加地产协会严管“独家内部”房源 经纪人不满

陈萱

加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)已采取行动，要求拥有“off market”待售房屋的房地产经纪人，在公开营销的三天内将这些待售房屋发布在电脑盘Multiple listing Service（MLS）上。

据Globe and Mail报道，“独家”（Exclusive）、“场外”（Off Market）、“即将上市”（Coming Soon）等词汇更多出现在一些热门市场。但从上周开始，这种营销方式受到了严格的限制。4月18日，在加拿大地产协会（CREA）年度大会上，来自全国主要地产局的代表以82%的投票赞成新的措施。

新规要求任何公开销售行为，如草坪上竖牌、社交媒体上发帖、电子邮件或大众传播都必须三天期限后，在MLS上发布房源。然而，经纪人仍然可以在自己的房地产办公室或经纪公司内部分享独家信息，或者与外部经纪人进行一对一的交易。

各个地产局必须在2024年1月之前制定执行新规的政策。

报道称，很多地产经纪人对新规感到不满。

Engel & Völkers多伦多公司的Anita Springgate-Renaud说：“说到底，这束缚了房地产经纪人的手脚，限制了卖家。我认为只对地产局有利，不是对会员和卖家有利。”她说，她在场外出售的房源并不多，但她担心新规会产生意想不到的影响。“会出现没有执照的人，那些不受CREA或地产局规则约束的人。”

大多伦多地区地产局（TRREB）主席Paul Baron认为，这个问题关乎房地产经纪人及其客户的公平。他指出，CREA是为了阻止美国市场上的一种趋势，即”仅限独家交易”已成为一些中介的政策。

Baron说：“有些公司试图说：‘我们不会参与MLS。我们将把所有的房子都列在我们这里，大家都必须来我们这里购买。’等到房子卖出，再发布到MLS上获得认可，在想要的时候使用它，而不是持续的。这不公平。”

据悉，新系统仍然允许房地产经纪人在其经纪网络内部销售独家盘。例如，Baron自己的公司Century 21 Leading Edge有920名经纪人，他们可以获得公司独家房源的最新消息。Right at Home Realty等公司在内部市场拥有6000多名经纪人。

报道称，独家房源曾经是少数人的专利：富人、有政治关系的人或名人。Chestnut Park的房地产经纪人Jimmy Molloy多年来处理了数十例交易，客户有上市公司的首席执行官，他们需要对高管的变动保密。但COVID-19大流行使这一策略对更多人具有吸引力。

Heaps Estrin房地产团队的经纪人Cailey Heaps在疫情期间创建了一个由房地产经纪人组成的WhatsApp群，分享独家房源。现在这个群已经膨胀到770多人，不得不迁移到安全消息应用程序Signal上。Heaps说，“我推荐卖家在MLS上挂牌，要尽可能多的曝光率。”但她说，独家广告仍有一定的作用，她担心CREA的规定会伤害那些在专业圈子之外建立联系的经纪人和客户。“你会想到一些新经纪人，他们很热心，想要做好，如果他们没有关系怎么办？CREA这种方式是有害的：如果将独家交易限制在一对一接触，就会限制卖家得到的结果。”

上周卸任CREA主席的Jill Oudil表示：“独家上市的真正含义是保护隐私。”她说，她从未出售过一套独家房源。她批评温哥华和多伦多越来越普遍的一种做法，即在草坪上放置“即将推出”（Coming Soon）的标牌数周后，就被“售出”（Sold）的标牌取代，而房屋从未出现在MLS上。

CREA协会内部的意见并非一致，反对者有卡尔加里地产局(Calgary Real Estate Board)。CREB主席Christian Twomey认为这是CREA越界了，介入了交易。他也指出，在协会的6800名会员中，独家交易的数量微乎其微。

多伦多销售人员Adam Weiner在房地产公司(Harvey Kalles Real Estate)经营着一支团队，他在社交媒体上宣传自己有能力完成“与MLS无关”的交易，他认为新规定不会影响他的市场。“客户喜欢独家交易，”Weiner说，自今年1月以来，他已经参与了10笔场外交易，许多客户都是建筑商、希望在多伦多中城区库存极低的社区买卖。

他表示，对于卖家来说，独家交易可能意味着获得慷慨的交割期限，例如，一些正在经历人生转折的人可以获得8个月甚至12个月的交割期限。对于那些不使用MLS的人来说，独家销售可能会变得更加困难，但Weiner说，他更喜欢CREA新规所要求的一对一竞争。“这就像游击战……人们知道给我打电话，”他说。