爆雷！加拿大房产公司倒闭 500套房受影响
龙安
加拿大一个地产公司的破产，引发了一系列的连锁效应，投资者，房东，地产经纪… 对当地房地产会有什么终极影响？
位于萨省萨斯卡通的Epic Alliance地产公司成立于2013年，它很快演变成了一个由命名和编号的公司组成的网络，包括Epic Alliance Real Estate、Epic Alliance Electrical、Epic Accounting and Bookkeeping以及Epic Holdings。它有118名员工。
公司的120名投资者来自各行各业。卡罗莱纳·阿布拉莫维奇就是其中一员。
这位温哥华的生物医学科学家是向Epic Alliance公司集团提供5万-50万元不等无担保贷款的120名投资者之一。
“我在房地产投资团体中听说过Epic Alliance，他们真的无处不在，在他们那里投资的任何人，无论大小，都有很好的评价。房地产投资团体、播客、网络研讨会 – 他们无处不在。”
阿布拉莫维奇说，虽然似乎很能盈利，但公司的起源故事也很吸引他。
“公司背后的故事很好，他们试图帮助投资者进行投资，同时提供萨斯卡通的可负担住房。我喜欢他们是女性创立的公司，他们正在促进妇女的事业。”
就是这样一间似乎前景良好的公司，在1月底关闭了其业务。所有投资者和物业合作伙伴在公司创始人罗谢尔·拉弗兰姆（Rochelle Laflamme）和艾丽莎·汤普森（Alisa Thompson）16分钟的Zoom视频中得知了该公司的倒闭。
拉弗兰姆（左）和汤普森在Zoom会议上宣布了这一消息
“一切都消失了，一切都破产了，朋友们。一切都没了。”拉弗兰姆在2022年1月19日的视频中说。
爆炸性消息
Epic公司倒闭的消息像一颗重磅炸弹在全国的房地产和商业界炸开了锅。
投资者想知道他们的钱去哪了，加拿大各地的房主想知道谁将管理他们在萨斯卡通的出租物业，房地产专业人士担心这数百个核心社区的房屋会发生什么。
根据拉弗兰姆和汤普森的说法，Epic Alliance破产时在萨斯卡通和北巴特尔福德管理504处房产–价值合计1.26亿元。
两人在1月初发布的 “E.P.I.C.时间 “视频中与投资者进行了交谈，当时距离该公司关闭只有几个星期。拉弗兰姆在视频中说，大部分房产–总价值1.15亿元–都在萨斯卡通。
通过其公司网络，Epic在萨斯卡通的核心街区，包括Pleasant Hill、Riversdale和Meadowgreen，担任400多个出租物业的房东和物业经理。
它通过其“无忧房东计划”为省外的投资者管理这些房屋，这些投资者主要在卑诗省和安省。
两位前Epic员工说，这些房屋中多达一半是空置的，许多房屋的房屋情况很糟糕。当地房地产界担心的是，如果这几十个甚至上百个房屋同时进入市场，会发生什么情况。
萨省房地产经纪人协会的负责人说，他们正在密切跟踪每月的统计数据，以衡量其影响。
“目前我们没有看到市场危机的证据，但我认为现在还为时过早，”首席执行官Chris Guerette在采访中说。
“对于那些已经投资的人来说，这是一场危机，因为涉及的数量很大。”
目前，法官已经指派安永会计师事务所调查120名投资者在Epic Alliance投资的约1000万至2000万元资金的情况。
萨斯喀彻温省金融消费者事务管理局（FCAA）表示，由于该公司没有销售投资或提供金融建议的执照，该局于2021年10月21日发布了临时停止交易令。
11月，FCAA举行听证会，考虑延长该临时命令。当时，Epic Alliance的声明和支持信表明，临时停止交易令对Epic Alliance的业务产生了负面影响。
停止交易令于11月16日被解除。
萨斯卡通律师Mike Russell代表120名投资者调查该公司，他用两个词描述了目前的调查结果——失败惨重。
公司是如何运作的？
Epic Alliance于2013年建立，他们创建并经营着三个主要的企业：一个基于期票的贷款项目，一个 “Fund-A-Flip”翻新房屋项目和一个 “无障碍房东项目”。
该公司在八年内建立了1000万元的资金池，投资者向Epic提供5万至50万元的资金，可以换取一张承兑汇票。
这些单页票据的特点是贷款金额、期限的开始和结束时间以及利率。
回报率从15％到20％不等。
“你有一个无担保的资金池，可以用于任何用途。当这些资金被借出时，并没有给出具体的用途。”拉塞尔说。
Fund-A-Flip项目让投资者通过Epic购买房屋，进行改进和升级，然后再出售获利。该公司的宣传材料显示，一年的投资有10%的回报。
“无忧房东计划让投资者–大多数是省外的–购买Epic通过Fund-a-Flip计划收购的房屋。投资者承担了房屋的抵押贷款，而Epic则负责从寻找租户到维护物业的一切工作。
它为投资者提供15%的保证回报率。
期票项目是引起政府监管机构注意的原因，导致2021年10月的停止交易令。
内部人士的看法
亚当·艾略特于2020年8月开始在Epic Alliance Properties工作，此前他从2011年起就在萨斯卡通担任物业经理。
艾略特说，他在Epic的第二天就发现了问题。
“一般来说，住宅物业管理是靠相当高的入住率。你需要有70%到80%的入住率，才能使你的业务有意义。”
但Epic他们的出租率接近50%或更低，“如果你真的想赚钱，这是不可持续的。”
此外，该公司使用的租金预测，艾略特认为与房屋及其位置的实际情况不相符。
“我意识到，大部分业务，比如公司维持运转的方式，是通过投资者。”
他说，该公司通过不断引入新的投资者和新的资金，能够向投资者支付较高的回报率，即使在出租率低和租金预测不现实的情况下也是如此。
琳达·兰克斯开始在Epic公司担任接待员，然后进入行政和物业管理方面。
“我想不通他们从哪里得到那么多钱，特别是如果60%的房产是空置的，甚至不能出租，因为有那么多工作需要完成。”
给投资者的最后视频
2022年1月19日，拉弗兰姆和汤普森组织了一次与投资者的视频通话。
这段16分钟的介绍是持有期票的人了解到钱已经没有了，而参加无忧房东计划的人了解到他们事实上现在是房东。
坐在一块白板前，这对夫妇以一个直率的信息开始。
“不幸的是，我们没有任何好消息，我们没有任何好的更新”。
“我们无法从停止交易令中恢复。FCAA欺骗了我们，所以就这样了。”
拉弗兰姆告诉投资者 “我们正在努力移交700处房产”，并把投资者资料包放在一起，解释新房东如何能够继续前进。
她为金融投资者提供了一个严峻的最新消息。
“一切都没了，所以股东的东西–都没了，”拉弗兰姆说。
展望未来
贾斯汀·霍华德是萨斯卡通市精英物业管理有限公司的一名出租物业经理。他说，他的办公室在1月的视频电话会议后的几天内就开始接到省外新房东的电话。
“我有40个人在排队，想和我们签约，我们很难跟上进度。”他说：”萨斯卡通从来没有真正出现过这样的情况。
“在物业管理领域，突然出现这么多物业是非常罕见的。”
房东仍然处于震惊之中。
“突然之间，你的任务清单就从天而降，有很多事情，从水电到电器到管道维护，你都要自己做了。”
开头提到的投资者阿布拉莫维奇说，她希望能拿回自己的钱，但她并不乐观。
她希望拉弗兰姆和汤普森对消失的数百万元负责。
