利率上升和高通脹的最新威脅可能會改變房地產前景

隨著通脹攀升，央行承諾加息。購房者甚至在聽嗎？

民眾對加拿大房價飛漲的憤怒有一個幾乎沒人在談論的解決辦法——當然不是那些渴望成為加拿大總理的人。

雖然他們沒有專門將其定義為遏制加拿大房地產行業的一種方法，但央行行長是該規則的例外。加拿大央行行長蒂夫·麥克萊姆堅稱，他正準備推動一項有望對不斷上漲的房價產生真正影響的槓桿：提高利率。

在加拿大多元化的房地產行業中擁有股份的人，包括房主、投資者和有志購買的人，將密切關注加拿大房地產協會周三發布的最新數據。

他們還將關注同一天公布的加拿大通脹數據，經濟學家預計該數據將達到 3.9%。如果是這樣，那將是加拿大自 2003 年以來的最高通脹數字。

關注房價持續下滑

在加拿大最熱門的市場，包括大溫哥華和多倫多，本月初發布的區域住房數據顯示，8 月份幾乎沒有降溫跡象。但在全國範圍內，許多人預計7 月銷量和價格的下滑將在周三的結果中繼續。

加拿大住房市場很複雜，受移民、人口統計、建築速度和投機需求的影響，有時被稱為「繁榮」。但與任何昂貴的資產一樣，價格和利率之間存在明顯的關係。

加拿大 7 月份房屋銷售下滑 3%，而均價跌至 662,000 美元

簡而言之，對於你無法直接購買的東西——尤其是需要數年才能還清的房子——價格部分取決於借錢購買它們的成本。

在目前的市場上，很難確定對加息的恐懼對房地產市場的影響有多大，但如果你能相信我們的央行行長，這種威脅正在上升。

「可以合理地預期，當我們最終確實需要減少貨幣刺激措施時，我們的第一步將是提高隔夜利率的目標——我們的政策利率，」麥克勒姆在上周對魁北克商會的講話中表示。他說，這將在銀行開始出售其仍在以每周價值 20 億美元的速度增持的債券 作為刺激經濟的次要手段之前發生。蠕蟲轉向和利率開始上升的確切時刻將取決於諸如就業等經濟指標何時反彈以及通脹是否自行下降等因素，但加拿大央行目前預計明年將加息. 它也將不可避免地受到美國中央銀行行為的影響，僅僅是因為與美國利率太不同步會影響加元，從而影響出口。

通貨膨脹率飆升至十年來的最高水平，7 月份為 3.7%

英國《金融時報》上周對經濟學家進行的一項民意調查顯示，絕大多數人預測，美國經濟走強和通脹上升將迫使美聯儲明年也加息。但也有不少質疑者。

最近的一篇社論漫畫（我現在找不到可以分享的）顯示，美聯儲主席傑羅姆鮑威爾年邁、滿臉皺紋，仍然威脅要將利率從目前的低點上調。周二公布的美國消費者物價指數新數據顯示，那裡的通貨膨脹率仍然很高，物價同比增長 5.3%，略低於上一次發布的 5.4%。

猶豫的理由

猶豫是有充分理由的。利率上升對股票和債券市場以及企業和政府借款產生廣泛影響。事實上，通脹不可避免的一種論點是，更高的利率會推高政府的借貸成本。

全球投資巨頭貝萊德去年的一份報告指出： 「通貨膨脹可以被視為政治上最合乎情理的解決方案。」

但利率肯定會對房價產生影響。正如安大略省倫敦西部大學艾維商學院經濟學家邁克·莫法特 (Mike Moffatt) 所解釋的那樣，隨著利率下降，它們對房價產生了強烈的上行影響，如果利率開始上升，幾乎肯定會發生相反的情況。

在一系列推文中， 莫法特追蹤了他曾經擁有的房屋價格 在 2004 年至 2021 年期間隨著抵押貸款利率下降而上漲的情況。他的觀點是，成本上漲使新進入者無法負擔住房，因為同一棟房屋的價格從 200,000 美元上漲到 700,000 美元。

雖然所需的首付隨著總售價飆升，但也許最有趣的是，25 年期抵押貸款的終生利息成本實際上在 2004 年至 2021 年之間下降了。

利率的有效下降——最近在某些情況下低至 2%——已將百萬美元抵押貸款的利息成本推高至非常實惠的每年 20,000 美元。但正如我們過去所見，當利率上升時，整個生命周期的持有成本也會上升。這改變了買家的計算方式，無論他們是為了自住還是作為投資而購買。

一個難以啟齒的解決方案

過去，利率上升推動房價下跌，儘管需要數月或數年才能生效。

本屆聯邦大選的主要政黨都希望讓住房更便宜。一些人計劃增加住房建設，一些人表示他們將提供補貼以幫助新買家進入市場。但沒有人慶祝提高利率的想法。

競選活動中對房價、零工和老年人的承諾

新民主黨領袖賈格米特辛格承諾解決高房價問題，保守黨領袖艾琳奧圖爾提議為零工工人設立儲蓄賬戶，自由黨領袖賈斯汀特魯多為競選活動的老年人提供更多財政支持。

根據我們與美國、英國和其他幾個經濟體共享的規則，政客不會談論他們提高或降低利率的權力。這項工作被正式委託給中央銀行，據說是為了防止這一角色政治化。但可能還有另一個原因，它變得不可言喻。

在加拿大這樣的國家，房地產市場似乎正在吞噬整個經濟，提高利率可能會產生巨大的減速影響，遠遠超出降低首次購房者的價格。

即使通脹上升和房地產失控最終意味著借貸成本的增加成為必然之惡，迫使人們思考後果也不太可能成為選舉時的贏家。