只漲不跌？經濟學家預計加拿大房地產市場很快會遭到清算

一位北美經濟學家表示，加拿大的房地產市場與現實脫節，預計很快就會遭到清算，人們也將為此付出代價。低利率，甚至全球大流行，只是部分原因。

據國家郵報報道，對於任何人，尤其是購房者來說，加拿大的房價一直在穩步上漲並不奇怪。在過去的二十年里，全國房價上漲了375%，多倫多和溫哥華等熱門市場的房價分別上漲了450%至490%。

根據加拿大房地產協會的數據，如今房屋的平均價格為686,650元。在安省，這一數字躍升至887,290元，而在卑詩省，則為913,471元。

即使是較小的市場，隨着大流行致使一些人離開城市前往人口較少的社區加速購房，房地產價格也出現了大幅上漲。

加拿大的房價漲幅遠超世界上任何其他發達國家市場，並催生了一個新的經濟術語來描述市場：“住房通脹”（shelter inflation）。

然而，令全球金融服務機構麥格理集團（Macquarie Group）北美戰略與經濟部主管大衛•多伊爾（David Doyle）感到震驚的是，加拿大的房價與其他重要因素並不同步，例如收入和人們未來幾年支付高價房屋的能力。

“價格與基本面完全脫節，”多伊爾說。

雖然加拿大房地產熱潮的大部分原因在於低利率，低廉的借貸成本減輕了大額抵押貸款的負擔，但多伊爾還有另一種解釋。

他說在加拿大有一種心理在起作用，即房價只能朝着一個方向發展，那就是：上漲。

正如多伊爾的研究團隊最近所做的那樣，將加拿大與美國的實際房價和實際收入進行比較時，更好地說明了這一點。

正如多伊爾所解釋的，以及如上圖所示，自1970年代以來的幾十年中，加拿大和美國的收入和房價一直保持着相當相似的速度，並且一直保持同步，直到2000年代後期。

然後，在加拿大，代表房價的紅線如脫韁的野馬，偏離了收入，也偏離了美國的情況。

“兩者所不同的是房價，”多伊爾說。兩個市場在2008-09年之後出現分歧，當時美國遭受嚴重的股市和房地產崩盤歸咎於次貸市場。簡而言之，太多的美國人為他們負擔不起的房屋進行了貸款和抵押。

由於各種原因，例如更嚴格的抵押貸款資格規定，加拿大的房地產市場在很大程度上不受這次崩盤的影響，也沒有遭受同樣的調整。

但隨着美國住房的復蘇，加拿大人可能很快就會付出代價。

正如多伊爾解釋的那樣，2008-09年的崩盤對美國投資者的心理產生了重大影響。“在美國，他們不認為住房是一種安全資產。”

“在加拿大，2008-09年發生的事情強化了這樣一種觀念，即住房永遠不會失敗，房價只漲不跌。”

多伊爾說，雖然低利率助長了加拿大的房市熱潮，但這只是問題的一部分，並指出加拿大和美國都在類似的低利率環境中運作。更高的房地產價格意味着一個家庭的購房能力變得捉襟見肘，即使抵押貸款的負擔減輕了。

他擔心的是，一旦利率開始攀升，到2023年及以後會發生什麼。在2019-2020年市場高峰期購買房屋的人將面臨更高利率的抵押貸款續約。

“到2023年，事情開始變得不穩定。我更擔心2024年之後，屆時加拿大央行將加息，住房將受到影響。”

他說，解決方案很複雜，涉及對加拿大住房市場的全面反思。

目前，加拿大GDP的10%以上來自住宅房地產領域：裝修、所有權轉讓成本和房地產傭金。

“這太大了，而且不可持續。它扭曲了經濟，”多伊爾說。

麥格理集團的研究顯示，加拿大的住房投資占經濟的比重高於任何其他經合組織國家，新西蘭除外。並且超過了在加拿大的商業投資額。

這意味着加拿大作為一個國家，在我們居住地方的支出比我們製造或生產的要多，這個等式最終會影響我們支付居住地的能力。“這是一個非常重大的問題，”多伊爾說。