比零元購可氣，占人房產居然受法律保護

東方建

春天來了，萬物復甦，又到了動物們交配的季節，也到了人們為房事發愁的時候了！等等，這個「房事」，說的可是「房子的事」哦。也不知道是不是跟季節有關啊，這陣子網上刷屏的，都是跟房子有關的糟心事兒，而且還不分國籍，滿世界開花。

中國的一對小情侶雙雙買到了爛尾房，不僅婚事沒了著落，還窘困到連50塊錢的飯局都不敢去。西班牙的一家華人，因為疫情回國三年，結果房子被拖家帶口的吉普賽人給佔了，好在鄰居發現不對，把照片放上網，一起全網接力找到房主，最終齊心協力，才把占房者給趕了出去。而在美國紐約啊，一位79歲的老婦人，被人冒充她的侄子，將房子掛牌出售，而老太太卻一直被蒙在鼓裡，直到公寓管理員突然上門換鎖，才發現自己「人在家中坐，房子卻沒了」。類似的事情，更是在加拿大遍地開花：西邊有溫哥華的千萬豪宅被流浪漢攻佔，精心設計和打理的後院，被帳篷和簡易廁所弄的烏煙瘴氣，臭氣熏天。加拿大第一大城市多倫多，則是從「豪奪」變成了「巧取」：三名華人男女，偽造文件，盜用身份，將別人的多處房產和公寓，以遠低於市場的價格就這麼賣了，從中獲利上百萬加元。

而這些遍布全球的有關「房事」的亂象，總結下來大概就是，有房產的人，或者千辛萬苦攢下一些投資房的「有產者」，還真的是面臨很大風險，房屋被侵佔或者破壞。尤其是海外，很多國家的奇葩法律又是站在所謂弱勢群體或者是租客一邊的。這裡面最誇張的，是一個看上去像是給流氓無賴量身訂製的法律，在很多歐美國家是真的存在的，名字也起得非常奇葩：Squatter』s right 。今天咱們就來談談跟這項權利相關的案子。喜歡健身的小夥伴們一看Squat這個詞可能會覺得眼熟啊——這不就是深蹲嘛！咋的？原來深蹲不僅能蹲出翹臀，還能蹲出一套房？這個「蹲蹲族的權益「，最開始是不是某個皇帝在蹲坑的時候想出來的，咱不知道啊，但是的確是古已有之了，可能是因為那時候在國王或者貴族眼裡，封地再大，沒有人耕種也白搭，再加上時不時的還有戰爭和瘟疫來個集體銷號，更是讓「土地上的人「，成為了一種珍貴資源。為了把這些資源留在自己的地盤上，世代勞作和產出，於是就誕生了這個簡單粗暴但卻非常有效的辦法。簡而言之就是，不管這個地方有沒有主兒，只要你蹲的時間夠長，那地兒就是你的！這就是後來海外殖民擴張的制度基礎，不管是策馬揚鞭的狂野西部，還是冰天雪地的加拿大荒野，或者是跟袋鼠拳擊的澳大利亞，「此山是我開，此樹是我栽「，我佔了就是我的。這種行為還有一個聽起來比較正規的法律術語，叫做Adverse Possession，逆權侵佔。

按理說到了現在這個全球人口爆炸的年代，這個法律早應該被淘汰了才對，可事實是，這個法律不僅在絕大多數英聯邦國家適用，在美國也依然有效。這裡有很大原因是因為，要從根本上廢除一個法律，其實是件很困難的事情，之前我們在講加拿大雜貨店小老闆變法的故事裡就說過，哪怕只修改幾個字，也要通過一讀二讀三讀，總督總理簽字等等一系列程序，有時候還要送給女王或者國王進行最後的審批。於是有不少歷史悠久但是卻跟現代觀念不符的法律，就這麼在夾縫裡給存活了下來，反正也不會真的有人去用，就懶得費心費力地去廢除了，擱那擱著吧。在加拿大，如果你能在某塊國有土地上蹲60年，私人領地蹲個10年以上，這塊地就屬於你啦！你現在就可以去國會山支個帳篷，只要住下不挪窩，到時候你孫子就能用總理的辦公室當婚房了！誒別急，先把手裡的帳篷給我放下，我還沒說完呢。現在這房地產的價值多大啊，讓人隨便佔山為王那還了得？這個法律裡頭其實有很多附加的條款，要想達到佔地兒的目的，你得像老母雞孵蛋一樣不挪窩，不能三天兩頭的去打個卡，逢年過節的去住兩天，得長此以往的，堅定不移地戳在那，更重要的是，還不能有人來攆你走。像國會山莊這樣時刻有荷槍實彈的警衛巡邏站崗的地方，別說六十年了，堅持六個小時不被趕走都敬你是條漢子。那你說我一普通人就是想要佔套房呢？其實也很難。「逆權侵佔」的重點是在「侵佔」上，既然是要進行「侵佔」了，那麼肯定是不能給錢的，哪怕是一個月象徵性地給一塊錢，都會算成租賃。也就是租房的話，就算是你租到天荒地老，都不符合侵佔的條件。所以要麼這是一個無主的房子，要麼是房主就是個大善人，讓你白吃白住整十年，否則這事想也別想。所以實際生活中，真正進行操作且成功的例子其實並不多，即使有，也大多是佔了鄰居停車位，或者是後院籬笆往外延伸幾尺等等，相對比較小面積的區域。

