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只漲不跌?經濟學家預計加拿大房地產市場很快會遭到清算


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來源:約克論壇

一位北美經濟學家表示,加拿大的房地產市場與現實脫節,預計很快就會遭到清算,人們也將為此付出代價。低利率,甚至全球大流行,只是部分原因。

據國家郵報報道,對於任何人,尤其是購房者來說,加拿大的房價一直在穩步上漲並不奇怪。在過去的二十年里,全國房價上漲了375%,多倫多和溫哥華等熱門市場的房價分別上漲了450%至490%。

根據加拿大房地產協會的數據,如今房屋的平均價格為686,650元。在安省,這一數字躍升至887,290元,而在卑詩省,則為913,471元。

即使是較小的市場,隨著大流行致使一些人離開城市前往人口較少的社區加速購房,房地產價格也出現了大幅上漲。

加拿大的房價漲幅遠超世界上任何其他發達國家市場,並催生了一個新的經濟術語來描述市場:「住房通脹」(shelter inflation)。

然而,令全球金融服務機構麥格理集團(Macquarie Group)北美戰略與經濟部主管大衛•多伊爾(David Doyle)感到震驚的是,加拿大的房價與其他重要因素並不同步,例如收入和人們未來幾年支付高價房屋的能力。

「價格與基本面完全脫節,」多伊爾說。

雖然加拿大房地產熱潮的大部分原因在於低利率,低廉的借貸成本減輕了大額抵押貸款的負擔,但多伊爾還有另一種解釋。

他說在加拿大有一種心理在起作用,即房價只能朝著一個方向發展,那就是:上漲。

正如多伊爾的研究團隊最近所做的那樣,將加拿大與美國的實際房價和實際收入進行比較時,更好地說明了這一點。

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正如多伊爾所解釋的,以及如上圖所示,自1970年代以來的幾十年中,加拿大和美國的收入和房價一直保持著相當相似的速度,並且一直保持同步,直到2000年代後期。

然後,在加拿大,代表房價的紅線如脫韁的野馬,偏離了收入,也偏離了美國的情況。

「兩者所不同的是房價,」多伊爾說。兩個市場在2008-09年之後出現分歧,當時美國遭受嚴重的股市和房地產崩盤歸咎於次貸市場。簡而言之,太多的美國人為他們負擔不起的房屋進行了貸款和抵押。

由於各種原因,例如更嚴格的抵押貸款資格規定,加拿大的房地產市場在很大程度上不受這次崩盤的影響,也沒有遭受同樣的調整。

但隨著美國住房的復甦,加拿大人可能很快就會付出代價。

正如多伊爾解釋的那樣,2008-09年的崩盤對美國投資者的心理產生了重大影響。「在美國,他們不認為住房是一種安全資產。」

「在加拿大,2008-09年發生的事情強化了這樣一種觀念,即住房永遠不會失敗,房價只漲不跌。」

多伊爾說,雖然低利率助長了加拿大的房市熱潮,但這只是問題的一部分,並指出加拿大和美國都在類似的低利率環境中運作。更高的房地產價格意味著一個家庭的購房能力變得捉襟見肘,即使抵押貸款的負擔減輕了。

他擔心的是,一旦利率開始攀升,到2023年及以後會發生什麼。在2019-2020年市場高峰期購買房屋的人將面臨更高利率的抵押貸款續約。

「到2023年,事情開始變得不穩定。我更擔心2024年之後,屆時加拿大央行將加息,住房將受到影響。」

他說,解決方案很複雜,涉及對加拿大住房市場的全面反思。

目前,加拿大GDP的10%以上來自住宅房地產領域:裝修、所有權轉讓成本和房地產傭金。

「這太大了,而且不可持續。它扭曲了經濟,」多伊爾說。

麥格理集團的研究顯示,加拿大的住房投資占經濟的比重高於任何其他經合組織國家,紐西蘭除外。並且超過了在加拿大的商業投資額。

這意味著加拿大作為一個國家,在我們居住地方的支出比我們製造或生產的要多,這個等式最終會影響我們支付居住地的能力。「這是一個非常重大的問題,」多伊爾說。

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