房產經紀報稅稱出租虧錢 結果收到CRA「恐嚇」信

春風逍遙得意

加拿大現在有數不清的出租房其實並沒有為房東帶來利潤，有很多房主在報稅的時候，希望加拿大稅務局對這些損失給予稅收減免，結果有人收到CRA的調查信了。

據加拿大環球郵報（Globe and Mail）報道，稅務專家表示，CRA向尋求損失稅收減免的房東詢問盈利能力的信件並不是什麼新鮮事，稅務局想調查虧本還繼續租房的目的，到底是炒房投機者還是單純的房東。

房產經紀布萊恩·凱勒 (Brian Keller) 擔任房東已有 23 年，在 2021 年報稅單上，她在與租賃業務相關的納稅申報表上填寫損失後，一直沒有收到任何更新，直到近一年後，CRA將一份六頁的調查問卷寄到了他的郵箱。

CRA 在信中寫道：「請提供詳細的規劃，說明您打算如何將租賃業務發展成為盈利的業務。」

「我不敢相信加拿大稅務局竟如此厚顏無恥地要求我提供商業計劃，」這位地產經紀說。

「他們希望在 20 天內得到我的回復，這幾乎是一種恐嚇行為。」

「我了解審計和『嘿，給我們看看你的開支』……但我從未收到過政府的來信說『提供詳細的規劃』。」

自 2000 年以來，凱勒先生在安大略省擁有多處住宅出租物業，首先是在巴里地區的幾處房屋。

雖然在大多數年份這些出租物業都是盈利的，但他有時會報告並申報與租金管理相關的稅收損失。

經營出租23年來，這是他第一次收到CRA的調查信。

不過，稅務專家表示，這類信件一直存在，不是什麼新鮮事。

加拿大註冊會計師喬治·杜貝 (George E. Dube) 說：「這些信件已經存在很多年了，這不是什麼新鮮事。」

杜貝說：「在很大程度上，加拿大稅務局對房地產投資者的規定相當合理。例如，CRA允許我們扣除抵押貸款的利息成本。」

根據杜貝先生的說法，CRA 提出類似向凱勒先生提出這個問題的主要目的是評估此人實際上從事的業務類型。

「你的業務真的是為了產生租金收入，還是你購買這些房子的目的是想高價出售？你買蘋果樹是為了摘蘋果然後賣掉蘋果，還是為了把它砍下來做成圓木？」 杜貝先生說道。

換句話說，如果您投資一套公寓，如果租金和費用無法覆蓋您的持有成本，但您希望在出售該資產時獲得意外利潤，那麼，從 CRA 的角度來看，您的主業其實就是一名炒房投機者，而房東只是一份副業。

房產經紀凱勒先生解釋說，他的損失來自租戶不付租金以及安省房東和租戶委員會的長期拖延，導致拖欠租金超過 12,000 元。

加拿大統計局今年的一份報告稱，根據報稅數據顯示，2020年有135萬戶家庭報告了租金收入，其中76.3%的家庭表示他們的業務是盈利的。

大約有 32戶報告的租金收入出現虧損。

而2020年利率是非常低，經過連番加息後，央行的政策利率從0.25%提高至5%，可以預測，2023年的租房業務虧損的比例將會比2020年更高。

市場研究公司 Urbanation 和 CIBC 最近的一份報告顯示，即使是多倫多地區新竣工的公寓也常常無利可圖。該調查考察了 2022 年竣工的 6,378 套新公寓，這些公寓隨後在MLS上出租。在所有擁有房貸按揭的新公寓中，只有 48% 的收入足以支付利息成本。

據 Urbanation 稱，多倫多地區約 39% 的公寓由投資者擁有，並將其出租。報告稱，雖然 2022 年租金飆升，但貸款利率也飆升，尤其影響那些通過浮動利率貸款借款的房東。

「按現金流狀況劃分的新公寓租金分布表明，14％的投資者每月損失超過 1,000 多元，其中三分之一的投資者損失 400 元，負現金流比比皆是。」 報告寫道。

財務專家杜貝先生表示，CRA 經常會要求聲稱損失的房東提供答覆，也有這些據稱虧本的房東將房屋出租給親戚，懷疑損失源是租金於低於市場價。

但在大多數其他情況下，如果房東無法證明他們有任何計劃讓其出租單位盈利，虧損將被CRA否認。

「為什麼加拿大政府或納稅人應該要補償你這樣的生活方式？」杜貝先生說。

他警告說，最好避免提出隨後可能會被CRA拒絕的索賠申請，否則日後更慘。

杜貝說：「這會變成有點懲罰性：也許五年後你就不但要吐出這些稅款，還要加上CRA罰款和一些利息。」