比零元购可气，占人房产居然受法律保护

東方建

春天来了，万物复苏，又到了动物们交配的季节，也到了人们为房事发愁的时候了！等等，这个“房事”，说的可是“房子的事”哦。也不知道是不是跟季节有关啊，这阵子网上刷屏的，都是跟房子有关的糟心事儿，而且还不分国籍，满世界开花。

中国的一对小情侣双双买到了烂尾房，不仅婚事没了着落，还窘困到连50块钱的饭局都不敢去。西班牙的一家华人，因为疫情回国三年，结果房子被拖家带口的吉普赛人给占了，好在邻居发现不对，把照片放上网，一起全网接力找到房主，最终齐心协力，才把占房者给赶了出去。而在美国纽约啊，一位79岁的老妇人，被人冒充她的侄子，将房子挂牌出售，而老太太却一直被蒙在鼓里，直到公寓管理员突然上门换锁，才发现自己“人在家中坐，房子却没了”。类似的事情，更是在加拿大遍地开花：西边有温哥华的千万豪宅被流浪汉攻占，精心设计和打理的后院，被帐篷和简易厕所弄的乌烟瘴气，臭气熏天。加拿大第一大城市多伦多，则是从“豪夺”变成了“巧取”：三名华人男女，伪造文件，盗用身份，将别人的多处房产和公寓，以远低于市场的价格就这么卖了，从中获利上百万加元。

而这些遍布全球的有关“房事”的乱象，总结下来大概就是，有房产的人，或者千辛万苦攒下一些投资房的“有产者”，还真的是面临很大风险，房屋被侵占或者破坏。尤其是海外，很多国家的奇葩法律又是站在所谓弱势群体或者是租客一边的。这里面最夸张的，是一个看上去像是给流氓无赖量身订制的法律，在很多欧美国家是真的存在的，名字也起得非常奇葩：Squatter’s right 。今天咱们就来谈谈跟这项权利相关的案子。喜欢健身的小伙伴们一看Squat这个词可能会觉得眼熟啊——这不就是深蹲嘛！咋的？原来深蹲不仅能蹲出翘臀，还能蹲出一套房？这个“蹲蹲族的权益“，最开始是不是某个皇帝在蹲坑的时候想出来的，咱不知道啊，但是的确是古已有之了，可能是因为那时候在国王或者贵族眼里，封地再大，没有人耕种也白搭，再加上时不时的还有战争和瘟疫来个集体销号，更是让“土地上的人“，成为了一种珍贵资源。为了把这些资源留在自己的地盘上，世代劳作和产出，于是就诞生了这个简单粗暴但却非常有效的办法。简而言之就是，不管这个地方有没有主儿，只要你蹲的时间够长，那地儿就是你的！这就是后来海外殖民扩张的制度基础，不管是策马扬鞭的狂野西部，还是冰天雪地的加拿大荒野，或者是跟袋鼠拳击的澳大利亚，“此山是我开，此树是我栽“，我占了就是我的。这种行为还有一个听起来比较正规的法律术语，叫做Adverse Possession，逆权侵占。

按理说到了现在这个全球人口爆炸的年代，这个法律早应该被淘汰了才对，可事实是，这个法律不仅在绝大多数英联邦国家适用，在美国也依然有效。这里有很大原因是因为，要从根本上废除一个法律，其实是件很困难的事情，之前我们在讲加拿大杂货店小老板变法的故事里就说过，哪怕只修改几个字，也要通过一读二读三读，总督总理签字等等一系列程序，有时候还要送给女王或者国王进行最后的审批。于是有不少历史悠久但是却跟现代观念不符的法律，就这么在夹缝里给存活了下来，反正也不会真的有人去用，就懒得费心费力地去废除了，搁那搁着吧。在加拿大，如果你能在某块国有土地上蹲60年，私人领地蹲个10年以上，这块地就属于你啦！你现在就可以去国会山支个帐篷，只要住下不挪窝，到时候你孙子就能用总理的办公室当婚房了！诶别急，先把手里的帐篷给我放下，我还没说完呢。现在这房地产的价值多大啊，让人随便占山为王那还了得？这个法律里头其实有很多附加的条款，要想达到占地儿的目的，你得像老母鸡孵蛋一样不挪窝，不能三天两头的去打个卡，逢年过节的去住两天，得长此以往的，坚定不移地戳在那，更重要的是，还不能有人来撵你走。像国会山庄这样时刻有荷枪实弹的警卫巡逻站岗的地方，别说六十年了，坚持六个小时不被赶走都敬你是条汉子。那你说我一普通人就是想要占套房呢？其实也很难。“逆权侵占”的重点是在“侵占”上，既然是要进行“侵占”了，那么肯定是不能给钱的，哪怕是一个月象征性地给一块钱，都会算成租赁。也就是租房的话，就算是你租到天荒地老，都不符合侵占的条件。所以要么这是一个无主的房子，要么是房主就是个大善人，让你白吃白住整十年，否则这事想也别想。所以实际生活中，真正进行操作且成功的例子其实并不多，即使有，也大多是占了邻居停车位，或者是后院篱笆往外延伸几尺等等，相对比较小面积的区域。

