疫情时期的低利率已结束, 按揭快到期该怎么办？

2021-09-02

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加国易居

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加拿大按揭成本，因疫情跌至不可思议地步，低到比通胀率还低，导致当前实际利率处于负值，银行相当于亏本放贷。目上次实际按揭利率处于负值还是在40多年前的1970年代末。当时通胀危机严重，人人都忙着买房来对抗货币贬值，从而造成严重泡沫，很快泡沫就在1980年代初破裂了，无数家庭梦断房市。和当年比，如今情况何其相似。

实际按揭利率是 支付利率减去年通胀率 。假设按揭利率2%，当年年通胀率为2%，两两相抵，实际按揭利率相当于零，相当于银行白白借钱给消费者花。而历史这种情况不多，但目前却在实实在在上演，当前按揭利率比通胀率还低。6月挂牌5年固定按揭利率虽为4.79%，但这只是个挂牌利率，银行主要用它来计算罚息的，没人真买这个利率。

目前市场上能拿到的最低5年固定利率通常比挂牌利率低220至250个基本点，和优惠利率差不多。 6月5年固定优惠按揭利率是2.45% ，根据6月通胀率调整后，实际按揭利率为负0.6%，虽比5月的负1.2%利率强一点，但处于负值。负1.2%的实际按揭利率，是自1970年代末通胀危机以来最低。

按揭成本如此之低，人就会疯狂买房，导致房价严重错位，一旦利率回升，导致房价严重错位因素不再时，房价也会随之调整向正常价位靠近，到时又有多少人痛悔莫及？而目前情况下，普通消费者该怎么办？如果是按揭续期，找按揭经纪咨询分析比较一下，趁利率未上调前锁定，可能和中彩票差不多。如果是买房，就很难说了，有点像赌博。正常情况下，通胀会基本稳定，但当前情况下，央行不仅没说通胀会稳定，而是警告通胀从未如此疯狂。目前实际利率为负，明年有可能变正。利率即使上调，加拿大因多数按揭都经过按揭压力测试，不会出现大规模按揭拖欠，但房价涨幅有可能放缓，从而进一步影响房市活力，进而影响金融行业。

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总结起来，目前市场现状是： 实际利率为负值，市场需要负利率来刺激借贷，与此同时信贷增长创过去几十年新高，房屋销量也接近历史峰值，房价也以前所未有的速度疯涨 。随着政府逐步解除疫情封锁，经济渐渐走上正轨，不再像过去需要太多外在刺激，意味着按揭利率会很快会上升。经济越强劲，意味着复苏越迅速，利率越走高。经济越疲弱，政府为刺激借贷会越下调利率。

信贷流动性，也会决定按揭利率走向。借贷资本过剩，银行会下调利润预期，从而下调借贷成本。反之，按揭借贷资本紧张，按揭利率会上调。疫情爆发前，借贷流动性既不过剩又不紧张，基本保持平稳状态。按目前趋势看，按揭借贷成本有可能很快恢复至疫前水平。今年三季度前 5 年固定按揭利率中位数估计为 2.55% ，甚至有可能升至 2.65% ，年底估计升至 2.73% ，最低可能 2.6% ，最高可能 2.85%。

上述估计数字看起来不大，但冲击巨大。 利率变动，往往比变动数字本身更关键。利率从2%回升至2.73%，相当于利息成本上升36.5% ，不计按揭压力测试因素，购买力会因此缩水7.84%。最近买家多数都通过按揭压力测试，届时利率上调一点，还贷能力多半不会受影响，但债务成本不同，会因此变得比过去更沉重。明年经济如复苏持续强劲，5年固定按揭利率到明年3季度底估计涨至3.10%，届时人们购买力会因此缩水11.5%。即使只涨至2.7%，购买力也会在按揭压力测试基本上再缩8.0%。如涨至3.30%，购买力会缩水14.3%。注意，届时按揭压力测试利率也可能因此调高。

此外还要考虑到期按揭续期成本。 2.0%固定按揭利率50万加元按揭 ， 5年内利息成本近46,080加元 。明年利率如升至3.1%， 5年期内利率成本将增至72,183元 ，意味着利息成本整整增加26,000元。

许多按揭快到期的，需早作应对准备。发现经济复苏迹像强劲时，趁利率还未回升前锁定5 年固定利率，能省不少钱，前提条件是银行不收提前还贷罚款。专家建议是，在做任何按揭变动前，找按揭经纪计算各种情况下的利息成本、进行各种对比分析后，再做决定。照目前情况看，经济衰退不太可能，未来按揭利率肯定会上调，即使上调幅度不大，但利率肯定比目前高。按揭金额巨大、按揭期限短的，届时续按揭时得多掏不少钱。

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