現實中遇到的那些無賴，想成心鑽空子而且成功的，基本都是要偽造文件，盜用身份把房子賣掉租掉的，還需要那麼一點技術含量和演技，那是屬於詐騙一類，不屬於Adverse Possession一類。更多的渣人一開始根本就沒指望能佔下一套房，純就為了白嫖房租而來。他們一般是假意租房，跟房東簽訂了合同，一旦住進去以後，就以各種借口拖欠房租。有一類手段稍微高明的，會專門找那些正在掛牌出售的房子，一本正經的說要買房，價格談好才提出，自己因為要換工作，貸款一時半會下不來，但是又實在喜歡這個房子，所以想要先租幾個月，等銀行房貸批了了再過戶。這麼做就是為了讓房主降低警惕性，不對他們進行信用評分調查。而一旦這些人露出真面目，要趕走他們，就成了房東的噩夢。就以加拿大魁北克為例，房東必須要經過「房東及租客管理委員會」受理，聽證，小額法庭開庭，判決，執行等等一系列的繁瑣的法律程序，才能真正地把人給趕走。這一套流程走下來，在不出任何幺蛾子的情況下，都需要至少九十天，而且法警來執行驅逐房客的費用，也要由房東來承擔。如果這期間對方以健康，沒有律師等原因推遲聽證，或者是反咬一口，告房東沒有及時對房子進行維護……那麼搞不好幾年以後，那些老賴都依然死皮賴臉地住在裡頭。

由於走法律程序驅逐的時間實在是太長，也是因為怕惹惱了這些霸道的租客會故意破壞房子，有不少房東會忍氣吞聲，甚至反過來給他們一筆安家費送走瘟神。這要說一句啊，我們在這兒說這個話題的目的呢，絕對不是教大家如何去鑽空子賴房租，而是給那些正在或者想要當房東的同學們提個醒：不僅要對房客仔細篩查，還要聯繫他之前的房東進行第三方信用核對，尤其要對那種要求先租後買的人，提高警惕！因為一旦遇到了垃圾房客，要趕走他們是一件很困難且漫長的事情，即便他們不付房租，死纏爛打，房東也不能強行驅趕。如果裡面還有老弱婦孺，那就更好比是嫩豆腐上沾了灰：吹也吹不得，打也不敢打。難道房東真的就束手無策，得眼睜睜地看占房者為所欲為？其實也不然，有個叫做Flash Shelton的美國大叔，就以親身經歷給大家演示了：如何不用通過警察，也不動用武力，在一天之內就把占房者給趕走的戰例。講給房東們做參考~

這個大叔是一個有四十多年經驗的Handyman，也就是很多人眼裡的勤雜工。儘管這個工作看起來好像不起眼，大叔卻是把一輩子的精力都投入了進去，不僅建立了一個叫做United Handyman Association的民間組織，還在油管上開了一個小頻道，旨在讓大家認識勤雜工這個工種，教人如何取得執照，以及給出一些小tip，讓家裡不怎麼handy的老公變得handy起來。因為受眾面的確很小，他的頻道三年多下來滿打滿算也就只有兩萬多粉絲，視頻播放量平均不到三位數。好在他也並不以這個為主業，多數時候都是在自娛自樂，直到今年年初，他上傳了一段「如何在一天內趕走占房者」的視頻，一夜爆火，在短時間就收穫了三百多萬的觀看。而勤雜工大叔跟占房一家的戰爭，還要追溯到幾個月前。當時大叔的父親因病去世，由於擔憂母親的心理狀態，也是為了方便照顧，於是他將母親接到自己家中同住，而母親在加州的房子則掛在網上進行出租。沒過多久，就有一個女人打來電話，說想要租下這棟房子，但是房租有點太貴了，她給大叔哭窮說：我六十多歲了，一個人帶著個還在讀書的孫女，實在是負擔不起兩千多一個月的房租。大叔聽了這話，不禁動了惻隱之心，於是問：那你能給出多少租金呢？結果對方一句話差點沒把他給噎死：不給錢！不給錢你租啥房子？收容所出門左轉不香么？不想對方居然還老著臉皮振振有詞：房子不能空著，得住人才能有人氣，這樣吧，我幫你平時修修房前屋後，順帶剪草保養後院，就算是抵房租了怎樣？大叔差點都給氣笑了：我就是專門做這個的handyman，你要來給我修房？怎麼著，魯班門前弄大斧？我也就是個想收點租金補貼家用的小老百姓，沒能力做這個慈善。

