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利息飆!專家:不宜房產投資,自住仍可購屋再重貸


小妖精

來源:世界日報

過去3個月房貸利率持續上升,30年抵押貸款利率已突破8%。購房者對購屋能力感到悲觀的同時,也對”該不該買房”、”如何買房”產生疑惑。專家認為,自住仍可購屋,未來再重貸;若為投資目的,現在不是時機。高抵押貸款利率加劇首次購屋者面臨的負擔能力困境。經濟學家Jiayi Xu指出,今年9月入門級房屋的掛牌價格中位數為30萬元,雖然與去年9月的價格基本持平,但如今購房者的家庭年收入須達到8萬1360元,才足以負擔這樣的房屋,比疫情前(2019年9月)5萬6160元的門檻高出45%。貸款資訊平台ICE Mortgage Technology也指出,如今房屋月供占家庭收入中位數的40%,住房負擔能力達到1984年以來的最低水準。佳信貸款總裁劉艷秋舉例說明,一套80萬的房屋,假設首付款比例為20%,在兩年前30年期抵押貸款利率約為2.5%的情況下,屋主每月負擔的本息還款約2500元;而現在,7.5%的利率使得屋主每月的本息還款增加至4475元,上漲近80%。從供給端來看,高利率也讓現任屋主不願放棄已鎖定的低利率房貸,賣房置換。根據Realtor 9月的房地產數據,面積為750至1750平方呎的入門級住宅的活躍庫存年減6.5%,比4年前(疫情前)下降了34.1%。新掛牌房屋數量持續減少,使購屋者尋找合適的房屋變得更加困難。與此同時,房價絲毫沒有冷卻跡象。根據Realtor數據,自2012年以來,加州的房屋掛牌價中位數增加77%,超過加州收入成長的三倍。競購房屋、創紀錄高房價和全現金報價在如今的加州已經司空見慣。洛杉磯加大安德森預測中心(UCLA Anderson Forecast)經濟學家俞偉雄建議,對於購房者來說,儘管當前經濟環境不太友好,但如果打算長住,就不必太受高利率環境的限制,因為等到利率下降時,屋主可選擇重新貸款。”但對於房產投資者來說,現在入場並不是一個好時機。”俞偉雄說, 飆升的貸款成本使得出租屋回報率不理想,房貸成本高於出租收入。根據房產分析公司CBRE發布的最新數據,每位新進公寓屋主每個負擔的房貸,比平均租金高出52%,創歷史新高。房利美(Fannie Mae)預計,明年全美公寓住宅的空屋率將達6.25%,是15年來的最高平均水準。劉艷秋表示,隨著房貸利率不斷上升,越多越多買家傾向於選擇私人貸款。目前,私人貸款的利率水平約在9%-10%之間,比普通房貸只高出1到2個百分點,而且這類貸款審查流程相對簡單且不設置保護性條款(Contigency),相當於現金報價,可幫助買家迅速完成交易,提高搶房成功率。劉艷秋還提醒,貸款金額也會影響利率高低。以30年抵押貸款利率為例(截至10月23日),貸款金額小於72萬6000元的貸款利率為7.625%,而高於這一金額的利率已達到8.25%。房地美(Freddie Mac)首席經濟學家Sam Khater則建議,在當前利率環境下,借款人應”貨比三家”以獲得最佳抵押貸款利率

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