500指數今年的盈利成長幅度預計會在8-9%，強勁的數據可能對目前的市場有一定的支撐。

本周二，美聯儲理事布雷納德，再次發出鷹派聲音，表示美聯儲將要加快收緊貨幣政策步伐，不僅要多次五十點的加息，並儘快在5月會議上開始迅速縮減資產購債表。這個發言在一定程度上代表了美聯儲在加息和縮表時間上都提高了調門。

加拿大央行將在4月13日進行議息會議，受到來自美國的鷹派氣息傳染，Bay街的五大銀行一致認為， 將在這次會議上加息五十個基點！從三月份將利息提高25個基點後，加拿大的高槓桿資產已經開始重新定價。在連續兩年的持續升溫後，多倫多炙熱的房地產市場開始降溫，房屋的平均價在三月份略有下降，這與每年春季臨近時市場通常會升溫的趨勢背道而馳，許多分析認為，在加息的壓力下，後面的情況更具挑戰。

主要是這個加息周期與過往不同，美國和加拿大面臨著四十年來最高的通脹水平。在加拿大央行的最新調查顯示，無論消費者還是企業家認為在未來兩年內，通脹水平保持在5%，這個通脹預期大大超出了加拿大央行的通脹指標2%，顯示出從Bay Street到Main Street對於加拿大央行的抑制通脹措施沒有信心！

在央行的背離了控制通脹的初衷，基準利率大幅落後於中性利率的情況下，市場對央行的治理通脹決心用腳投票的話，通脹將會進入螺旋式上升，而不是央行所說的臨時性的，一旦通脹成為頑疾，僅僅靠提高利息來抑制通脹的效果將會大打折扣，因為漲價的速度肯定會超出加息的速度，而加息是要非常慎重的，需要考慮房地產和經濟的承受力，但是企業漲價卻會因為擔心通脹而加速。

因此一旦市場不相信其治理通脹的決心，加息的周期將會更加艱苦，1970年代的沃爾克就是這樣，將利息提升到15%才最終抑制了通脹！因此，對於央行而言，越早的越快的加息，拾回那份丟失的信用，才能以最小的代價達成目標。現在無論是美聯儲和加拿大央行，已經明顯落後於收益率曲線，因此果斷的大刀闊斧加息到中性利率才是上策，一方面為潛在的經濟衰退積累降息的空間，另一方面不至於為了控制通脹把利息提到炫目的高位。

根據CME聯邦基準利率的隱含波動性顯示：美聯儲在未來三次議息會議上，都會採取50個基點的加息，而並非一半的25個基點。到今年年底，美聯儲的基準利率將會達到2.5%-2.75%，跨過中性利率。甚至有分析師認為，通脹持續不退燒的話，基準利率到明年7月份也許會提升到3.5%。

由於市場對美聯儲激進的加息預期，令投資人擔憂未來經濟增長是否會出現放緩。華爾街最重要的指標之一10年期和2年期美國國債的利差出現了技術性倒置，這是2019年以來第一次出現倒置，過去外界一直將其作為預測經濟會出現衰退的一個重要指標。

不過經濟學家普遍指出：這個指標的倒置並不代表經濟馬上會出現衰退，一般在12-24個月後才會出現。比如2008年金融危機那一次，收益率曲線倒置在2006就出現了，股市直到2007年10月才開始見頂，並且在次年出現了金融危機最終演變成為經濟危機。上一次收益率曲線倒置在2019年夏天，2020年三月疫情引發了衰退。那麼，預期未來幾個季度經濟是否會出現衰退，更可靠的指標則是10年期和3個月的國債利差，目前利差將近180個基點，短期內衰退的概率不足10%。

不過，經濟衰退雖然不足為慮，但是央行加息直接影響的地產市場，特別是浮動利率，自2009年全球股市大反彈、房地產市場暴漲的情況看，有一股力量野蠻的干涉市場利率，這就是中央銀行，降息和購債一個降低浮動利率，另一個降低固定利率。

而在過去幾年裡，隨著國債收益率的上升，固定按揭利率明顯高於浮動利率，越來越多的人選擇浮動利率。加拿大CMHC的高管披露，其承保的8600億加元按揭中，新批貸款的一半都是浮動利率，央行加息將對這個層面造成衝擊。

筆者在2017年的文章中就表示，如果從更長的周期看，浮動和固定利率之間的差距，會逐漸被套利行為和通脹上升填平。在利息水平整體處於上升的階段，無論浮動還是固定都會水漲船高，購房投資者還是要量入為出才能走得更遠。就當前而言，大家沒必要對加息的速度擔憂，真正要擔憂的是這個加息周期的高度，如果央行再次猶抱琵琶半遮面，就不可避免的會出現保羅沃爾克的大棒式加息，這卻是所有人都不希望重演的！