結果幾天以後，那棟房子的鄰居打電話給了大叔，您猜怎麼著？有輛大卡車拉了一堆傢具電器過去，而負責監督搬東西的就是先前要來租房子的一老一少，一副要喜遷新居的樣子。一聽這話，大叔趕忙聯繫了那個女人，結果對方解釋說，是搬家公司弄錯了地址，本來要搬去她另外一間租的房子那去，結果不小心給搬到了這兒。她信誓旦旦地表示，我明天就聯繫另外的搬家公司把東西全部搬走！

聽她這麼說，住在上千公里外的大叔也只好同意了，但是越琢磨越覺得這事不對：搬家公司是把傢具直接搬到房子裡頭的啊！她哪來的房門鑰匙？很有可能是她在那次看房的時候，趁租房經紀不注意偷偷記下了鑰匙盒的密碼，她根本就不是租房付不起房租，而是一開始就是奔著這個占房來的！結果還真讓大叔給猜准了！老太太口中的明日，是明日復明日，明日何其多，整整一個多月過去，祖孫二人不僅完全沒有搬走，反而是就這麼心安理得地在人家家裡住了下來，而且根據鄰居前方發給大叔的報道，她們還呼朋喚友，大開Party，時不時的還有別的陌生人過來小住，儼然已經成為了這個房子的主人。大叔於是打電話給當地警察，結果對方聽完了他的描述以後，前後就問了倆問題：人已經住進去了？門上鎖了沒？在都得到肯定的答覆以後，警方把皮球一腳踢了回來：我們不幫居民砸門撬鎖趕租客，等你把人從屋裡弄走了再過來找我們。大叔直接無語：感情你覺得我打電話報警，原來是來找你們聊天的么？而警方給出的理由是，你必須要拿出對方趁你不在，強佔屋子的證據，視頻也好，錄音也罷，必須要對方承認是未經你的允許偷偷進入且沒給一分錢房租，否則這個事情完全有可能是房東和房客之間的租賃糾紛，我們警方不能介入。可是老房子哪來什麼監控，如果這次不是鄰居發現，估計大叔到現在都還不知道對方已經住進去了。眼看著警方這條路走不通，他只好又聯繫了一個律師，結果對方給出的一套流程簡直是嘆為觀止：首先你要證明你媽是這個房子的屋主，然後你得證明你媽是你媽，你才能拿到全權處理這個事情的權利，之後你還得證明你跟這個占房者之間沒有任何租賃合同，口頭協議，金錢交換，還需要證明你倆之間沒有過節，你沒有歧視她的性別，膚色，年齡……所有這一切走完了，那麼恭喜你，你可以去法院要求立案了！啥？啥？！感情搞這麼一大堆證明，才只是趕人的第一步？律師那邊對他的理解能力表示滿意：對！然後你要等開庭排期，按照現在這個速度嘛，快的話大半年，慢的話好幾年~末了律師還安慰他說：如果一切順利的話，十年內可以搞定！那麼她逆權侵佔的年限不夠，房子就還是你的哦！勤雜大叔表示：十年你妹啊！我這口氣是十天都咽不下去。可就像先前說的那樣，這對祖孫可是把「老弱婦孺」這四個誰都不敢碰的Buff都疊齊了，動手硬趕，那是分分鐘都要躺地上碰瓷給你看。這時他腦子裡突然冒出一個大膽的想法：既然占房這個事是你占你有理，那我反過來把房子再占回來不就好了嘛！於是他趕緊找到母親，跟她簽訂了一份租房合同，上面寫明大叔才是那個房子現在的合法租戶，然後他收拾了一些生活必需品，帶上了防身的傢伙以及自己的狗，連夜開車前往母親的老宅。

一人一狗長途跋涉了12個小時以後，他終於在凌晨四點趕到了母親的那棟房子，就像鄰居描述的那樣，屋裡亮著燈，門口停著車，一看就是裡頭住著人。由於不知道屋裡到底有多少人，大叔也不敢大晚上的單槍匹馬的跟人正面硬剛，於是他把車停在不遠的街角，死死盯住房子的大門，就是要用守株待兔的方法，等房子里的人全都離開。功夫不負有心人，就這麼一直等到早上九點多，他看見那對占房子的祖孫一前一後的離開，門口的車子也開走了，大叔在巡視了一圈，確認屋裡沒人以後，來到了房子的前門。大叔隨身帶著全套的開鎖工具，結果卻驚訝的發現，對方懶得連門鎖都沒有換，於是他用自己的備用鑰匙就輕鬆地打開了大門。為了避免對方反咬一口說他入室盜竊，大叔把進入房子的全過程都用手機給拍攝了下來。結果他發現屋子裡不僅堆滿了傢具，還有很多還沒有完全拆開的搬家用紙箱子，廚房裡還有吃剩的食物和很多生活垃圾，看來這祖孫二人日子也過得真夠邋遢的。

