中国房地产市场进入棘手的新阶段
陈萱
中国为稳定摇摇欲坠的房地产市场而进行的长期行动似乎正进入一个棘手的新阶段：数据显示购房需求正在减弱，而二手房挂牌量正在激增。
提振房地产市场对中国政府而言至关重要：房地产在中国经济活动中占到了四分之一之多。房地产也是普通中国人财富的主要来源。
如果景气度继续下降，可能会进一步拖累中国经济。在去年年底中国政府结束新冠动态清零政策后，中国经济活动起初出现了井喷，但在最近几个月陷入了停滞。
在2023年初，房地产销售出现了短暂的回暖。但最近，包括上海在内的主要城市楼市成交量不断下降，中国大多数城市的房价都在下跌。
现在，雪上加霜的是，越来越多的房主正在将他们的住房挂牌销售，这推动新增的二手房挂牌量创下数年新高。
根据研究机构上海易居房地产研究院(E-house China Research and Development Institution)收集的数据，在包括上海、北京、广州和杭州在内的13个主要城市，5月份二手房挂牌量比去年12月增长了25%，其中上海的挂牌量激增82%，武汉的挂牌量增长72%。
从某种程度来说，这一增长表明中国经济在经历了两年多的疫情防控后开始正常化。疫情防控期间许多业主的生活按下了暂停键。许多人现在重新开始计划结婚、生子或搬迁，为此他们必须把房子卖掉。
不过，其他一些卖家说，他们卖房是因为面临财务压力，或者对市场失去信心，想在楼市变得更糟之前尽早脱身。
分析师警告说，如果有太多的房主同时试图卖房，可能会加剧供应过剩的担忧，给中国的房价带来新一轮的下行压力，损害人们原本就已十分脆弱的经济信心。
仲量联行(Jones Lang Lasalle)首席中国经济学家庞溟(Bruce Pang)表示，住房供过于求的情况恶化时，房价肯定会承压。庞溟称，看来大家都在等待房价见底。
沿海城市青岛的一位卖房者告诉《华尔街日报》，此前她不得不多次大幅降低要价，最终在6月初找到了一位买家。
她的房子最初挂牌价约合12.6万美元，但最后不得不以约合9.7万美元的价格成交。
她说，在青岛，老破小的房子，或者几乎所有的二手房，都不容易卖。
青岛一名房地产经纪人说，销售情况较上年同期有所改善，但住宅挂牌量激增给房价带来了压力。
至少自2021年以来，中国的房地产市场就一直令人担忧，此前中国政府收紧了对开发商的信贷以遏制投机行为。一些开发商已经发生违约，给债券市场带来一波又一波的冲击。
然而房价从未出现同样程度的下跌。受冲击的主要是开发商、债券持有人和负债累累的地方政府，后者严重依赖向开发商出售土地来获得运营资金。
根据在线房地产平台诸葛找房(zhuge.com)的数据，过去一年，中国100个重点城市的二手房均价下跌0.7%。在美国，2008年前后房地产市场泡沫破裂后的三年里住宅价格下跌了14%。
图为上海一个住宅项目中关闭的门店。上海是房地产销售下降的城市之一。
图片来源：RAUL ARIANO/BLOOMBERG NEWS
过去一年，中国的地方政府已经采取措施来支撑房价，包括禁止房企提供大幅折扣。
现在，期望房价进一步下跌的买家和拒绝打折的卖家之间正在进行拉锯战。
在上海经营一家公共传播公司的Cao Guoxing今年将他在旅游城市大理持有的一套860平方英尺的公寓挂牌出售，以便为他的生意融资以及偿还另一处房产的贷款。
Cao说，他发现要想卖掉这套房只能亏钱卖。他说，过去三个月都没有意向购房者来看房。
Cao说，他担心，即使他更积极地降价，也没有买家。Cao在2016年购买了这处位于大理的度假房产当作投资。他说，他现在还不准备大幅降价。
根据金融数据供应商万得(Wind)的数据，2月份，30个主要城市的新房销售高于2019年的水平，但随后在5月份降至2019年水平的77%左右。
投行野村(Nomura)的经济学家表示， 中国四个一线城市——上海、北京、深圳和广州的需求水平尤其令人担忧。2022年，随着外地人口流出，再加上长久以来的人口挑战加剧，这四座城市的登记人口都出现了几十年来的首次下降。
二手房需求似乎也在消退。根据中原地产(Centaline Property)的数据，上海5月份二手房成交量降至15,300套，比4月份下降13%，远低于2019年至2022年5月期间每月至少23,000套的成交量。
房地产研究公司中国指数研究院(China Index Academy)的数据显示，自2月份以来，100个主要城市二手房平均价格的环比降幅扩大。根据国家统计局的数据，5月份，70个大中城市中只有15个城市的二手房价格环比上涨，而4月份有36个城市。
为了刺激需求，自去年11月以来，监管机构降低了房贷利率，并放松了对开发商的融资限制。《华尔街日报》此前报道，为促进需求，决策者还在考虑取消中国大部分城市限购政策的计划。
市场可能会再次反弹，尤其是房价下跌吸引更多买家的话。开发商推出的新项目减少，这可能限制未来一年的新房供应。
不过，仲量联行的庞溟表示，随着房价下跌，成交量可能会进一步萎缩，一定程度上是因为许多房主还未准备好接受损失。
上海的Zhang Dawei取消了今年卖房的计划，担心因为需求不振，他可能不得不大幅降低要价。
38岁的Zhang先生说，几个中介告诉他，现在的房源实在太多，有意愿的买家却不多。去年在上海经历了两个月的封锁后，他目前正考虑帮助妻儿移民葡萄牙。
他说，没有足够的信心，房价不会再上涨，恐怕这种情况会持续更长时间。
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