經濟學家稱：美房地產市場衰退已經到來！

美聯社資料圖

據《國會山報》周三報道，今年是房地產的分水嶺，但不是好的分水嶺。

11月份，住房市場指數降至33點，這是10年來的最低水平。住房市場指數是一個備受關注的行業指標，用來衡量房屋銷售的前景。

一個月前，標準的30年期抵押貸款利率超過了7%，創下了至少50年來的最大單年增幅。

抵押貸款銀行家協會（Mortgage Bankers Association）首席經濟學家邁克爾•弗拉坦托尼（Michael Fratantoni）說：「我們今年年初的利率在3%左右。」

根據全國房地產經紀人協會（National Association of Realtors）高級經濟學家納迪亞•伊萬傑洛（Nadia Evangelou）的說法，3%的利率和7%的利率之間的差異相當於在中等價位的房屋上每月多支付1000元的抵押貸款。

根據全國住房建設者協會(National Association of Home Builders)的數據，住房市場已經陷入衰退，而且自仲夏以來一直處於衰退狀態。

該協會首席經濟學家羅伯特•迪茨（Robert Dietz）表示，「這一指數已連續11個月下跌。」

迪茨和弗拉坦托尼以及其他業內人士預計，美國將陷入衰退，經濟萎靡的狀態通常被定義為連續兩個季度的衰退。

而這一切對房主意味著什麼？

專家說對於大多數人來說，應該繼續居住在原來的房子里。絕大多數房主都幸運地獲得了以低於4%的歷史低利率擔保的固定利率抵押貸款。他們幾乎沒有出售的動力。

一小部分房主（大約十分之一）可能遇到麻煩，他們持有可調整利率抵押貸款。

在2008年大衰退之前的幾年裡，可調利率抵押貸款占房屋貸款市場的35%。當價格暴跌時，許多借款人所欠的金額與他們房屋的價值一樣多，甚至更多。

經濟學家預計2023年不會出現這樣的崩潰。根據房地產分析師ATTOM的說法，目前所有抵押貸款中近一半是「資產豐富」的：借款人的欠款不到其房屋價值的一半。

如果房價暴跌，情況可能會變得糟糕。但經濟學家預計在當前的經濟低迷時期不會發生這種情況。

現在的房價仍然高於一年前，但這可能會改變。房地產經紀公司Redfin預測，2023年房價將下降4%，中值為36.8萬元。

Redfin首席經濟學家達里爾•費爾韋瑟（Daryl Fairweather） 說，「這並不一定意味著每個人的房屋價值都開始下降。豪宅的價格降幅最大。負擔得起的房屋可能會更好地保持其價值。」

Redfin的一項分析表明，中西部和東北地區的房價可能會保持得更好，這些地區的房價在疫情期間的漲幅較小。

根據全美房地產經紀人協會（National Association of Realtors）的數據，房地產分析師預計房屋銷售量的下降幅度會更大：2022年將下降15%，2023年將下降7%。