要崩？樓花買家不惜代價退出合同 獨立屋更慘

片片楓葉情

據《星報》報道，多倫多的公寓樓花產市場正面臨大麻煩！買家們越來越擔心大幅加息將導致他們無法完成交易。

一些房地產經紀人注意到，對轉賣樓花（assignment sales）的諮詢增加。這是一種合法交易，由最初的樓花買家將購買協議中的權利和義務轉讓給另一個買家。

報道稱，近幾個月，Royal LePage公司旗下REC Canada的執行合伙人Simeon Papailias接到的買家的電話多了一倍，因為許多人想要解除與開發商簽定的購買合同。

共管公寓的樓花通常在大樓建成之前就已經出售，有時甚至在買家拿到房屋鑰匙前的幾年開售。

Papailias說：“由於市場的恐懼和不穩定，我們看到諮詢量大幅增加。客戶詢問他們是應該退出交易，還是應該繼續持有和完成交割。”

他補充說，有一些買家不惜多少代價，也要退出交易。

壓力測試利率達7%

這在很大程度上是源於高利率和壓力測試，壓力測試要求借款人證明他們能夠負擔得起比貸款合同利率更高的利率，目前已經高達7%左右。許多人沒有資格申請房貸，感到“巨大的壓力”。

房貸利率已經大幅上升，加拿大央行在2022年七次上調隔夜貸款利率，旨在冷卻通脹。從2022年3月到2023年1月，房貸利率從1.5%的歷史低點升至6%以上。

Butler Mortgages的房貸經紀人Ron Butler說，對於選擇轉讓樓花的買家來說，一個更加令人不安的跡象是，連這種銷售也越來越難完成。

通常，投資者購買樓花後，會在交房前出售，以獲利。例如，如果以50萬元的價格購買了一套在建公寓，在決定出售時，該公寓的市場價值為70萬元，他們會以略低的價格出售，給新買家提供激勵，同時仍然有利可圖。

但是現在，大多倫多地區的公寓價格比2022年2月的峰值下跌了近9萬元。Butler說，這意味着自疫情爆發以來的樓花買家可能不得不以更低的價格出售，並賠錢。而這總比無法完成交割而失去支付給開發商的20%定金要好。

獨立屋房花買家更慘

對於那些在大流行期間購買了獨立屋房花的人來說，情況更糟。

Butler說，如果是在2021年年中以150萬元的價格購買的房花，並要在2023年9月完成交易，那麼貸款機構對房屋的估值可能降到110萬元。這些買家將發現自己無法獲得足夠多的貸款來支付購買價格，而且房貸將比他們在2021年利率低時預期的要貴得多。

Butler說：“他們將需要大量現金來彌補40萬元的缺口，這對一些人來說是真正的危險。”

“如果不能成交，開發商就會收走定金，以任何可能的價格出售，因為開發商需要清庫存。”

Butler說，在2023年下半年和2024年，開發商沒收房花和樓花的情況可能會更多。

如果購買了樓花的買家無法通過轉讓銷售找到新的習家，出租可能是一個選擇，因為大多地區的租金已經飆升。但Butler說，即使租金上漲，也可能無法支付增加的房產稅、公寓費用和貸款月供。

他表示：“很難有正的現金流。雖然租金漲了，但還是不夠。”

房地產業人士指出，值得注意的是，並非所有購買了樓花的人都受到影響。四、五年之前購買了樓花的人仍然有投資收益，不會受到新利率的影響。

共管公寓代理公司Precondo.ca首席執行官兼聯合創始人Jordon Scrinko說，他在2018年和2019年出售的大樓已於12月中旬完成交割，客戶中沒有一個無法完成。

“許多人對利率感到不滿，但還沒有到被迫清貨的地步，” Scrinko說。“但那些陷入困境，在不該買的時候買了更多的人，在試圖出售時將很難實現收支平衡。”

很難追蹤到底有多少樓花買家無法交割。轉讓銷售不會在MLS系統上顯示。市場研究公司Urbanation的總裁Shaun Hildebrand說，沒有交易記錄，對樓花轉讓市場很難有“全面了解”。

他說，通常情況下，轉讓銷售平均占項目單位的5%。但即便這一比例增至15%，“考慮到如今共管公寓市場的規模，這也只是相當小的增幅”。

他補充說，多倫多的共管公寓價格同比仍有小幅上漲，這表明轉讓銷售尚未對共管公寓市場產生巨大影響。

不過，高利率讓投資者不願購買在建單位，這可能意味着一些項目將暫停。在開發商開建共管公寓項目之前，需要售出75%的單位。

他說：“加息會減緩需求，但也會減緩供應。幾年後，我們從2022年下半年開始看到的預售活動放緩，將導致幾年內房產交付量減少，而移民水平將達到歷史新高。”