他把每個房間的情況都用手機拍下留作證據以後，開車去了最近的一家電器行，買下了全套的監控設備，確保屋裡屋外都能在攝像頭的覆蓋之下。這也是吸取了之前房子被占，報警而沒有證據的教訓，現在有了監控記錄，那祖孫二人再敢回來，就是實打實的非法入侵民宅。正在他熱火朝天的安裝攝像頭的時候，只見那祖孫二人回來了，三人面對面，都感覺又驚訝又有點尷尬，還不等她倆開口，大叔就先一步表示，現在這個房子我已經住進來了，而且我手裡還有租房合同，我才是這個房子的合法居民，你倆如果在我的眼皮子底下踏入房子一步，就屬於「非法入侵」，我不僅可以報警，而且根據加州的「就地防衛法」，我還可以動用武力。一看大叔動了真格，那個女人立刻就慫了，她於是又開始哭窮，說自己一個老人帶著孩子是多麼的不容易，找個容身之地實在是太難了。看見大叔依然守在門口不為所動，她又開始狡辯說自己根本就沒有住在房子里，傢具衣服什麼的純就是搬家公司給送錯了，暫時放在裡面，在等別的公司搬走而已。換句話來說就是：我們可沒有占你的房子，是我們的傢具佔了你的房子。一聽這話，附近的鄰居先一步仗義出手了，他們紛紛給出了門口的監控，顯示在過去的一個月中，祖孫二人天天都在這個房子里進進出出，分明就是住在裡頭。不過大叔還是做人留有一線：他並沒有把這兩個占房者的相貌給拍進了自己的視頻里，而是盡量地壓低了鏡頭，只讓她們的手和聲音出現，唯一的一次出鏡畫面，也用黑白線條做了處理，保全了她們的隱私。而且還給了她們12個小時的時間，把屋子裡的東西全部搬走，如果逾期不搬的話，他就會把裡面的東西自行處理掉。為了顯示自己的決心，他還在附近拉來了幾個膀大腰圓的小夥子，告訴他們，等午夜鐘聲一響，屋裡剩餘的衣服也好，傢具也罷，就都歸他們了。一聽居然能有這樣的好事，那幾個人也興緻勃勃的守在了那兒當起了監督，就等著時間一到上去撿漏。看見的確是沒有任何斡旋的餘地，祖孫兩人也只好趕緊打電話聯繫搬家公司，畢竟被趕走事小，東西都沒了才是大事。為了趕在最後期限之前把所有東西都搬走，她們不得不求助於那些站在旁邊看熱鬧的年輕人，讓他們幫忙，但是別忘了，這些人戳這兒是等著收那些她們沒搬完的東西的，都幫你搬完了，他們還能剩個啥？於是這些人哪怕是聽她說出大天來，連一個手指都不願意動。

其實看著這一老一少這麼手忙腳亂的搬東西，大叔也不免心生同情，覺得這孤兒寡母的可能是真的不容易，略微寬限個幾天也未嘗不可。但是馬上就有鄰居出來制止了他快要泛濫的聖母心：當初就是因為你一時心軟，才讓她倆在這個房子里賴了一個多月，如果這次又放過她們，那才是成了農夫與蛇的故事了。於是大叔狠下心腸，就跟之前說的那樣，午夜十二點一到，果斷的換掉了門鎖。

大叔的這場「24小時成功趕走占房者」被做成視頻放上網以後，引起了巨大的討論熱度，除了有一小部分人指責他冷酷無情，沒有同情心，共理心以外，大多數人都還是站在了支持他的一方，畢竟境遇困難，生活不易並不是可以用來佔便宜，損害另一個無辜者利益的理由或者工具。有很多有著相似經歷的房主，也藉此向他取經，如何能夠快速有效地趕跑占房者。對此，大叔總結出了幾條：首先是要確保自己的做法絕對合法，比如他手裡有那張由他和母親共同簽字的租房合同，合理合法地拿到了房子的居住權。他在進入房子的時候沒有使用武力，也沒有對占房的祖孫二人進行威脅和恐嚇，甚至連髒話都沒有說一句。還有就是一定要保持冷靜，隨時錄像錄音留作證據，在二人搬家的時候，不僅用攝像頭拍下來全過程，還一直都拉來了第三方作為見證，從根源上杜絕對方碰瓷或者反咬一口的可能性。最重要的是，不要後退，不要心軟，否則對方就能抓住機會，得寸進尺，因為：在一個根本沒有底線的人面前，就更是要守住自己的底線。