魁省整頓房地產經紀行業，禁止兩種做法

安公子

魁省財政部長最近提議修訂「房地產經紀法（REBA）」，將通過「 禁止 魁北克住宅經紀中的 雙重代理 和 口頭經紀合同 」，用以「加強消費者保護」。

此前，BC省，阿省、薩省、曼省、新斯科舍省和新不倫瑞克省的房地產經紀監管機構均已針對如上兩種情況制定了嚴格框架。

新規將在2022年6月10日之前生效。

「雙重代表」是什麼意思？

由於房地產經紀人的主要義務，是促進和保護其客戶的利益並對他們忠誠行事。他必須確保不泄露客戶的機密與戰略信息。但是，當房地產經紀人與交易雙方（買賣雙方或房東與租客）都簽訂了經紀合同時，他就會處於一種特殊的、不可預見的「雙重代表」情況。
由於兩邊客戶的利益是對立的，房地產經紀人不能同時履行其促進並保護兩邊客戶利益且忠誠行事的道德義務。這也就是禁止雙重代表的原因。

禁止雙重代表僅適用於「住宅領域的交易」，即「房地產經紀法第23條所述不動產的購買、銷售、出租或交換」。

當出現「雙重代表」情況時，已簽合同的房地產經紀人應該怎麼做？

他必須通知他的客戶，終止相關合同（代銷或代購，出租或尋租）。終止必須在買方擬定報價之前完成。

經紀合同將在經紀人向其客戶交付解釋禁止雙重代表規則書面通知書時依法終止。終止時點以「發送通知的時間」為準，而非「收到通知的時間」。

通過終止原合同，經紀人必須建議他的客戶與另一位房地產經紀人簽訂新的合同。但是，這並不意味著該客戶必須選擇另一位許可證持有人。事實上，客戶可以選擇在沒有其他許可證持有人代表的情況下完成交易。

當解除經紀合同且客戶選擇在沒有代表的情況下完成交易時，交易中的房地產經紀人即便沒有代表該客戶，也必須給予該客戶「公平待遇」（相關定義需符合下文解釋）。
在上述終止程序期間及之後，房地產經紀人不得要求客戶提供任何賠償。

何謂「公平待遇」？
給予「無代表方」公平待遇，意味著「房地產經紀人必須履行相關義務，必須客觀地對交易所涉及到的所有事實及交易的真正目的提出建議和告知，不得誇大、隱瞞或虛假聲明。

比如在具體事務中，對方經紀人可以/應該在不披露他所代表客戶的機密或戰略信息的情況下，建議無代表的一方在購買承諾中使用常規的融資和驗房條款。或者，為無代表的一方提供空白購買承諾文件並填寫相關內容。

簡單說，經紀人「僅代表/僅保護」交易中一方的利益，但他也有義務在保護和促進他的客戶利益的同時，給予無代表方公平待遇。

當經紀人面臨雙重代表情況時，代理機構應該怎麼做？

雙重代表禁令豁免情況：

關於「口頭合同」

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