房价要降了？美国房产界历史性大变革：6%佣金制彻底取消，一大批人恐失业！
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本周五，美国全国房地产经纪人协会(NAR)同意支付4.18亿美元以和解一群房屋买卖方代表的集体诉讼。该诉讼中指控NAR通过实施高佣金来欺骗房屋买卖双方。
此举意味着，延续百年美国购房交易中的标准佣金6%恐将不复存在，房地产行业将可能迎来重大变革，有望降低房屋买卖的成本。
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NAR宣布和解，引发房地产公司股市动荡
本周五(3月15日)，美国全国房地产经纪人协会(NAR)宣布同意支付4.18亿美元以和解一群房屋买卖方代表的集体诉讼后，美国的房地产公司在股市收盘时均呈下跌趋势。
该诉讼中指控NAR违反反垄断法，通过实施高佣金方式来欺骗房屋买卖双方，并导致房价居高不下。
根据道琼斯市场(Dow Jones Market Data)数据，进入周五的交易时段，Zillow(X)股价下跌高达约16%。此外，Anywhere Real Estate (HOUS)下跌约15%, Compass (COMP)下跌约11%，Redfin (RDFN)下跌约5%。
图源：Yahoofinance.com
据悉，在此之前Zillow股价今年股市仅下跌了约5%。而Redfin在2024年以来一直表现很糟糕，截至周四收盘，其股价今年已经下跌了39%，周五的股价继续下跌了6.1%，进一步加剧了这些损失。
房地产公司股票下跌的部分原因预计和改变房屋经纪人的支付方式有关。根据和解协议，NAR 同意修改其关于佣金的规则，取消了固定佣金制度。
全国房地产经纪人协会(NAR)表示，作为和解内容的一部分，他们将在多重列表服务(MLS)上实施一项新规定，禁止向房屋经纪人提供报酬。这一变化将终止之前的规定，该规定要求卖方向买方经纪人支付报酬。
MLS(Multiple Listing Service)是一个由地产经纪人和房地产专业人士使用的数据库，用于列出正在出售或出租的房屋。去年有88%的卖家在其中列出了他们的房屋。在此之前，将客户的房产列入数据库的经纪人通常需要同意与其他MLS参与者分享他们的佣金，佣金通常为5%或6%不等。
信息截取自Barrons.com
全美地产经纪商协会(NAR)临时首席执行官尼基娅·赖特(Nykia Wright)表示，“多年来，美国地产经纪商协会一直在努力以有利于我们的会员和美国消费者的方式解决这场诉讼。我们一直致力于维护消费者的选择权，并尽最大努力保护我们的会员。这次和解实现了这两个目标。”
Zillow在一份声明中表示，“如果经纪人佣金受到重大影响，则可能会减少房地产合作伙伴的营销预算，或减少参与该行业的房地产合作伙伴数量。这可能会对我们的财务状况和运营结果造成不利影响。”
“但我们仍旧相信，当针对消费者的变革或改进发生时，房地产经纪人也会从中受益。数百万消费者和经纪人依赖Zillow，因为我们为他们提供了不可思议的价值，能使我们在不断变化的房地产格局中继续保持领先地位。”
图源：Yahoofinance.com
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佣金修改后，房屋买卖的具体变化
不止一位华尔街分析师表示，这些新规定将可能导致“佣金下降25%至50%”。
信息截取自Yahoofinance.com
过去几十年，美国房地产经纪获取佣金的结构极其复杂，通常卖家提供最高佣金率以吸引买方经纪人。而此次和解后，将迫使经纪人降低费率以应对竞争。
对于房屋经纪人来说，以后佣金模式将会多样化，可以是一个百分比(不固定)，也可以是一口价(Flat Fee)，或者是以返现(Rebate)形势。
修改后的购房佣金制度：
佣金不再为预定的5%或6%，而由卖家和卖房经济协商议价，而且大概率仅包括卖房经纪佣金；
卖方经纪无权决定买房经纪佣金。买方经纪以后需要直接向买家要，或通过卖方经纪和卖家协商确定支付；
经纪人不一定需要使用MLS才能做中介收佣金。
最大受益者为卖家，因为卖家获得议价权，不用一次性支付双方经纪5%或6%佣金，可选择报价更低的卖方经纪。
而最大受损者恐为买房经纪。虽然很多房产中介买卖双方经纪都做，但主要代表买房的经济生意可能会减少，因为买家出佣金，房价预算将减少。一些有经验买家，大概率会直接跳过买方中介。此外，买方经济佣金也大幅降低。
道明考恩华盛顿研究集团(TD Cowen Washington Research Group(的住房政策分析师贾雷特·塞伯格(Jaret Seiberg)分析称，“现有房主将是受益最大的一方，因为现在他们在出售房屋时将支付较少的费用。”
塞伯格(Seiberg)补充称，“但是，首次购房者和财务状况较为拮据的买家则可能会受到负面影响。这是因为较低的佣金以及缺乏预先设定的费用结构，可能会减少房地产经纪人与这些客户合作的动机。(这意味着这些买家可能会面临更少的支持和服务，或者需要承担更多的责任和费用，从而增加了他们购房的难度和成本。)”
