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美国房产崩盘?首个城市屋价暴跌,断供潮开始了


来一碗

屋价暴跌,全美首个城市出现房地产崩溃的信号,对于房主和美国经济来说,这不是一个好消息。

美国首个城市房产现崩盘现象

最近,全美第二大州——德州的奥斯汀市屋价断崖式下跌,下跌速度比全美其他地方都要快。
根据 Zillow 屋价指数,2022 年 7 月至 2023 年 4 月期间,全美屋价平均下降1%,奥斯汀屋价下降了10%以上,


虽然,专家曾经认为,这一波屋价下滑,一部分是贷款利率飙升的结果,另一部分是房市拨乱反正的自我调节,毕竟之前的价格真的高高高高高得太离谱了,是时候需要降降温。
而且,专家们一致表示,当前的调整与2008年的房地产市场崩盘完全不同,因为现在借贷方和贷款人的处境都比15年前好得多。

但很快,他们发现奥斯汀的屋价很反常:屋价下跌的速度和幅度都比08年金融海啸时期大。
在2008年房地产崩盘期间,拉斯维加斯、凤凰城和迈阿密等城市的屋价分别下跌了 63.9%、56.4 和 52.2%。当时奥斯汀屋价从最高点跌倒最低点用了43 个月,跌幅为8.5%。而这一次,奥斯汀在短短9 个月内就下跌了10.02%。

财富周刊指出,奥斯汀具备房地产泡沫的3个迹象

➤首先,屋价被严重高估,意味着当地的屋价远远超过当地收入能负担的水平。这正是奥斯汀在这两年发生的情况。根据穆迪分析,在2022年,奥斯汀的房屋价格被 “高估 “了63.7%,穆迪认为凡是超过25%的,都属于”明显高估”。
➤第二,住屋泡沫需要投机。虽然这一点可能难以量化,但它通常以投资者过度扩张的形式出现。在奥斯汀的长期房地产经纪人和住屋投资者Sean Fuentes看来,许多当地的投资者正在购买租赁物业,尽管他们知道这些物业的租金不足以支付抵押贷款。但他们认为奥斯汀的屋价会继续飙升,因此投资还是有成效的。
“一旦资金成本(抵押贷款利率)上升,很多奥斯汀投机者就不再购买,一些人正在为他们的投资进行减值。”

图片来自gobankingrates,版权属原作者

➤第三,被称为泡沫,屋价必须下降。当然,这一条只能在事后确定。也鉴于奥斯汀的屋价在短短九个月内下跌了两位数,可以说它也符合这个标准。

图片来自财富周刊,版权属原作者

除了奥斯汀外,其它跌幅超过5%的城市包括:
  • 旧金山-9.27%
  • 硅谷所在地San Jose-8.36%
  • 亚利桑那州凤凰城-7.01%
  • 内华达州拉斯维加斯-6.86%。
  • 加利福尼亚州萨克拉门托市-6.8%。
  • 华盛顿州西雅图同比下降了-6.75%

Airbnb血亏,或引发抛售潮

奥斯汀不寻常的屋价引发对房地产泡沫的担忧,而另一边Airbnb在部分城市收入暴跌,一些房地产专家称,这可能会引发 “与2008年次贷危机一样 “的住屋市场崩溃。
根据AllTheRooms最近的数据,Airbnb在凤凰城和奥斯汀的每个房源收入已经下降了近50%。
房地产咨询公司Reventure的首席执行官Nick Gerli认为,每个Airbnb房源收入的崩溃可能会迫使那些购房者出售他们的房产,尤其是在收入影响最严重的地区,。
根据AllTheRooms的数据,与2022年同期相比,今年Airbnb收入出现大幅下降的城市有:
  • 田纳西州的塞维维尔,-47.6%;
  • 德克萨斯州的圣安东尼奥,-43.8%;
  • 田纳西州的纳什维尔,-39%;
  • 科罗拉多州的丹佛,-8.6%;
  • 路易斯安那州的新奥尔良,-37%;
  • 华盛顿的西雅图,-35.2%

在Gerli看来,这个问题对美国住屋市场来说是 “可怕的”,因为与上市销售的房屋相比,”Airbnbs的数量实在太多。”
“美国有100万间Airbnb/VRBO出租房,相比之下,待售房屋只有57万套。如果挣扎中的Airbnb业主选择出售,一时间房产供应量暴增,会产生巨大的价格下跌空间。”第三个不可忽视的信号,是全美出现断供潮。

房地产数据集团 ATOM 显示,5 月份与断供率比 4 月份增长7%,比去年同期增长14%,断供率最高的州是佛罗里达,其次是加州、德州、伊利诺伊州和纽约州。
而房主为了及时止损,纷纷降价卖房,截至 6 月 18 日当周,42% 的卖家愿意降价5% ,15% 卖家甚至愿意降价10%以上,这是 2018 年以来的卖家降价最高幅度。
比如在北加州华人聚居的好区Fremont,一栋4房2卫的house,2月初挂牌售价$1,975,000,5月初降价11.4&,降价多达22.5万,至今仍然无人问津。

哈佛:屋价停滞但不会暴跌

虽然三大警钟,引发对美国房市崩盘的担忧,但哈佛住屋研究联合中心的的一份报告中表示,虽然高贷款利率继续抑制需求,屋价增长可能会停滞。但屋价不会出现大幅下跌。原因有4点:

➤首先是劳动力市场保持健康。美国5月新增就业岗位33.9万个,失业率仍处于3.7%的历史低位。当劳动力市场强劲时,它会支持住屋需求,因为人们对自己能够支付抵押贷款充满信心,并认为他们可以用储蓄来支付首付。

➤其次,25-40岁的千禧一代的购房需求仍在持续增长。

➤三是住屋供应依然十分紧张。部分原因是建筑商在需求下降和利率上升的情况下放缓了脚步。

同时高利率抑制了现有房主出售的积极性。目前现有房屋的月供应量不足三个月,远低于 2008 年的水平。

第四,虽然断供率同比上升,但与 2000 年代中期相比,目前的断供率要低得多。

因此,尽管屋价停滞增长,但不会出现暴跌现象。

但哈佛研究所也提出警告,如果劳动力市场疲软,随着人们失去收入,拖欠贷款和断供率增加,可能会对房地产产生负面影响。

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