時事

比零元購可氣,占人房產居然受法律保護


東方建

春天來了,萬物復甦,又到了動物們交配的季節,也到了人們為房事發愁的時候了!等等,這個「房事」,說的可是「房子的事」哦。也不知道是不是跟季節有關啊,這陣子網上刷屏的,都是跟房子有關的糟心事兒,而且還不分國籍,滿世界開花。

中國的一對小情侶雙雙買到了爛尾房,不僅婚事沒了著落,還窘困到連50塊錢的飯局都不敢去。西班牙的一家華人,因為疫情回國三年,結果房子被拖家帶口的吉普賽人給佔了,好在鄰居發現不對,把照片放上網,一起全網接力找到房主,最終齊心協力,才把占房者給趕了出去。而在美國紐約啊,一位79歲的老婦人,被人冒充她的侄子,將房子掛牌出售,而老太太卻一直被蒙在鼓裡,直到公寓管理員突然上門換鎖,才發現自己「人在家中坐,房子卻沒了」。類似的事情,更是在加拿大遍地開花:西邊有溫哥華的千萬豪宅被流浪漢攻佔,精心設計和打理的後院,被帳篷和簡易廁所弄的烏煙瘴氣,臭氣熏天。加拿大第一大城市多倫多,則是從「豪奪」變成了「巧取」:三名華人男女,偽造文件,盜用身份,將別人的多處房產和公寓,以遠低於市場的價格就這麼賣了,從中獲利上百萬加元。

而這些遍布全球的有關「房事」的亂象,總結下來大概就是,有房產的人,或者千辛萬苦攢下一些投資房的「有產者」,還真的是面臨很大風險,房屋被侵佔或者破壞。尤其是海外,很多國家的奇葩法律又是站在所謂弱勢群體或者是租客一邊的。這裡面最誇張的,是一個看上去像是給流氓無賴量身訂製的法律,在很多歐美國家是真的存在的,名字也起得非常奇葩:Squatter』s right 。今天咱們就來談談跟這項權利相關的案子。喜歡健身的小夥伴們一看Squat這個詞可能會覺得眼熟啊——這不就是深蹲嘛!咋的?原來深蹲不僅能蹲出翹臀,還能蹲出一套房?這個「蹲蹲族的權益「,最開始是不是某個皇帝在蹲坑的時候想出來的,咱不知道啊,但是的確是古已有之了,可能是因為那時候在國王或者貴族眼裡,封地再大,沒有人耕種也白搭,再加上時不時的還有戰爭和瘟疫來個集體銷號,更是讓「土地上的人「,成為了一種珍貴資源。為了把這些資源留在自己的地盤上,世代勞作和產出,於是就誕生了這個簡單粗暴但卻非常有效的辦法。簡而言之就是,不管這個地方有沒有主兒,只要你蹲的時間夠長,那地兒就是你的!這就是後來海外殖民擴張的制度基礎,不管是策馬揚鞭的狂野西部,還是冰天雪地的加拿大荒野,或者是跟袋鼠拳擊的澳大利亞,「此山是我開,此樹是我栽「,我佔了就是我的。這種行為還有一個聽起來比較正規的法律術語,叫做Adverse Possession,逆權侵佔。

按理說到了現在這個全球人口爆炸的年代,這個法律早應該被淘汰了才對,可事實是,這個法律不僅在絕大多數英聯邦國家適用,在美國也依然有效。這裡有很大原因是因為,要從根本上廢除一個法律,其實是件很困難的事情,之前我們在講加拿大雜貨店小老闆變法的故事裡就說過,哪怕只修改幾個字,也要通過一讀二讀三讀,總督總理簽字等等一系列程序,有時候還要送給女王或者國王進行最後的審批。於是有不少歷史悠久但是卻跟現代觀念不符的法律,就這麼在夾縫裡給存活了下來,反正也不會真的有人去用,就懶得費心費力地去廢除了,擱那擱著吧。在加拿大,如果你能在某塊國有土地上蹲60年,私人領地蹲個10年以上,這塊地就屬於你啦!你現在就可以去國會山支個帳篷,只要住下不挪窩,到時候你孫子就能用總理的辦公室當婚房了!誒別急,先把手裡的帳篷給我放下,我還沒說完呢。現在這房地產的價值多大啊,讓人隨便佔山為王那還了得?這個法律裡頭其實有很多附加的條款,要想達到佔地兒的目的,你得像老母雞孵蛋一樣不挪窩,不能三天兩頭的去打個卡,逢年過節的去住兩天,得長此以往的,堅定不移地戳在那,更重要的是,還不能有人來攆你走。像國會山莊這樣時刻有荷槍實彈的警衛巡邏站崗的地方,別說六十年了,堅持六個小時不被趕走都敬你是條漢子。那你說我一普通人就是想要佔套房呢?其實也很難。「逆權侵佔」的重點是在「侵佔」上,既然是要進行「侵佔」了,那麼肯定是不能給錢的,哪怕是一個月象徵性地給一塊錢,都會算成租賃。也就是租房的話,就算是你租到天荒地老,都不符合侵佔的條件。所以要麼這是一個無主的房子,要麼是房主就是個大善人,讓你白吃白住整十年,否則這事想也別想。所以實際生活中,真正進行操作且成功的例子其實並不多,即使有,也大多是佔了鄰居停車位,或者是後院籬笆往外延伸幾尺等等,相對比較小面積的區域。

