美國房產崩盤？首個城市房價暴跌，斷供潮開始了

來一碗

房價暴跌，全美首個城市出現房地產崩潰的信號，對於房主和美國經濟來說，這不是一個好消息。

美國首個城市房產現崩盤現象

最近，全美第二大州——德州的奧斯汀市房價斷崖式下跌，下跌速度比全美其他地方都要快。

根據 Zillow 房價指數，2022 年 7 月至 2023 年 4 月期間，全美房價平均下降1%，奧斯汀房價下降了10%以上，

雖然，專家曾經認為，這一波房價下滑，一部分是貸款利率飆升的結果，另一部分是房市撥亂反正的自我調節，畢竟之前的價格真的高高高高高得太離譜了，是時候需要降降溫。

而且，專家們一致表示，當前的調整與2008年的房地產市場崩盤完全不同，因為現在借貸方和貸款人的處境都比15年前好得多。

但很快，他們發現奧斯汀的房價很反常：房價下跌的速度和幅度都比08年金融海嘯時期大。

在2008年房地產崩盤期間，拉斯維加斯、鳳凰城和邁阿密等城市的房價分別下跌了 63.9%、56.4 和 52.2%。當時奧斯汀房價從最高點跌倒最低點用了43 個月，跌幅為8.5%。而這一次，奧斯汀在短短9 個月內就下跌了10.02%。

財富周刊指出，奧斯汀具備房地產泡沫的3個跡象

➤首先，房價被嚴重高估，意味着當地的房價遠遠超過當地收入能負擔的水平。這正是奧斯汀在這兩年發生的情況。根據穆迪分析，在2022年，奧斯汀的房屋價格被 “高估 “了63.7%，穆迪認為凡是超過25%的，都屬於”明顯高估”。

➤第二，住房泡沫需要投機。雖然這一點可能難以量化，但它通常以投資者過度擴張的形式出現。在奧斯汀的長期房地產經紀人和住房投資者Sean Fuentes看來，許多當地的投資者正在購買租賃物業，儘管他們知道這些物業的租金不足以支付抵押貸款。但他們認為奧斯汀的房價會繼續飆升，因此投資還是有成效的。

“一旦資金成本（抵押貸款利率）上升，很多奧斯汀投機者就不再購買，一些人正在為他們的投資進行減值。”

圖片來自gobankingrates，版權屬原作者

➤第三，被稱為泡沫，房價必須下降。當然，這一條只能在事後確定。也鑒於奧斯汀的房價在短短九個月內下跌了兩位數，可以說它也符合這個標準。

圖片來自財富周刊，版權屬原作者

除了奧斯汀外，其它跌幅超過5%的城市包括：

• 舊金山-9.27%
• 硅谷所在地San Jose-8.36%
• 亞利桑那州鳳凰城-7.01%
• 內華達州拉斯維加斯-6.86%。
• 加利福尼亞州薩克拉門托市-6.8%。
• 華盛頓州西雅圖同比下降了-6.75%

Airbnb血虧，或引發拋售潮

奧斯汀不尋常的房價引發對房地產泡沫的擔憂，而另一邊Airbnb在部分城市收入暴跌，一些房地產專家稱，這可能會引發 “與2008年次貸危機一樣 “的住房市場崩潰。

根據AllTheRooms最近的數據，Airbnb在鳳凰城和奧斯汀的每個房源收入已經下降了近50%。

房地產諮詢公司Reventure的首席執行官Nick Gerli認為，每個Airbnb房源收入的崩潰可能會迫使那些購房者出售他們的房產，尤其是在收入影響最嚴重的地區，。

根據AllTheRooms的數據，與2022年同期相比，今年Airbnb收入出現大幅下降的城市有：

• 田納西州的塞維維爾，-47.6%；
• 德克薩斯州的聖安東尼奧，-43.8%；
• 田納西州的納什維爾，-39%；
• 科羅拉多州的丹佛，-8.6%；
• 路易斯安那州的新奧爾良，-37%；
• 華盛頓的西雅圖，-35.2%

在Gerli看來，這個問題對美國住房市場來說是 “可怕的”，因為與上市銷售的房屋相比，”Airbnbs的數量實在太多。”

“美國有100萬間Airbnb/VRBO出租房，相比之下，待售房屋只有57萬套。如果掙扎中的Airbnb業主選擇出售，一時間房產供應量暴增，會產生巨大的價格下跌空間。”第三個不可忽視的信號，是全美出現斷供潮。

房地產數據集團 ATOM 顯示，5 月份與斷供率比 4 月份增長7%，比去年同期增長14%，斷供率最高的州是佛羅里達，其次是加州、德州、伊利諾伊州和紐約州。

而房主為了及時止損，紛紛降價賣房，截至 6 月 18 日當周，42% 的賣家願意降價5% ，15% 賣家甚至願意降價10%以上，這是 2018 年以來的賣家降價最高幅度。

比如在北加州華人聚居的好區Fremont，一棟4房2衛的house，2月初掛牌售價$1,975,000，5月初降價11.4&，降價多達22.5萬，至今仍然無人問津。

哈佛：房價停滯但不會暴跌

雖然三大警鐘，引發對美國房市崩盤的擔憂，但哈佛住房研究聯合中心的的一份報告中表示，雖然高貸款利率繼續抑制需求，房價增長可能會停滯。但房價不會出現大幅下跌。原因有4點：

➤首先是勞動力市場保持健康。美國5月新增就業崗位33.9萬個，失業率仍處於3.7%的歷史低位。當勞動力市場強勁時，它會支持住房需求，因為人們對自己能夠支付抵押貸款充滿信心，並認為他們可以用儲蓄來支付首付。

➤其次，25-40歲的千禧一代的購房需求仍在持續增長。

➤三是住房供應依然十分緊張。部分原因是建築商在需求下降和利率上升的情況下放緩了腳步。

同時高利率抑制了現有房主出售的積極性。目前現有房屋的月供應量不足三個月，遠低於 2008 年的水平。

第四，雖然斷供率同比上升，但與 2000 年代中期相比，目前的斷供率要低得多。

因此，儘管房價停滯增長，但不會出現暴跌現象。

但哈佛研究所也提出警告，如果勞動力市場疲軟，隨着人們失去收入，拖欠貸款和斷供率增加，可能會對房地產產生負面影響。