地產經紀6年翻建出售3套豪宅賺翻 結果被CRA查

忻悅

加拿大稅務局CRA近年來一直在盯炒房族。他們認為有很多納稅人不恰當地申請自住住宅稅務豁免，尤其是與炒房有關的豁免。

幾個月前，有消息傳出加拿大聯邦政府可能對居民的主要住宅也徵稅，但目前這個議題並沒有下文。

但是，在加拿大的確有很多人利用政府自住房買賣盈利不用交資本增值稅的這一福利，頻繁出售並受益於買賣自住屋的盈利。

大家都知道，加拿大稅務局近年來一直在嚴查納稅人，他們認為有些人不恰當地申請主要住宅稅務豁免，尤其是與炒房相關的豁免。所以頻繁買賣房屋的炒房族要小心了！一旦CRA確定你經常買賣自住房屋，不但可能會拒絕自住房稅務豁免，並且可能會以100%的營業收入徵稅，而普通的房屋增值稅只需要對50%的利潤繳稅。

溫哥華有一名地產經紀就被稅務局盯上了。

01

7月早些時候裁決了一起稅務案。此案涉及一名溫哥華地產經紀，他在六年內購買、拆除、建造並出售了三棟房屋。

此人是持牌房地產經紀人。他在2004年至2010年6年期間購買了三套房屋，並拆除和重新建造豪宅，然後再高價出售。

但是，在相關納稅年度，他作為房地產經紀人的年收入只申報了$15,000至$20,000。

加拿大稅務局發現了這種跡象，並重新評估了納稅人在 2006 年、2008 年和 2010 年的納稅年度，未報告銷售這些房產的收入。

與此同時，稅務局還評估了納稅人未申報的與房地產銷售相關的商品及服務稅。並根據《所得稅法》和《消費稅法》對進行了罰款。

該案於2016年秋季首次開庭審理，次年春季繼續審理。這名納稅人還對加拿大稅務法院 2019 年的裁決提出上訴，現在終於判了。

02

這場爭議的核心的三個屬性具有相似的事實模式。

第一套房產於 2004 年以 $580,000的價格買入。房主在拿到產權後，申請了拆遷許可證，並拆除了房屋。2005 年，他獲得了在該物業上建造新房的建築許可。隨後，他安排建造新房，並於 2006 年初將該物業掛牌出售，當年4 月，這棟房子以約$140萬的價格售出，價格翻了近3倍。

第二處房產於 2006 年 6 月購買，約在此人售出第一棟房產後兩個月。該物業的購買價格為 $890,000。他同樣拆除現有房屋並在土地上建造新房。該物業於 2008 年初掛牌出售，並於 當年 3 月以近 $200萬的價格售出。

第三處房產於 2009 年 8 月以約 $110萬價格購買。現有房屋被拆除，並在該物業上建造了一座新房屋，該房屋於 2010 年 11 月以近 $230 萬的價格售出。

在稅務法庭上，納稅人辯稱，他為自己和兒子購買了每處房產作為主要居住地，並且在出售之前已經在每處房產都住了一段時間。他還聲稱他把每一間房子都賣了，是因為他覺得自己的債務太高了，想還債。

然而，在賣掉每棟房子後不久他就背負了比以前更多的債務。第一套房子的貸款金額為 $812,500，第二套房子貸款約$110萬美元，第三套更厲害，房貸金額約$210萬。正如上訴法院後來所說的那樣：“一個想要減少債務的人不會在賣掉房子並還清之前的債務後不久就背負更多的債務。”

納稅人沒有報告處置了這些財產所產生的收益，因為他認為這些房屋符合他主要居所的定義，因此是免稅的。同樣，他也沒有報告三筆銷售的任何商品和服務稅 GST，因為他自己假設他不是消費稅法中的建築商。

而根據加拿大稅法，二手房重售時可免GST，但如果是推倒重建新屋，在出售時就需要繳GST。

稅務法院的法官認為納稅人的“證詞不可信”，並且他“通常沒有在任何時期居住在這三個家庭中的任何一個”。因此法官得出結論認為，如果納稅人出售了他的主要住宅，則他不能申請適用的稅務減免。

法官寫道，“在我看來，從本案的證據中可以非常清楚地表明，（納稅人）在他作為唯一房地產業主的開發業務的過程中，進行了三套住宅的開發。他並從中賺取的利潤收入。”

稅務法庭還認定他是“住宅區的建造者”，應該對每次房屋的銷售交GST。

03

這位納稅人不服下級法院的裁決，就將下級法院的決定上訴至聯邦上訴法院。聯邦上訴法院於 2021 年 6 月通過在線視頻會議審理了此案。

納稅人在上訴法院提出的唯一問題是他是否滿足“建築商”的定義，從而被徵收 GST。

上訴法院審查了在確定出售財產所得到底是收入收益還是資本收益時要考慮的因素。其中包括：

出售財產的性質

所有權期限的長短

類似的頻率或數量交易

在財產上或與財產有關的工作導致財產出售的情況

納稅人的動機

在此前下級法院的裁決中，法官認為最後一條“納稅人的動機”視為裁決此案的最重要因素。

在審查了所有證據後，上訴法院的三名法官小組一致裁定，“沒有依據推翻稅務法院法官關於（納稅人）從事收購房產、拆除現有住宅、建造新房並出售。”因此，根據《消費稅法》，納稅人被視為建築商，並且應該對三套房屋的每套銷售徵收消費稅。