真的嗎？基金公司警告：加拿大房地產崩盤將比美國更慘烈

片片楓葉情

過去一周發生發生很多大事，加拿大最大私立房屋貸款基金公司之一-ROMSPEN 宣布暫停基金贖回，世界第2大虛擬貨幣交易所FTX宣布破產保護，美國 10 月份 CPI 數據弱於預期。消費者價格同比上漲7.7%，雖然仍然居高不下，但正在減速。

這是自 2020 年 4 月以來核心 CPI 的最大下行。雖然控制通脹還有很長的路要走，但我們取得了進展。受此消息影響，收益率暴跌，所有重要的加拿大5年期債券收益率暴跌約30個基點。（下圖）

加拿大5年期國債收益率，來源：CNBC

加息正在發揮作用，壓垮需求，摧毀財富，並隨之降低經濟和通貨膨脹。 這個加息周期是否到達峰值？加拿大的房地產泡沫是否破裂？

總部位於多倫多的Romspen 房貸基金公司稱，目前的贖回凍結意味著最近要求贖回的 28 億加元（21 億美元）基金的投資者將無法在 11 月 15 日如期獲得支付，暫停只是短期流動性的問題。

現金流量不匹配是因為 Romspen 對其借款人負有義務，而且還有一大批希望從該基金中撤資的投資者。此外，一些借款人已停止償還利息或本金，因為利率上升給某些住宅和商業項目的可行性帶來了不確定性。因此基金公司需要「暫停片刻」來評估事態發展並拒絕給出恢復贖回的估計日期。

此舉凸顯了美國和加拿大房地產市場日益增長的壓力，因為利率的急劇上升改變了商業項目的經濟效益並擾亂了房地產市場。下圖是Romspen旗艦房貸基金在美加資產分布：

現在如果將浮動利率抵押貸款轉換為兩年期固定利率抵押貸款。加拿大銀行能提供的最好利率是6.2%，許多即將更新的家庭別無選擇。這對家庭來說是一個巨大的利率衝擊。 家庭利息成本占可支配收入的比例目前處於二十多年來的最高水平。 下圖 ：

根據RBC銀行房產融資政策和監管管理公司副總裁利亞·羅賓遜（Leah Robinson）的說法，加拿大最大房貸機構RBC銀行擁有約31萬個浮動利率抵押貸款，大約有12.5萬抵押貸款客戶已經達到或正在接近需要立即增加每月付款的觸發點。

與此同時，根據《環球郵報》的報道，CIBC將在未來12個月內更新約70億加元的浮動利率抵押貸款。

換句話說，這些貸款不會延期。流動性枯竭，現有貸款的償還速度不夠快， 房地產市場狀態將更加惡化。

ROMSPEN 房貸基金公司已經存在了三十多年，他們不是傻瓜。如果他們對投資者資金進行控制，那麼其他人效仿只是時間問題。正如羅恩·巴特勒（Ron Butler）所強調的那樣，越來越多的抵押貸款投資公司正在通過法院命令銷售形式採取行動，以便在贖回請求增加時贖回抵押貸款並將資金返還給投資者。唯一的問題是法院命令的銷售在加拿大需要很長時間，在大多數情況下長達一年。

可以說，在這個金融系統性住房市場的表面之下，有很多問題正在醞釀之中。

Bay Street 知名經濟研究機構-Rosenberg Reserach 的首席經濟學家David Rosenberg, 上周五稱， 毫無疑問，加拿大的房地產正在走向深度回調（Steep downturn)，如果房地產泡沫破裂，加拿大的情況將比美國慘烈的多！因為加拿大的泡沫要嚴重得多，將為已經實施的加息付出更大的代價。

Rosenberg 指出加拿大房價遠高於全國平均收入水平的現實，尤其是與美國相比。

他警告說，根據 Havers Analytics 的數據，加拿大人每賺 1 美元，就欠債 1.65 美元，而美國人每賺 1 美元，只欠債 1 美元。相對而言，與美國相比，加拿大的風險更高。

截至 2022 年 9 月，加拿大房屋的平均價格為 640,479 元。在該國人口稠密的地區，如多倫多和溫哥華，平均房價仍遠高於 100 萬元。

與美國人相比，有大量加拿大人的住房抵押貸款採用浮動利率。根據 Havers Analytics 的數據，略高於三分之一的加拿大人持有浮動利率抵押貸款，這種抵押貸款將在收緊的利率環境下面臨續簽，而 持有浮動利率的美國房主只有 5% 。

「這絕對是一個驚人的數字。我說的是 34% 的抵押貸款，這些抵押貸款對加拿大的高利率反應迅速，」他說。

數據還顯示，加拿大人將 46% 的資產與住宅房地產掛鉤，55% 的凈資產來自住房。這個數據是美國的兩倍。

加西網地產中心編譯綜合報道

地產及投資版面的文章僅供參考，不作為投資建議。投資有風險，入市請謹慎！