现实中遇到的那些无赖，想成心钻空子而且成功的，基本都是要伪造文件，盗用身份把房子卖掉租掉的，还需要那么一点技术含量和演技，那是属于诈骗一类，不属于Adverse Possession一类。更多的渣人一开始根本就没指望能占下一套房，纯就为了白嫖房租而来。他们一般是假意租房，跟房东签订了合同，一旦住进去以后，就以各种借口拖欠房租。有一类手段稍微高明的，会专门找那些正在挂牌出售的房子，一本正经的说要买房，价格谈好才提出，自己因为要换工作，贷款一时半会下不来，但是又实在喜欢这个房子，所以想要先租几个月，等银行房贷批了了再过户。这么做就是为了让房主降低警惕性，不对他们进行信用评分调查。而一旦这些人露出真面目，要赶走他们，就成了房东的噩梦。就以加拿大魁北克为例，房东必须要经过“房东及租客管理委员会”受理，听证，小额法庭开庭，判决，执行等等一系列的繁琐的法律程序，才能真正地把人给赶走。这一套流程走下来，在不出任何幺蛾子的情况下，都需要至少九十天，而且法警来执行驱逐房客的费用，也要由房东来承担。如果这期间对方以健康，没有律师等原因推迟听证，或者是反咬一口，告房东没有及时对房子进行维护……那么搞不好几年以后，那些老赖都依然死皮赖脸地住在里头。

由于走法律程序驱逐的时间实在是太长，也是因为怕惹恼了这些霸道的租客会故意破坏房子，有不少房东会忍气吞声，甚至反过来给他们一笔安家费送走瘟神。这要说一句啊，我们在这儿说这个话题的目的呢，绝对不是教大家如何去钻空子赖房租，而是给那些正在或者想要当房东的同学们提个醒：不仅要对房客仔细筛查，还要联系他之前的房东进行第三方信用核对，尤其要对那种要求先租后买的人，提高警惕！因为一旦遇到了垃圾房客，要赶走他们是一件很困难且漫长的事情，即便他们不付房租，死缠烂打，房东也不能强行驱赶。如果里面还有老弱妇孺，那就更好比是嫩豆腐上沾了灰：吹也吹不得，打也不敢打。难道房东真的就束手无策，得眼睁睁地看占房者为所欲为？其实也不然，有个叫做Flash Shelton的美国大叔，就以亲身经历给大家演示了：如何不用通过警察，也不动用武力，在一天之内就把占房者给赶走的战例。讲给房东们做参考~

这个大叔是一个有四十多年经验的Handyman，也就是很多人眼里的勤杂工。尽管这个工作看起来好像不起眼，大叔却是把一辈子的精力都投入了进去，不仅建立了一个叫做United Handyman Association的民间组织，还在油管上开了一个小频道，旨在让大家认识勤杂工这个工种，教人如何取得执照，以及给出一些小tip，让家里不怎么handy的老公变得handy起来。因为受众面的确很小，他的频道三年多下来满打满算也就只有两万多粉丝，视频播放量平均不到三位数。好在他也并不以这个为主业，多数时候都是在自娱自乐，直到今年年初，他上传了一段“如何在一天内赶走占房者”的视频，一夜爆火，在短时间就收获了三百多万的观看。而勤杂工大叔跟占房一家的战争，还要追溯到几个月前。当时大叔的父亲因病去世，由于担忧母亲的心理状态，也是为了方便照顾，于是他将母亲接到自己家中同住，而母亲在加州的房子则挂在网上进行出租。没过多久，就有一个女人打来电话，说想要租下这栋房子，但是房租有点太贵了，她给大叔哭穷说：我六十多岁了，一个人带着个还在读书的孙女，实在是负担不起两千多一个月的房租。大叔听了这话，不禁动了恻隐之心，于是问：那你能给出多少租金呢？结果对方一句话差点没把他给噎死：不给钱！不给钱你租啥房子？收容所出门左转不香么？不想对方居然还老着脸皮振振有词：房子不能空着，得住人才能有人气，这样吧，我帮你平时修修房前屋后，顺带剪草保养后院，就算是抵房租了怎样？大叔差点都给气笑了：我就是专门做这个的handyman，你要来给我修房？怎么着，鲁班门前弄大斧？我也就是个想收点租金补贴家用的小老百姓，没能力做这个慈善。

