房價要降了？美國房產界歷史性大變革：6%傭金制徹底取消，一大批人恐失業！
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本周五，美國全國房地產經紀人協會(NAR)同意支付4.18億美元以和解一群房屋買賣方代表的集體訴訟。該訴訟中指控NAR通過實施高傭金來欺騙房屋買賣雙方。
此舉意味著，延續百年美國購房交易中的標準傭金6%恐將不復存在，房地產行業將可能迎來重大變革，有望降低房屋買賣的成本。
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NAR宣布和解，引發房地產公司股市動蕩
本周五(3月15日)，美國全國房地產經紀人協會(NAR)宣布同意支付4.18億美元以和解一群房屋買賣方代表的集體訴訟後，美國的房地產公司在股市收盤時均呈下跌趨勢。
該訴訟中指控NAR違反反壟斷法，通過實施高傭金方式來欺騙房屋買賣雙方，並導致房價居高不下。
根據道瓊斯市場(Dow Jones Market Data)數據，進入周五的交易時段，Zillow(X)股價下跌高達約16%。此外，Anywhere Real Estate (HOUS)下跌約15%, Compass (COMP)下跌約11%，Redfin (RDFN)下跌約5%。
圖源：Yahoofinance.com
據悉，在此之前Zillow股價今年股市僅下跌了約5%。而Redfin在2024年以來一直表現很糟糕，截至周四收盤，其股價今年已經下跌了39%，周五的股價繼續下跌了6.1%，進一步加劇了這些損失。
房地產公司股票下跌的部分原因預計和改變房屋經紀人的支付方式有關。根據和解協議，NAR 同意修改其關於傭金的規則，取消了固定傭金制度。
全國房地產經紀人協會(NAR)表示，作為和解內容的一部分，他們將在多重列表服務(MLS)上實施一項新規定，禁止向房屋經紀人提供報酬。這一變化將終止之前的規定，該規定要求賣方向買方經紀人支付報酬。
MLS(Multiple Listing Service)是一個由地產經紀人和房地產專業人士使用的資料庫，用於列出正在出售或出租的房屋。去年有88%的賣家在其中列出了他們的房屋。在此之前，將客戶的房產列入資料庫的經紀人通常需要同意與其他MLS參與者分享他們的傭金，傭金通常為5%或6%不等。
信息截取自Barrons.com
全美地產經紀商協會(NAR)臨時首席執行官尼基婭·賴特(Nykia Wright)表示，「多年來，美國地產經紀商協會一直在努力以有利於我們的會員和美國消費者的方式解決這場訴訟。我們一直致力於維護消費者的選擇權，並盡最大努力保護我們的會員。這次和解實現了這兩個目標。」
Zillow在一份聲明中表示，「如果經紀人傭金受到重大影響，則可能會減少房地產合作夥伴的營銷預算，或減少參與該行業的房地產合作夥伴數量。這可能會對我們的財務狀況和運營結果造成不利影響。」
「但我們仍舊相信，當針對消費者的變革或改進發生時，房地產經紀人也會從中受益。數百萬消費者和經紀人依賴Zillow，因為我們為他們提供了不可思議的價值，能使我們在不斷變化的房地產格局中繼續保持領先地位。」
圖源：Yahoofinance.com
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傭金修改後，房屋買賣的具體變化
不止一位華爾街分析師表示，這些新規定將可能導致「傭金下降25%至50%」。
信息截取自Yahoofinance.com
過去幾十年，美國房地產經紀獲取傭金的結構極其複雜，通常賣家提供最高傭金率以吸引買方經紀人。而此次和解後，將迫使經紀人降低費率以應對競爭。
對於房屋經紀人來說，以後傭金模式將會多樣化，可以是一個百分比(不固定)，也可以是一口價(Flat Fee)，或者是以返現(Rebate)形勢。
修改後的購房傭金制度：
傭金不再為預定的5%或6%，而由賣家和賣房經濟協商議價，而且大概率僅包括賣房經紀傭金；
賣方經紀無權決定買房經紀傭金。買方經紀以後需要直接向買家要，或通過賣方經紀和賣家協商確定支付；
經紀人不一定需要使用MLS才能做中介收傭金。
最大受益者為賣家，因為賣家獲得議價權，不用一次性支付雙方經紀5%或6%傭金，可選擇報價更低的賣方經紀。
而最大受損者恐為買房經紀。雖然很多房產中介買賣雙方經紀都做，但主要代表買房的經濟生意可能會減少，因為買家出傭金，房價預算將減少。一些有經驗買家，大概率會直接跳過買方中介。此外，買方經濟傭金也大幅降低。
道明考恩華盛頓研究集團(TD Cowen Washington Research Group(的住房政策分析師賈雷特·塞伯格(Jaret Seiberg)分析稱，「現有房主將是受益最大的一方，因為現在他們在出售房屋時將支付較少的費用。」
塞伯格(Seiberg)補充稱，「但是，首次購房者和財務狀況較為拮据的買家則可能會受到負面影響。這是因為較低的傭金以及缺乏預先設定的費用結構，可能會減少房地產經紀人與這些客戶合作的動機。(這意味著這些買家可能會面臨更少的支持和服務，或者需要承擔更多的責任和費用，從而增加了他們購房的難度和成本。)」
