经济学家称：美房地产市场衰退已经到来！

美联社资料图

据《国会山报》周三报道，今年是房地产的分水岭，但不是好的分水岭。

11月份，住屋市场指数降至33点，这是10年来的最低水平。住屋市场指数是一个备受关注的行业指标，用来衡量房屋销售的前景。

一个月前，标准的30年期抵押贷款利率超过了7%，创下了至少50年来的最大单年增幅。

抵押贷款银行家协会（Mortgage Bankers Association）首席经济学家迈克尔•弗拉坦托尼（Michael Fratantoni）说：“我们今年年初的利率在3%左右。”

根据全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）高级经济学家纳迪亚•伊万杰洛（Nadia Evangelou）的说法，3%的利率和7%的利率之间的差异相当于在中等价位的房屋上每月多支付1000元的抵押贷款。

根据全国住屋建设者协会(National Association of Home Builders)的数据，住屋市场已经陷入衰退，而且自仲夏以来一直处于衰退状态。

该协会首席经济学家罗伯特•迪茨（Robert Dietz）表示，“这一指数已连续11个月下跌。”

迪茨和弗拉坦托尼以及其他业内人士预计，美国将陷入衰退，经济萎靡的状态通常被定义为连续两个季度的衰退。

而这一切对房主意味着什么？

专家说对于大多数人来说，应该继续居住在原来的房子里。绝大多数房主都幸运地获得了以低于4%的历史低利率担保的固定利率抵押贷款。他们几乎没有出售的动力。

一小部分房主（大约十分之一）可能遇到麻烦，他们持有可调整利率抵押贷款。

在2008年大衰退之前的几年里，可调利率抵押贷款占房屋贷款市场的35%。当价格暴跌时，许多借款人所欠的金额与他们房屋的价值一样多，甚至更多。

经济学家预计2023年不会出现这样的崩溃。根据房地产分析师ATTOM的说法，目前所有抵押贷款中近一半是“资产丰富”的：借款人的欠款不到其房屋价值的一半。

如果屋价暴跌，情况可能会变得糟糕。但经济学家预计在当前的经济低迷时期不会发生这种情况。

现在的屋价仍然高于一年前，但这可能会改变。房地产经纪公司Redfin预测，2023年屋价将下降4%，中值为36.8万元。

Redfin首席经济学家达里尔•费尔韦瑟（Daryl Fairweather） 说，“这并不一定意味着每个人的房屋价值都开始下降。豪宅的价格降幅最大。负担得起的房屋可能会更好地保持其价值。”

Redfin的一项分析表明，中西部和东北地区的屋价可能会保持得更好，这些地区的屋价在疫情期间的涨幅较小。

根据全美房地产经纪人协会（National Association of Realtors）的数据，房地产分析师预计房屋销售量的下降幅度会更大：2022年将下降15%，2023年将下降7%。