结果几天以后，那栋房子的邻居打电话给了大叔，您猜怎么着？有辆大卡车拉了一堆家具电器过去，而负责监督搬东西的就是先前要来租房子的一老一少，一副要喜迁新居的样子。一听这话，大叔赶忙联系了那个女人，结果对方解释说，是搬家公司弄错了地址，本来要搬去她另外一间租的房子那去，结果不小心给搬到了这儿。她信誓旦旦地表示，我明天就联系另外的搬家公司把东西全部搬走！

听她这么说，住在上千公里外的大叔也只好同意了，但是越琢磨越觉得这事不对：搬家公司是把家具直接搬到房子里头的啊！她哪来的房门钥匙？很有可能是她在那次看房的时候，趁租房经纪不注意偷偷记下了钥匙盒的密码，她根本就不是租房付不起房租，而是一开始就是奔着这个占房来的！结果还真让大叔给猜准了！老太太口中的明日，是明日复明日，明日何其多，整整一个多月过去，祖孙二人不仅完全没有搬走，反而是就这么心安理得地在人家家里住了下来，而且根据邻居前方发给大叔的报道，她们还呼朋唤友，大开Party，时不时的还有别的陌生人过来小住，俨然已经成为了这个房子的主人。大叔于是打电话给当地警察，结果对方听完了他的描述以后，前后就问了俩问题：人已经住进去了？门上锁了没？在都得到肯定的答复以后，警方把皮球一脚踢了回来：我们不帮居民砸门撬锁赶租客，等你把人从屋里弄走了再过来找我们。大叔直接无语：感情你觉得我打电话报警，原来是来找你们聊天的么？而警方给出的理由是，你必须要拿出对方趁你不在，强占屋子的证据，视频也好，录音也罢，必须要对方承认是未经你的允许偷偷进入且没给一分钱房租，否则这个事情完全有可能是房东和房客之间的租赁纠纷，我们警方不能介入。可是老房子哪来什么监控，如果这次不是邻居发现，估计大叔到现在都还不知道对方已经住进去了。眼看着警方这条路走不通，他只好又联系了一个律师，结果对方给出的一套流程简直是叹为观止：首先你要证明你妈是这个房子的屋主，然后你得证明你妈是你妈，你才能拿到全权处理这个事情的权利，之后你还得证明你跟这个占房者之间没有任何租赁合同，口头协议，金钱交换，还需要证明你俩之间没有过节，你没有歧视她的性别，肤色，年龄……所有这一切走完了，那么恭喜你，你可以去法院要求立案了！啥？啥？！感情搞这么一大堆证明，才只是赶人的第一步？律师那边对他的理解能力表示满意：对！然后你要等开庭排期，按照现在这个速度嘛，快的话大半年，慢的话好几年~末了律师还安慰他说：如果一切顺利的话，十年内可以搞定！那么她逆权侵占的年限不够，房子就还是你的哦！勤杂大叔表示：十年你妹啊！我这口气是十天都咽不下去。可就像先前说的那样，这对祖孙可是把“老弱妇孺”这四个谁都不敢碰的Buff都叠齐了，动手硬赶，那是分分钟都要躺地上碰瓷给你看。这时他脑子里突然冒出一个大胆的想法：既然占房这个事是你占你有理，那我反过来把房子再占回来不就好了嘛！于是他赶紧找到母亲，跟她签订了一份租房合同，上面写明大叔才是那个房子现在的合法租户，然后他收拾了一些生活必需品，带上了防身的家伙以及自己的狗，连夜开车前往母亲的老宅。

一人一狗长途跋涉了12个小时以后，他终于在凌晨四点赶到了母亲的那栋房子，就像邻居描述的那样，屋里亮着灯，门口停着车，一看就是里头住着人。由于不知道屋里到底有多少人，大叔也不敢大晚上的单枪匹马的跟人正面硬刚，于是他把车停在不远的街角，死死盯住房子的大门，就是要用守株待兔的方法，等房子里的人全都离开。功夫不负有心人，就这么一直等到早上九点多，他看见那对占房子的祖孙一前一后的离开，门口的车子也开走了，大叔在巡视了一圈，确认屋里没人以后，来到了房子的前门。大叔随身带着全套的开锁工具，结果却惊讶的发现，对方懒得连门锁都没有换，于是他用自己的备用钥匙就轻松地打开了大门。为了避免对方反咬一口说他入室盗窃，大叔把进入房子的全过程都用手机给拍摄了下来。结果他发现屋子里不仅堆满了家具，还有很多还没有完全拆开的搬家用纸箱子，厨房里还有吃剩的食物和很多生活垃圾，看来这祖孙二人日子也过得真够邋遢的。

