加拿大楼花买家惨了！1年血亏35万 强制拍卖房

苏苏

踏入2023年，多伦多地区房产市场出现艰难时期的早期迹象，一些经纪报告称，拍卖房和公寓楼花转让盘都有大幅增加的迹象，有拍卖盘写着：“急售！30天内必须卖掉！”

多伦多贷款经纪罗恩·巴特勒（RonButler）说：“这正在以极快的速度发生，一系列奇怪的事件聚集在一起，导致强行拍卖房子（powerofsales）的现象急剧增加。”

虽然这可能会让人联想到2008年金融危机期间佛罗里达郊区房屋大幅打折的画面，但强行拍卖不同于止赎权（foreclosure）。

在强行拍卖下，借款人仍然拥有自己的房屋，但贷款方介入强制出售财产，原因通常是因为借款人无法跟上抵押贷款的还钱支付。

央行去年七次加息再次引发了人们对加拿大人拖欠房贷抵押贷款的担忧和社交媒体的议论。抵押贷款拖欠率仍然很低，但是，现在发生的违约需要几个月的时间才能显示在这些统计数据中。

“无论你今天看到的是什么，都是九个月前开始的，房贷经纪”巴特勒说。“这只是问题的开始；我们要到5月、6月和7月才能看到这个问题的真正影响。”

多伦多另一名贷款经纪文斯·盖塔诺（VinceGaetano）表示，本周，他公司已经有3名客户在收到了私人和替代贷款机构（即BLender）的强行出售通知。

“我从事贷款这项工作已经30年了，我在最近的历史上从未见过这么多强行出售盘，”他说。“我不认为这是巧合，我认为这是时代的标志，”他说。

巴特勒说，这些主要来自私贷，也称为抵押投资公司（MIC），它们从投资者那里筹集资金并将其借给房地产借款人，其中一些贷方在当前的高利率环境中苦苦挣扎。

他补充说：“这与安大略省房价下跌相结合，促使许多私人贷款机构或从事私人贷款的个人说，‘我要收回抵押贷款。’”

其中大部分是一年期抵押贷款，如果贷方不能在续约时全额支付，他们就只好简单地说：“好吧，我们必须要回钱，所以我们要强行出售你的房子。”

另一个面临被迫出售的群体是向替代贷款机构或俗称“B贷方”贷款的房主，如果他们不得不续约，他们将难以跟上飙升的利率。BLender通常为那些可能不符合大银行（俗称ALender）资格的个人提供服务。

在这些情况下，“房贷付款的增加如此之大，以至于几乎无法控制，”巴特勒说。

在Kijiji或HouseSigma网站上，很多强行拍卖盘以五颜六色的全大写字母来吸引买家眼球，例如：“急售！！！密西沙加POWEROFSALE**必须在30天内出售！！！”，还有是“”

还有是：“必须30天卖掉！！！”（MUSTSELLIN30DAYS！！！）和“强行拍卖房重返市场—交易失败！！！”等等。

强行销售在各大网站上的销售力量非常抢眼，例如说，一套三睡房四浴室的宾顿联排别墅在2021年12月以126万元的价格买进后，于2022年11月底被贷款方强行拍卖，叫价$99万，6天后以$91.9万元的价格售出，一年亏本35万出售。

巴特勒估计，在多伦多和温哥华有抵押贷款的房主中，只有大约2%到3%有私人或替代贷款机构。

“不过这仍然有意义，”他补充道。“没有什么比太多房主不得不出售房子更能影响市场了。”

加拿大抵押贷款和住房公司住房研究专家SeamusBenwell表示，尽管利率上升，但2022年第三季度的数据显示，加拿大的抵押贷款拖欠率“处于历史最低水平”，全加拿大范围内为0.14%，安大略省仅为0.07%，多伦多为0.06%。

但是，和巴特勒一样，他指出抵押贷款拖欠率是一个滞后指标，往往会在以后出现。这是一个90天的时间框架，因为加拿大人在供不起房贷之前首先牺牲任何其他事情，例如拖欠信用卡和汽车贷款的支付。

他说：“在过去的五六个月里，我们已经开始看到这些产品的拖欠率有所增加，尤其是信用卡。”“这可能是未来困难的迹象，加拿大人正在努力跟上他们所有的付款。”

EquifaxCanada的数据与分析副总裁丽贝卡奥克斯（RebeccaOakes）也衡量抵押贷款拖欠率，她表示，他们的数字也显示出非常低的拖欠率，不过，Equifax也发现信用卡和汽车贷款拖欠率略有上升。

随着利率和通胀率的上升，以及一些浮动利率达到触发利率的人，“他们可能还需要几个月的时间才能真正开始出现拖欠率，”奥克斯说。

另一名网贷公司创始人ShubhaDasgupta表示，他目前并未看到强行销售出现惊人的增长。但他看到的“超出常态”。这“更多地是在私人方面”，其中很多“更多地是为了防止房价下降”。

