中國房地產市場進入棘手的新階段
陳萱
中國為穩定搖搖欲墜的房地產市場而進行的長期行動似乎正進入一個棘手的新階段：數據顯示購房需求正在減弱，而二手房掛牌量正在激增。
提振房地產市場對中國政府而言至關重要：房地產在中國經濟活動中佔到了四分之一之多。房地產也是普通中國人財富的主要來源。
如果景氣度繼續下降，可能會進一步拖累中國經濟。在去年年底中國政府結束新冠動態清零政策後，中國經濟活動起初出現了井噴，但在最近幾個月陷入了停滯。
在2023年初，房地產銷售出現了短暫的回暖。但最近，包括上海在內的主要城市樓市成交量不斷下降，中國大多數城市的房價都在下跌。
現在，雪上加霜的是，越來越多的房主正在將他們的住房掛牌銷售，這推動新增的二手房掛牌量創下數年新高。
根據研究機構上海易居房地產研究院(E-house China Research and Development Institution)收集的數據，在包括上海、北京、廣州和杭州在內的13個主要城市，5月份二手房掛牌量比去年12月增長了25%，其中上海的掛牌量激增82%，武漢的掛牌量增長72%。
從某種程度來說，這一增長表明中國經濟在經歷了兩年多的疫情防控後開始正常化。疫情防控期間許多業主的生活按下了暫停鍵。許多人現在重新開始計劃結婚、生子或搬遷，為此他們必須把房子賣掉。
不過，其他一些賣家說，他們賣房是因為面臨財務壓力，或者對市場失去信心，想在樓市變得更糟之前儘早脫身。
分析師警告說，如果有太多的房主同時試圖賣房，可能會加劇供應過剩的擔憂，給中國的房價帶來新一輪的下行壓力，損害人們原本就已十分脆弱的經濟信心。
仲量聯行(Jones Lang Lasalle)首席中國經濟學家龐溟(Bruce Pang)表示，住房供過於求的情況惡化時，房價肯定會承壓。龐溟稱，看來大家都在等待房價見底。
沿海城市青島的一位賣房者告訴《華爾街日報》，此前她不得不多次大幅降低要價，最終在6月初找到了一位買家。
她的房子最初掛牌價約合12.6萬美元，但最後不得不以約合9.7萬美元的價格成交。
她說，在青島，老破小的房子，或者幾乎所有的二手房，都不容易賣。
青島一名房地產經紀人說，銷售情況較上年同期有所改善，但住宅掛牌量激增給房價帶來了壓力。
至少自2021年以來，中國的房地產市場就一直令人擔憂，此前中國政府收緊了對開發商的信貸以遏制投機行為。一些開發商已經發生違約，給債券市場帶來一波又一波的衝擊。
然而房價從未出現同樣程度的下跌。受衝擊的主要是開發商、債券持有人和負債纍纍的地方政府，後者嚴重依賴向開發商出售土地來獲得運營資金。
根據在線房地產平台諸葛找房(zhuge.com)的數據，過去一年，中國100個重點城市的二手房均價下跌0.7%。在美國，2008年前後房地產市場泡沫破裂後的三年里住宅價格下跌了14%。
圖為上海一個住宅項目中關閉的門店。上海是房地產銷售下降的城市之一。
圖片來源：RAUL ARIANO/BLOOMBERG NEWS
過去一年，中國的地方政府已經採取措施來支撐房價，包括禁止房企提供大幅折扣。
現在，期望房價進一步下跌的買家和拒絕打折的賣家之間正在進行拉鋸戰。
在上海經營一家公共傳播公司的Cao Guoxing今年將他在旅遊城市大理持有的一套860平方英尺的公寓掛牌出售，以便為他的生意融資以及償還另一處房產的貸款。
Cao說，他發現要想賣掉這套房只能虧錢賣。他說，過去三個月都沒有意向購房者來看房。
Cao說，他擔心，即使他更積極地降價，也沒有買家。Cao在2016年購買了這處位於大理的度假房產當作投資。他說，他現在還不準備大幅降價。
根據金融數據供應商萬得(Wind)的數據，2月份，30個主要城市的新房銷售高於2019年的水平，但隨後在5月份降至2019年水平的77%左右。
投行野村(Nomura)的經濟學家表示， 中國四個一線城市——上海、北京、深圳和廣州的需求水平尤其令人擔憂。2022年，隨著外地人口流出，再加上長久以來的人口挑戰加劇，這四座城市的登記人口都出現了幾十年來的首次下降。
二手房需求似乎也在消退。根據中原地產(Centaline Property)的數據，上海5月份二手房成交量降至15,300套，比4月份下降13%，遠低於2019年至2022年5月期間每月至少23,000套的成交量。
房地產研究公司中國指數研究院(China Index Academy)的數據顯示，自2月份以來，100個主要城市二手房平均價格的環比降幅擴大。根據國家統計局的數據，5月份，70個大中城市中只有15個城市的二手房價格環比上漲，而4月份有36個城市。
為了刺激需求，自去年11月以來，監管機構降低了房貸利率，並放鬆了對開發商的融資限制。《華爾街日報》此前報道，為促進需求，決策者還在考慮取消中國大部分城市限購政策的計劃。
市場可能會再次反彈，尤其是房價下跌吸引更多買家的話。開發商推出的新項目減少，這可能限制未來一年的新房供應。
不過，仲量聯行的龐溟表示，隨著房價下跌，成交量可能會進一步萎縮，一定程度上是因為許多房主還未準備好接受損失。
上海的Zhang Dawei取消了今年賣房的計劃，擔心因為需求不振，他可能不得不大幅降低要價。
38歲的Zhang先生說，幾個中介告訴他，現在的房源實在太多，有意願的買家卻不多。去年在上海經歷了兩個月的封鎖後，他目前正考慮幫助妻兒移民葡萄牙。
他說，沒有足夠的信心，房價不會再上漲，恐怕這種情況會持續更長時間。
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