利息飙！专家：不宜房产投资，自住仍可购屋再重贷

过去3个月房贷利率持续上升，30年抵押贷款利率已突破8%。购房者对购屋能力感到悲观的同时，也对”该不该买房”、”如何买房”产生疑惑。专家认为，自住仍可购屋，未来再重贷；若为投资目的，现在不是时机。高抵押贷款利率加剧首次购屋者面临的负担能力困境。经济学家Jiayi Xu指出，今年9月入门级房屋的挂牌价格中位数为30万元，虽然与去年9月的价格基本持平，但如今购房者的家庭年收入须达到8万1360元，才足以负担这样的房屋，比疫情前（2019年9月）5万6160元的门槛高出45%。贷款资讯平台ICE Mortgage Technology也指出，如今房屋月供占家庭收入中位数的40%，住房负担能力达到1984年以来的最低水准。佳信贷款总裁刘艳秋举例说明，一套80万的房屋，假设首付款比例为20%，在两年前30年期抵押贷款利率约为2.5%的情况下，屋主每月负担的本息还款约2500元；而现在，7.5%的利率使得屋主每月的本息还款增加至4475元，上涨近80%。从供给端来看，高利率也让现任屋主不愿放弃已锁定的低利率房贷，卖房置换。根据Realtor 9月的房地产数据，面积为750至1750平方呎的入门级住宅的活跃库存年减6.5%，比4年前（疫情前）下降了34.1%。新挂牌房屋数量持续减少，使购屋者寻找合适的房屋变得更加困难。与此同时，房价丝毫没有冷却迹象。根据Realtor数据，自2012年以来，加州的房屋挂牌价中位数增加77%，超过加州收入成长的三倍。竞购房屋、创纪录高房价和全现金报价在如今的加州已经司空见惯。洛杉矶加大安德森预测中心（UCLA Anderson Forecast）经济学家俞伟雄建议，对于购房者来说，尽管当前经济环境不太友好，但如果打算长住，就不必太受高利率环境的限制，因为等到利率下降时，屋主可选择重新贷款。”但对于房产投资者来说，现在入场并不是一个好时机。”俞伟雄说， 飙升的贷款成本使得出租屋回报率不理想，房贷成本高于出租收入。根据房产分析公司CBRE发布的最新数据，每位新进公寓屋主每个负担的房贷，比平均租金高出52%，创历史新高。房利美（Fannie Mae）预计，明年全美公寓住宅的空屋率将达6.25%，是15年来的最高平均水准。刘艳秋表示，随着房贷利率不断上升，越多越多买家倾向于选择私人贷款。目前，私人贷款的利率水平约在9%-10%之间，比普通房贷只高出1到2个百分点，而且这类贷款审查流程相对简单且不设置保护性条款（Contigency），相当于现金报价，可帮助买家迅速完成交易，提高抢房成功率。刘艳秋还提醒，贷款金额也会影响利率高低。以30年抵押贷款利率为例（截至10月23日），贷款金额小于72万6000元的贷款利率为7.625%，而高于这一金额的利率已达到8.25%。房地美（Freddie Mac）首席经济学家Sam Khater则建议，在当前利率环境下，借款人应”货比三家”以获得最佳抵押贷款利率