例如，如果一个房主贷款80万购买一套100万元的房屋，而房价跌至90万元，他们可能不想续约贷款。“但那个房主没有其他选择，所以私贷所能做的就是将其置于违约并且强制销售，”他说。

楼花转让激增：“现在还不是恐慌的时候”

除了拍卖房外，华人估计也看到，近日在社交网上有很多号称亏本转让的楼花公寓。一些经纪人表示，他们越来越多地听到公寓楼花买家担心完成不了交易，争相抛盘，有经纪呼吁冷静，称：“现在不是恐慌的时候。”

2023年，多伦多地区将有超过32,000个新单位将要落成完工，楼花买家需要交接完成交易。

加拿大楼花门户网站precondoca的房产经纪乔丹·斯林科（JordanSrinko）表示，他的几位客户对能否负担得起楼花投资表示担忧，许多人在利率低于2%时购买了这些楼花投资。

在2022年七次加息之后，央行的政策利率目前为4.25%，房贷基准利率Prime相应飙升至6.45%，而10天后，央行预计将会进行第8轮加息。

如果楼花交接，为了获得抵押贷款，所有购房者都必须通过压力测试，以确定如果利率上升，他们每月可以负担多少借款和还款，随着利率不断攀升，目前测试合格利率已经达到7%，很多楼花买家担心交接不了。

不过，有地产经纪安抚买家，称目前还没到恐慌的时间。

地产经纪斯林科说，上个月，他的团队与大约70位客户合作，他们在多伦多的两个大型公寓开发项目中购买了楼花单元。

“每个人都成功交接，但工作量很大。……有很多小问题要解决，“他说。斯林科并补充说在某些情况下，一些客户使用私人贷款来完成他们的交易。

“肯定有一些客户在交接前来找我们转让他们的单位，”他说，并补充说他和团队总是建议买家尽一切可能保留他们的投资。斯林科说，在交接前转让楼花公寓的买家，现在发现自己几乎没有收支平衡甚至亏本。

与斯林科一样，多伦多另外一面地产经纪阿拉·马穆里安（AraMamourian）表示，他的一些客户也开始询问如何摆脱开发商的楼花购买协议。

马穆里安说，对于即将交接的买家来说，担心能否负担得起是可以理解的。但是，马穆里安说，现在“还不是恐慌的时候。”

马穆里安接受CP24新闻采访说：“很多人都非常害怕加息，但他们仍然可以交接，……有很多选择可以保住房子。”

“大多数人应该尽其所能来完成交易。我的首要建议是尽你所能保住房产，未来你会感谢你今天的所做。”

马穆里安表示，这尤其适用于多伦多市场，所有房产类型的房屋平均价格现已同比下降9.2%。

“我期待加拿大央行的好消息，虽然也许不是减息，但我认为加息周期将会停止，希望到3月暂停加息，”他说。

“我们在（住房）市场看到了更糟糕的时期。……但长远的计划中，整个市场都会好起来的。”

Urbanation的研究表明，到2023年，大多伦多地区将建成32,000套新公寓，创下历史新高。

马穆里安的地产公司大约有20%的业务是楼花公寓，他说，打算长期持有、搬入或出租的业主应该处于良好状态。

然而，他承认，那些购买此类房产以赚取快钱的人可能会面临一些挑战，但他们并没有完全了解自己的处境。

他说：“有些人现在遇到了很多麻烦，要在房产市场上赔钱了。”他补充说，在很多情况下，这些买家都相信“坏”经纪，叫他们不惜一切代价抛售。

尽管如此，马穆里安表示，他预计不会出现大量此类不惜代价抛盘的情况。他指出：“我们没有看到很大一部分无法交接的情况。”他补充说，在一栋500套单位的公寓中，开发商可能会收回15或20套公寓，并在日后再次出售。“正在发生的事情并没有将开发商置于危险境地。”

建筑业和土地开发协会（BILD）总裁兼首席执行官戴夫·威尔克斯（DaveWilkes）表示，许多两三年前购买楼花的买家在交接时感到压力是可以理解的，因为从那时起，市场迅速而戏剧性地发生了很大变化。

他希望看到监管机构现在为稳定房地产市场而做出的改变，包括对压力测试的调整。

“压力测试是在利率低的时候进行的。现在利率上升了，压力测试真的是多余的，”他说，并指出利率目前处于或接近峰值，不太可能攀升太多。

其次，威尔克斯表示，加拿大央行不应通过将加息过多，超过将房产市场降温目标。“我们不想看到市场过度疲软，这将导致人们停止买房，需求不足将导致开发商停止建设，”他说。

威尔克斯最后说道：“有很多意想不到的后果。”在未来几个月，随着32000个公寓单位交接以及债务的滞后数据，强制拍卖房和楼花市场的走向将会如何走向呢？