現實中遇到的那些無賴,想成心鑽空子而且成功的,基本都是要偽造文件,盜用身份把房子賣掉租掉的,還需要那麼一點技術含量和演技,那是屬於詐騙一類,不屬於Adverse Possession一類。更多的渣人一開始根本就沒指望能佔下一套房,純就為了白嫖房租而來。他們一般是假意租房,跟房東簽訂了合同,一旦住進去以後,就以各種借口拖欠房租。有一類手段稍微高明的,會專門找那些正在掛牌出售的房子,一本正經的說要買房,價格談好才提出,自己因為要換工作,貸款一時半會下不來,但是又實在喜歡這個房子,所以想要先租幾個月,等銀行房貸批了了再過戶。這麼做就是為了讓房主降低警惕性,不對他們進行信用評分調查。而一旦這些人露出真面目,要趕走他們,就成了房東的噩夢。就以加拿大魁北克為例,房東必須要經過「房東及租客管理委員會」受理,聽證,小額法庭開庭,判決,執行等等一系列的繁瑣的法律程序,才能真正地把人給趕走。這一套流程走下來,在不出任何幺蛾子的情況下,都需要至少九十天,而且法警來執行驅逐房客的費用,也要由房東來承擔。如果這期間對方以健康,沒有律師等原因推遲聽證,或者是反咬一口,告房東沒有及時對房子進行維護……那麼搞不好幾年以後,那些老賴都依然死皮賴臉地住在裡頭。

由於走法律程序驅逐的時間實在是太長,也是因為怕惹惱了這些霸道的租客會故意破壞房子,有不少房東會忍氣吞聲,甚至反過來給他們一筆安家費送走瘟神。這要說一句啊,我們在這兒說這個話題的目的呢,絕對不是教大家如何去鑽空子賴房租,而是給那些正在或者想要當房東的同學們提個醒:不僅要對房客仔細篩查,還要聯繫他之前的房東進行第三方信用核對,尤其要對那種要求先租後買的人,提高警惕!因為一旦遇到了垃圾房客,要趕走他們是一件很困難且漫長的事情,即便他們不付房租,死纏爛打,房東也不能強行驅趕。如果裡面還有老弱婦孺,那就更好比是嫩豆腐上沾了灰:吹也吹不得,打也不敢打。難道房東真的就束手無策,得眼睜睜地看占房者為所欲為?其實也不然,有個叫做Flash Shelton的美國大叔,就以親身經歷給大家演示了:如何不用通過警察,也不動用武力,在一天之內就把占房者給趕走的戰例。講給房東們做參考~

這個大叔是一個有四十多年經驗的Handyman,也就是很多人眼裡的勤雜工。儘管這個工作看起來好像不起眼,大叔卻是把一輩子的精力都投入了進去,不僅建立了一個叫做United Handyman Association的民間組織,還在油管上開了一個小頻道,旨在讓大家認識勤雜工這個工種,教人如何取得執照,以及給出一些小tip,讓家裡不怎麼handy的老公變得handy起來。因為受眾面的確很小,他的頻道三年多下來滿打滿算也就只有兩萬多粉絲,視頻播放量平均不到三位數。好在他也並不以這個為主業,多數時候都是在自娛自樂,直到今年年初,他上傳了一段「如何在一天內趕走占房者」的視頻,一夜爆火,在短時間就收穫了三百多萬的觀看。而勤雜工大叔跟占房一家的戰爭,還要追溯到幾個月前。當時大叔的父親因病去世,由於擔憂母親的心理狀態,也是為了方便照顧,於是他將母親接到自己家中同住,而母親在加州的房子則掛在網上進行出租。沒過多久,就有一個女人打來電話,說想要租下這棟房子,但是房租有點太貴了,她給大叔哭窮說:我六十多歲了,一個人帶著個還在讀書的孫女,實在是負擔不起兩千多一個月的房租。大叔聽了這話,不禁動了惻隱之心,於是問:那你能給出多少租金呢?結果對方一句話差點沒把他給噎死:不給錢!不給錢你租啥房子?收容所出門左轉不香么?不想對方居然還老著臉皮振振有詞:房子不能空著,得住人才能有人氣,這樣吧,我幫你平時修修房前屋後,順帶剪草保養後院,就算是抵房租了怎樣?大叔差點都給氣笑了:我就是專門做這個的handyman,你要來給我修房?怎麼著,魯班門前弄大斧?我也就是個想收點租金補貼家用的小老百姓,沒能力做這個慈善。

