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美國房產崩盤?首個城市房價暴跌,斷供潮開始了


來一碗

房價暴跌,全美首個城市出現房地產崩潰的信號,對於房主和美國經濟來說,這不是一個好消息。

美國首個城市房產現崩盤現象

最近,全美第二大州——德州的奧斯汀市房價斷崖式下跌,下跌速度比全美其他地方都要快。
根據 Zillow 房價指數,2022 年 7 月至 2023 年 4 月期間,全美房價平均下降1%,奧斯汀房價下降了10%以上,


雖然,專家曾經認為,這一波房價下滑,一部分是貸款利率飆升的結果,另一部分是房市撥亂反正的自我調節,畢竟之前的價格真的高高高高高得太離譜了,是時候需要降降溫。
而且,專家們一致表示,當前的調整與2008年的房地產市場崩盤完全不同,因為現在借貸方和貸款人的處境都比15年前好得多。

但很快,他們發現奧斯汀的房價很反常:房價下跌的速度和幅度都比08年金融海嘯時期大。
在2008年房地產崩盤期間,拉斯維加斯、鳳凰城和邁阿密等城市的房價分別下跌了 63.9%、56.4 和 52.2%。當時奧斯汀房價從最高點跌倒最低點用了43 個月,跌幅為8.5%。而這一次,奧斯汀在短短9 個月內就下跌了10.02%。

財富周刊指出,奧斯汀具備房地產泡沫的3個跡象

➤首先,房價被嚴重高估,意味著當地的房價遠遠超過當地收入能負擔的水平。這正是奧斯汀在這兩年發生的情況。根據穆迪分析,在2022年,奧斯汀的房屋價格被 “高估 “了63.7%,穆迪認為凡是超過25%的,都屬於”明顯高估”。
➤第二,住房泡沫需要投機。雖然這一點可能難以量化,但它通常以投資者過度擴張的形式出現。在奧斯汀的長期房地產經紀人和住房投資者Sean Fuentes看來,許多當地的投資者正在購買租賃物業,儘管他們知道這些物業的租金不足以支付抵押貸款。但他們認為奧斯汀的房價會繼續飆升,因此投資還是有成效的。
“一旦資金成本(抵押貸款利率)上升,很多奧斯汀投機者就不再購買,一些人正在為他們的投資進行減值。”

圖片來自gobankingrates,版權屬原作者

➤第三,被稱為泡沫,房價必須下降。當然,這一條只能在事後確定。也鑒於奧斯汀的房價在短短九個月內下跌了兩位數,可以說它也符合這個標準。

圖片來自財富周刊,版權屬原作者

除了奧斯汀外,其它跌幅超過5%的城市包括:
  • 舊金山-9.27%
  • 矽谷所在地San Jose-8.36%
  • 亞利桑那州鳳凰城-7.01%
  • 內華達州拉斯維加斯-6.86%。
  • 加利福尼亞州薩克拉門托市-6.8%。
  • 華盛頓州西雅圖同比下降了-6.75%

Airbnb血虧,或引發拋售潮

奧斯汀不尋常的房價引發對房地產泡沫的擔憂,而另一邊Airbnb在部分城市收入暴跌,一些房地產專家稱,這可能會引發 “與2008年次貸危機一樣 “的住房市場崩潰。
根據AllTheRooms最近的數據,Airbnb在鳳凰城和奧斯汀的每個房源收入已經下降了近50%。
房地產諮詢公司Reventure的首席執行官Nick Gerli認為,每個Airbnb房源收入的崩潰可能會迫使那些購房者出售他們的房產,尤其是在收入影響最嚴重的地區,。
根據AllTheRooms的數據,與2022年同期相比,今年Airbnb收入出現大幅下降的城市有:
  • 田納西州的塞維維爾,-47.6%;
  • 德克薩斯州的聖安東尼奧,-43.8%;
  • 田納西州的納什維爾,-39%;
  • 科羅拉多州的丹佛,-8.6%;
  • 路易斯安那州的新奧爾良,-37%;
  • 華盛頓的西雅圖,-35.2%

在Gerli看來,這個問題對美國住房市場來說是 “可怕的”,因為與上市銷售的房屋相比,”Airbnbs的數量實在太多。」
「美國有100萬間Airbnb/VRBO出租房,相比之下,待售房屋只有57萬套。如果掙扎中的Airbnb業主選擇出售,一時間房產供應量暴增,會產生巨大的價格下跌空間。”第三個不可忽視的信號,是全美出現斷供潮。

房地產數據集團 ATOM 顯示,5 月份與斷供率比 4 月份增長7%,比去年同期增長14%,斷供率最高的州是佛羅里達,其次是加州、德州、伊利諾伊州和紐約州。
而房主為了及時止損,紛紛降價賣房,截至 6 月 18 日當周,42% 的賣家願意降價5% ,15% 賣家甚至願意降價10%以上,這是 2018 年以來的賣家降價最高幅度。
比如在北加州華人聚居的好區Fremont,一棟4房2衛的house,2月初掛牌售價$1,975,000,5月初降價11.4&,降價多達22.5萬,至今仍然無人問津。

哈佛:房價停滯但不會暴跌

雖然三大警鐘,引發對美國房市崩盤的擔憂,但哈佛住房研究聯合中心的的一份報告中表示,雖然高貸款利率繼續抑制需求,房價增長可能會停滯。但房價不會出現大幅下跌。原因有4點:

➤首先是勞動力市場保持健康。美國5月新增就業崗位33.9萬個,失業率仍處於3.7%的歷史低位。當勞動力市場強勁時,它會支持住房需求,因為人們對自己能夠支付抵押貸款充滿信心,並認為他們可以用儲蓄來支付首付。

➤其次,25-40歲的千禧一代的購房需求仍在持續增長。

➤三是住房供應依然十分緊張。部分原因是建築商在需求下降和利率上升的情況下放緩了腳步。

同時高利率抑制了現有房主出售的積極性。目前現有房屋的月供應量不足三個月,遠低於 2008 年的水平。

第四,雖然斷供率同比上升,但與 2000 年代中期相比,目前的斷供率要低得多。

因此,儘管房價停滯增長,但不會出現暴跌現象。

但哈佛研究所也提出警告,如果勞動力市場疲軟,隨著人們失去收入,拖欠貸款和斷供率增加,可能會對房地產產生負面影響。

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