安省禁止房地產交易中使用保密協議 今年4月生效

汪老師

加拿大人簽訂的各種法律協議中越來越多地出現保密條款或保密協議，但從2023年4月1日起，安省的房地產專業人士在解決與客戶的糾紛時，將被禁止使用這些條款。

對於主張終止廣泛使用保密協議(non-disclosure agreements，簡稱NDAs)的人來說，這一變化是受歡迎的，但可能會增加面臨投訴或商業糾紛的房地產經紀人的風險。

Cadence Law律師事務所的Gosia Bawolska表示:“(任何一方)想要和解的一個原因是，不希望自己的家底公開。”

她說她能看到問題的兩面性。“(作為一名購房者)，我不想找一個有6份和解協議的房地產經紀人……但如果我是(房地產經紀人的)代理律師，我仍然希望能夠使用保密條款。”

從4月起，安省將限制使用保密協議，屆時《房地產服務信託法》(Trust in Real Estate Services Act)的道德規範將增加新的規定，已註冊的銷售人員和經紀人不得“妨礙或試圖阻止任何人向登記冊提交投訴”。

新規還明確，和解仍然是允許的，但客戶必須能夠向行業監管機構：安省房地產委員會(RECO)投訴。

RECO的註冊官Joseph Richer在一份聲明中表示：“房地產經紀人和經紀公司多年來一直像其他企業一樣直接解決消費者的問題，但新規表明，和解方案不能包括撤回投訴、不提交投訴或不向RECO提供證據。”

“新規定遵循現有判例法和其他有類似規定的受監管行業。這將有助於進一步加強對消費者的保護，讓消費者能夠做正確的事情，並告知監管機構。”

最近，加拿大冰球隊的秘密性侵和解協議曝光後，保密協議成為新聞的焦點。在涉及攻擊或騷擾申訴案時，許多行業推動限制使用保密協議。

溫莎大學(University of Windsor)法律系榮譽退休教授Julie Macfarlane表示，上世紀80年代，保密協議在科技領域廣泛應用。她認為知識產權有保護的價值，但保護潛在不良行為者免受審查，會使不當行為成為商業秘密。

Macfarlane說：“我當然見過有人被告知不能向監管機構投訴的案例，我在醫療行業也遇到過這種情況，”她是“不能買我的沉默”(Can’t Buy My Silence)運動的創始人，該運動旨在限制加拿大和全世界對保密協議的使用。

她曾向多個省政府的新法規提供建議，限制用於掩蓋欺凌、騷擾和虐待的保密協議，愛德華王子島（PEI）通過了第一個立法，曼尼托巴省和新布倫瑞克省也提出了法案。

2月9日，加拿大律師協會(The Canadian Bar Association)通過了一項關於保密協議的非約束性決議，“阻止使用保密協議來讓在加拿大遭受虐待、歧視和騷擾的受害者和舉報人保持沉默”。

對於在職的房地產經紀人來說，被投訴或舉報到監管機構的威脅是已知的。

Harvey Kalles房地產有限公司的經紀人Andre Kutyan在這一行18年多的時間裡，見過各種各樣的事情，從客戶試圖退出交易，到包括動產在內的買賣協議，有一次是中央吸塵系統在交易結束時不見了。

在計算與不滿的客戶對簿公堂可能需要的律師費或保險免賠額時，和解有時最符合商業邏輯。

但是，如果房地產經紀人正在解決的行為仍然可以報告給RECO，這還有意義嗎？Dickinson Wright的房地產訴訟律師Daniel Waldman說：“如果雙方達成了協議，問題結束了，但一方卻轉身向RECO舉報另一方，這可能會惹惱人們。”

“當他們達成和解時，目的是最終解決問題並結束它。這就是為什麼他們應該保密，因為這應該是這件事的最終決定，只在參與這件事的各方之間。”

現在仍有許多行業允許使用保密條款。Macfarlane認為，加拿大人不應該僅僅接受沉默是解決任何申訴的條件。

“人們簽署保密協議，是因為他們被告知必須簽署協議才能達成和解。事實並非如此。”

“如果你理性地思考，想要保密協議的一方就是不想把這件事提交法庭，在任何情況下都不想進入公共領域。”