結果幾天以後,那棟房子的鄰居打電話給了大叔,您猜怎麼著?有輛大卡車拉了一堆傢具電器過去,而負責監督搬東西的就是先前要來租房子的一老一少,一副要喜遷新居的樣子。一聽這話,大叔趕忙聯繫了那個女人,結果對方解釋說,是搬家公司弄錯了地址,本來要搬去她另外一間租的房子那去,結果不小心給搬到了這兒。她信誓旦旦地表示,我明天就聯繫另外的搬家公司把東西全部搬走!

聽她這麼說,住在上千公里外的大叔也只好同意了,但是越琢磨越覺得這事不對:搬家公司是把傢具直接搬到房子裡頭的啊!她哪來的房門鑰匙?很有可能是她在那次看房的時候,趁租房經紀不注意偷偷記下了鑰匙盒的密碼,她根本就不是租房付不起房租,而是一開始就是奔著這個占房來的!結果還真讓大叔給猜准了!老太太口中的明日,是明日復明日,明日何其多,整整一個多月過去,祖孫二人不僅完全沒有搬走,反而是就這麼心安理得地在人家家裡住了下來,而且根據鄰居前方發給大叔的報道,她們還呼朋喚友,大開Party,時不時的還有別的陌生人過來小住,儼然已經成為了這個房子的主人。大叔於是打電話給當地警察,結果對方聽完了他的描述以後,前後就問了倆問題:人已經住進去了?門上鎖了沒?在都得到肯定的答覆以後,警方把皮球一腳踢了回來:我們不幫居民砸門撬鎖趕租客,等你把人從屋裡弄走了再過來找我們。大叔直接無語:感情你覺得我打電話報警,原來是來找你們聊天的么?而警方給出的理由是,你必須要拿出對方趁你不在,強佔屋子的證據,視頻也好,錄音也罷,必須要對方承認是未經你的允許偷偷進入且沒給一分錢房租,否則這個事情完全有可能是房東和房客之間的租賃糾紛,我們警方不能介入。可是老房子哪來什麼監控,如果這次不是鄰居發現,估計大叔到現在都還不知道對方已經住進去了。眼看著警方這條路走不通,他只好又聯繫了一個律師,結果對方給出的一套流程簡直是嘆為觀止:首先你要證明你媽是這個房子的屋主,然後你得證明你媽是你媽,你才能拿到全權處理這個事情的權利,之後你還得證明你跟這個占房者之間沒有任何租賃合同,口頭協議,金錢交換,還需要證明你倆之間沒有過節,你沒有歧視她的性別,膚色,年齡……所有這一切走完了,那麼恭喜你,你可以去法院要求立案了!啥?啥?!感情搞這麼一大堆證明,才只是趕人的第一步?律師那邊對他的理解能力表示滿意:對!然後你要等開庭排期,按照現在這個速度嘛,快的話大半年,慢的話好幾年~末了律師還安慰他說:如果一切順利的話,十年內可以搞定!那麼她逆權侵佔的年限不夠,房子就還是你的哦!勤雜大叔表示:十年你妹啊!我這口氣是十天都咽不下去。可就像先前說的那樣,這對祖孫可是把「老弱婦孺」這四個誰都不敢碰的Buff都疊齊了,動手硬趕,那是分分鐘都要躺地上碰瓷給你看。這時他腦子裡突然冒出一個大膽的想法:既然占房這個事是你占你有理,那我反過來把房子再占回來不就好了嘛!於是他趕緊找到母親,跟她簽訂了一份租房合同,上面寫明大叔才是那個房子現在的合法租戶,然後他收拾了一些生活必需品,帶上了防身的傢伙以及自己的狗,連夜開車前往母親的老宅。

一人一狗長途跋涉了12個小時以後,他終於在凌晨四點趕到了母親的那棟房子,就像鄰居描述的那樣,屋裡亮著燈,門口停著車,一看就是裡頭住著人。由於不知道屋裡到底有多少人,大叔也不敢大晚上的單槍匹馬的跟人正面硬剛,於是他把車停在不遠的街角,死死盯住房子的大門,就是要用守株待兔的方法,等房子里的人全都離開。功夫不負有心人,就這麼一直等到早上九點多,他看見那對占房子的祖孫一前一後的離開,門口的車子也開走了,大叔在巡視了一圈,確認屋裡沒人以後,來到了房子的前門。大叔隨身帶著全套的開鎖工具,結果卻驚訝的發現,對方懶得連門鎖都沒有換,於是他用自己的備用鑰匙就輕鬆地打開了大門。為了避免對方反咬一口說他入室盜竊,大叔把進入房子的全過程都用手機給拍攝了下來。結果他發現屋子裡不僅堆滿了傢具,還有很多還沒有完全拆開的搬家用紙箱子,廚房裡還有吃剩的食物和很多生活垃圾,看來這祖孫二人日子也過得真夠邋遢的。

