【深度解析】疫情已發生一年，加拿大房市經歷了哪些變化？

加國易居2021-05-06

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加國易居

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首先，加拿大房市雖還沒到前所未有的即將破裂的泡沫階段，但近幾個月房價漲勢的確難以為繼，高房價將經濟置於極其脆弱的風險境地，經不起利息上調和其他一點點風吹草動。專家認為，市場泡沫是基於消費者不現實或自相矛盾想法下的產物，註定會因自身荒誕性破裂。但最近幾個月，尤其是自今年1月份以來房價上漲，多是對利率下降和供應緊張的一種正常市場反應，似乎和上述泡沫定義掛不上鉤。

一旦利率開始上漲， 行情最火爆的一些城市房價估計會跌 10% ，但全面崩潰不大可能 。問題是，央行態度一直是超低利率還會持續一段時間，如果是這樣，房市還會繼續一路高歌前行。

近年來，一些基本支撐要素強勁，一定程度上支撐了市場信心，其中一個最大要素是人口。2015年至去年年初，安省人口新增近百萬人口，其中多為留學生和臨時外勞，大大超出政府此前70萬人口增幅的預計。

人口巨增背後原因眾多，如政府每年移民配額大幅調升，亞省能源經濟低迷導致大量人口湧入安省等。另一方面，政府住房供應卻未能跟上人口漲幅，導致省內大部分地區，從安省倫敦到尼亞加拉，再到多倫多，房價漲了50%以上。而 人口大量湧入，大城市房價飆升，許多年輕人為尋求便宜住房被迫逃離多倫多，導致Tillsonburg等安省西南部許多昔日寧靜的小城鎮， 一下子成為房市投機熱點，如今這股風也刮到全國各地。東岸的哈利法克斯，西岸的Abbotsford-Mission等，都湧現買房潮，過去1年房價漲幅分別高達22.5%和16%。

除超低利率和人口增長帶來的住房壓力外，疫情還催生其他住房壓力 。如疫情期間，人們被迫呆在家中，無處可去，消費大幅萎縮，省下更多錢，消費和購買力大增；二是居家辦公日益普遍，越來越多需要更寬敞居家生活辦公和休閑空間，三是長期封鎖和居家令之下，越來越多人還不如大量花錢，讓自己『及時享樂』。

而在今年年初疫情逐漸穩定、經濟重啟後，房價更趨於正常，房價出現搖擺。問題是，疫情打擊之下，經濟百業蕭條，為刺激的振興經濟，政府會拚命想辦法刺激消費買房和保房價，而不是潑冷水。加拿大政府和央行如此，澳洲和英國等其他發達國家政府和央行也是如此。

有專家分析，老百姓看到政府這種態度，就會拚命買房，花多少錢都在所不惜，認為反正政府會讓房價只漲不跌。市場普遍失去理智，專家紛紛呼籲政府趕緊採取措施遏制房價。問題是，經濟已因疫情衝擊千瘡百孔，如何讓房價降溫同時又不造成災難性後果，卻是個技術活。照目前形勢看，只要經濟仍脆弱不堪，政府和央行不僅不會打壓房價，還會想辦法火上澆油。聯邦政府前不久公布預算就已證實這一點。預算中，只新增非居民買家國內物業空置稅，外界普遍批評作用不大。

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但值得慶幸的是，新屋開發量在今年開年時飆升21.6%，創歷史 新高。 照此下去，買家可能會有更多選擇，當前搶房瘋狂心理有可能逐步減退，但不大可能一夜之間實現，理想狀態是隨着供應增加房價慢慢跌回較理智可比水平，當然過程中可能有些起伏。目前加拿大房市處在一個 十分艱難的十字路口 ，要麼暴跌，要麼持續飆升，無論哪種情況後果都很嚴重。其中前者後果是市場崩塌，影響更慘重。過去30 年中，美國、日本、西班牙和愛爾蘭都曾經歷過房價崩塌慘況，房價崩塌後都導致此後多年經濟嚴重衰退，對加拿大都是前車之鑒。

另一方面，繼續支持房價上漲，代價也很慘重。其一，嚴重影響大城市生活力，多、溫等大城市房價太高，許多人想前往打拚也被高房價嚇住，影響這些原本是各地經濟活動中心大城市的生產力。大城市作為各地經濟中心，本身生產力就高，但現有住宅小區規劃限制和保護多，新屋開發難，無法滿足激增巨大住房需求，限制人才流入。

好在是，這一問題已引起專家和政策關注。2019年一份美國研究指出，只要新增紐約和洛杉磯等大城市房屋供應，就能提升全美整體人均年收入。加拿大情況也差不多，年輕人買房壓力大，會產生沉重社會壓力。 20年前，國內普通家庭獨立屋買房成本占家庭收入40%，到2020年10月，這一比例飆至55% 。專家認為，住房成本大，家庭經受不住經濟方面的一點風吹草動，於民於國都不是什麼好事。專家擔心，國家經濟過於依賴充滿太多不確定性的地產行業， 目前全國住宅物業投資占經濟產出9%以上 ，創歷史新高。

與此同時，房價漲幅遠超收入和租金上漲等基本支撐要素，造成後果是年輕人買房後所剩無幾，沒太多錢用於汽車、退休儲蓄和成家立業養兒育女等其他開銷，不利社會和經濟整體繁榮。

但儘管如此，加人目前這股買房狂熱短期內看不到消停跡像。因疫情日常消費大幅萎縮，自2019年最後一個季度截至目前，國內家庭累計節省1,480多億，相當於每戶家庭節省近9,400元，其中大部分節省的錢都流入房市，而且還在不斷的流入房市。所有基本房價比值，從房價與租金比、房價與收入比等，都顯示市場已經被拉扯到極限。

按目前形勢，利率稍微上調一點，房價就會應聲而跌，央行收緊利率政策時應謹慎。也有人認為，一旦經濟重啟，房市就會迎來首個最大考驗，未來房價如何走向，取決於移民、經濟復蘇進展和利率走向等多個因素。可最近房價漲得這麼猛，今後即使房價出現2位數調整，也只是跌回幾個月前的水平，倒霉的只是最近買房的人，對於多數人來說，房價還是貴得離譜買不起。

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