他把每个房间的情况都用手机拍下留作证据以后，开车去了最近的一家电器行，买下了全套的监控设备，确保屋里屋外都能在摄像头的覆盖之下。这也是吸取了之前房子被占，报警而没有证据的教训，现在有了监控记录，那祖孙二人再敢回来，就是实打实的非法入侵民宅。正在他热火朝天的安装摄像头的时候，只见那祖孙二人回来了，三人面对面，都感觉又惊讶又有点尴尬，还不等她俩开口，大叔就先一步表示，现在这个房子我已经住进来了，而且我手里还有租房合同，我才是这个房子的合法居民，你俩如果在我的眼皮子底下踏入房子一步，就属于“非法入侵”，我不仅可以报警，而且根据加州的“就地防卫法”，我还可以动用武力。一看大叔动了真格，那个女人立刻就怂了，她于是又开始哭穷，说自己一个老人带着孩子是多么的不容易，找个容身之地实在是太难了。看见大叔依然守在门口不为所动，她又开始狡辩说自己根本就没有住在房子里，家具衣服什么的纯就是搬家公司给送错了，暂时放在里面，在等别的公司搬走而已。换句话来说就是：我们可没有占你的房子，是我们的家具占了你的房子。一听这话，附近的邻居先一步仗义出手了，他们纷纷给出了门口的监控，显示在过去的一个月中，祖孙二人天天都在这个房子里进进出出，分明就是住在里头。不过大叔还是做人留有一线：他并没有把这两个占房者的相貌给拍进了自己的视频里，而是尽量地压低了镜头，只让她们的手和声音出现，唯一的一次出镜画面，也用黑白线条做了处理，保全了她们的隐私。而且还给了她们12个小时的时间，把屋子里的东西全部搬走，如果逾期不搬的话，他就会把里面的东西自行处理掉。为了显示自己的决心，他还在附近拉来了几个膀大腰圆的小伙子，告诉他们，等午夜钟声一响，屋里剩余的衣服也好，家具也罢，就都归他们了。一听居然能有这样的好事，那几个人也兴致勃勃的守在了那儿当起了监督，就等着时间一到上去捡漏。看见的确是没有任何斡旋的余地，祖孙两人也只好赶紧打电话联系搬家公司，毕竟被赶走事小，东西都没了才是大事。为了赶在最后期限之前把所有东西都搬走，她们不得不求助于那些站在旁边看热闹的年轻人，让他们帮忙，但是别忘了，这些人戳这儿是等着收那些她们没搬完的东西的，都帮你搬完了，他们还能剩个啥？于是这些人哪怕是听她说出大天来，连一个手指都不愿意动。

其实看着这一老一少这么手忙脚乱的搬东西，大叔也不免心生同情，觉得这孤儿寡母的可能是真的不容易，略微宽限个几天也未尝不可。但是马上就有邻居出来制止了他快要泛滥的圣母心：当初就是因为你一时心软，才让她俩在这个房子里赖了一个多月，如果这次又放过她们，那才是成了农夫与蛇的故事了。于是大叔狠下心肠，就跟之前说的那样，午夜十二点一到，果断的换掉了门锁。

大叔的这场“24小时成功赶走占房者”被做成视频放上网以后，引起了巨大的讨论热度，除了有一小部分人指责他冷酷无情，没有同情心，共理心以外，大多数人都还是站在了支持他的一方，毕竟境遇困难，生活不易并不是可以用来占便宜，损害另一个无辜者利益的理由或者工具。有很多有着相似经历的房主，也借此向他取经，如何能够快速有效地赶跑占房者。对此，大叔总结出了几条：首先是要确保自己的做法绝对合法，比如他手里有那张由他和母亲共同签字的租房合同，合理合法地拿到了房子的居住权。他在进入房子的时候没有使用武力，也没有对占房的祖孙二人进行威胁和恐吓，甚至连脏话都没有说一句。还有就是一定要保持冷静，随时录像录音留作证据，在二人搬家的时候，不仅用摄像头拍下来全过程，还一直都拉来了第三方作为见证，从根源上杜绝对方碰瓷或者反咬一口的可能性。最重要的是，不要后退，不要心软，否则对方就能抓住机会，得寸进尺，因为：在一个根本没有底线的人面前，就更是要守住自己的底线。