他把每個房間的情況都用手機拍下留作證據以後,開車去了最近的一家電器行,買下了全套的監控設備,確保屋裡屋外都能在攝像頭的覆蓋之下。這也是吸取了之前房子被占,報警而沒有證據的教訓,現在有了監控記錄,那祖孫二人再敢回來,就是實打實的非法入侵民宅。正在他熱火朝天的安裝攝像頭的時候,只見那祖孫二人回來了,三人面對面,都感覺又驚訝又有點尷尬,還不等她倆開口,大叔就先一步表示,現在這個房子我已經住進來了,而且我手裡還有租房合同,我才是這個房子的合法居民,你倆如果在我的眼皮子底下踏入房子一步,就屬於「非法入侵」,我不僅可以報警,而且根據加州的「就地防衛法」,我還可以動用武力。一看大叔動了真格,那個女人立刻就慫了,她於是又開始哭窮,說自己一個老人帶著孩子是多麼的不容易,找個容身之地實在是太難了。看見大叔依然守在門口不為所動,她又開始狡辯說自己根本就沒有住在房子里,傢具衣服什麼的純就是搬家公司給送錯了,暫時放在裡面,在等別的公司搬走而已。換句話來說就是:我們可沒有占你的房子,是我們的傢具佔了你的房子。一聽這話,附近的鄰居先一步仗義出手了,他們紛紛給出了門口的監控,顯示在過去的一個月中,祖孫二人天天都在這個房子里進進出出,分明就是住在裡頭。不過大叔還是做人留有一線:他並沒有把這兩個占房者的相貌給拍進了自己的視頻里,而是盡量地壓低了鏡頭,只讓她們的手和聲音出現,唯一的一次出鏡畫面,也用黑白線條做了處理,保全了她們的隱私。而且還給了她們12個小時的時間,把屋子裡的東西全部搬走,如果逾期不搬的話,他就會把裡面的東西自行處理掉。為了顯示自己的決心,他還在附近拉來了幾個膀大腰圓的小夥子,告訴他們,等午夜鐘聲一響,屋裡剩餘的衣服也好,傢具也罷,就都歸他們了。一聽居然能有這樣的好事,那幾個人也興緻勃勃的守在了那兒當起了監督,就等著時間一到上去撿漏。看見的確是沒有任何斡旋的餘地,祖孫兩人也只好趕緊打電話聯繫搬家公司,畢竟被趕走事小,東西都沒了才是大事。為了趕在最後期限之前把所有東西都搬走,她們不得不求助於那些站在旁邊看熱鬧的年輕人,讓他們幫忙,但是別忘了,這些人戳這兒是等著收那些她們沒搬完的東西的,都幫你搬完了,他們還能剩個啥?於是這些人哪怕是聽她說出大天來,連一個手指都不願意動。

其實看著這一老一少這麼手忙腳亂的搬東西,大叔也不免心生同情,覺得這孤兒寡母的可能是真的不容易,略微寬限個幾天也未嘗不可。但是馬上就有鄰居出來制止了他快要泛濫的聖母心:當初就是因為你一時心軟,才讓她倆在這個房子里賴了一個多月,如果這次又放過她們,那才是成了農夫與蛇的故事了。於是大叔狠下心腸,就跟之前說的那樣,午夜十二點一到,果斷的換掉了門鎖。

大叔的這場「24小時成功趕走占房者」被做成視頻放上網以後,引起了巨大的討論熱度,除了有一小部分人指責他冷酷無情,沒有同情心,共理心以外,大多數人都還是站在了支持他的一方,畢竟境遇困難,生活不易並不是可以用來佔便宜,損害另一個無辜者利益的理由或者工具。有很多有著相似經歷的房主,也藉此向他取經,如何能夠快速有效地趕跑占房者。對此,大叔總結出了幾條:首先是要確保自己的做法絕對合法,比如他手裡有那張由他和母親共同簽字的租房合同,合理合法地拿到了房子的居住權。他在進入房子的時候沒有使用武力,也沒有對占房的祖孫二人進行威脅和恐嚇,甚至連髒話都沒有說一句。還有就是一定要保持冷靜,隨時錄像錄音留作證據,在二人搬家的時候,不僅用攝像頭拍下來全過程,還一直都拉來了第三方作為見證,從根源上杜絕對方碰瓷或者反咬一口的可能性。最重要的是,不要後退,不要心軟,否則對方就能抓住機會,得寸進尺,因為:在一個根本沒有底線的人面前,就更是要守住自己的底線。

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