【深度解析】疫情已发生一年，加拿大房市经历了哪些变化？

加国易居2021-05-06

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首先，加拿大房市虽还没到前所未有的即将破裂的泡沫阶段，但近几个月屋价涨势的确难以为继，高屋价将经济置于极其脆弱的风险境地，经不起利息上调和其他一点点风吹草动。专家认为，市场泡沫是基于消费者不现实或自相矛盾想法下的产物，注定会因自身荒诞性破裂。但最近几个月，尤其是自今年1月份以来屋价上涨，多是对利率下降和供应紧张的一种正常市场反应，似乎和上述泡沫定义挂不上钩。

一旦利率开始上涨， 行情最火爆的一些城市屋价估计会跌 10% ，但全面崩溃不大可能 。问题是，央行态度一直是超低利率还会持续一段时间，如果是这样，房市还会继续一路高歌前行。

近年来，一些基本支撑要素强劲，一定程度上支撑了市场信心，其中一个最大要素是人口。2015年至去年年初，安省人口新增近百万人口，其中多为留学生和临时外劳，大大超出政府此前70万人口增幅的预计。

人口巨增背后原因众多，如政府每年移民配额大幅调升，亚省能源经济低迷导致大量人口涌入安省等。另一方面，政府住屋供应却未能跟上人口涨幅，导致省内大部分地区，从安省伦敦到尼亚加拉，再到多伦多，屋价涨了50%以上。而 人口大量涌入，大城市屋价飙升，许多年轻人为寻求便宜住屋被迫逃离多伦多，导致Tillsonburg等安省西南部许多昔日宁静的小城镇， 一下子成为房市投机热点，如今这股风也刮到全国各地。东岸的哈利法克斯，西岸的Abbotsford-Mission等，都涌现买房潮，过去1年屋价涨幅分别高达22.5%和16%。

除超低利率和人口增长带来的住屋压力外，疫情还催生其他住屋压力 。如疫情期间，人们被迫呆在家中，无处可去，消费大幅萎缩，省下更多钱，消费和购买力大增；二是居家办公日益普遍，越来越多需要更宽敞居家生活办公和休闲空间，三是长期封锁和居家令之下，越来越多人还不如大量花钱，让自己‘及时享乐’。

而在今年年初疫情逐渐稳定、经济重启后，屋价更趋于正常，屋价出现摇摆。问题是，疫情打击之下，经济百业萧条，为刺激的振兴经济，政府会拚命想办法刺激消费买房和保屋价，而不是泼冷水。加拿大政府和央行如此，澳洲和英国等其他发达国家政府和央行也是如此。

有专家分析，老百姓看到政府这种态度，就会拚命买房，花多少钱都在所不惜，认为反正政府会让屋价只涨不跌。市场普遍失去理智，专家纷纷呼吁政府赶紧采取措施遏制屋价。问题是，经济已因疫情冲击千疮百孔，如何让屋价降温同时又不造成灾难性后果，却是个技术活。照目前形势看，只要经济仍脆弱不堪，政府和央行不仅不会打压屋价，还会想办法火上浇油。联邦政府前不久公布预算就已证实这一点。预算中，只新增非居民买家国内物业空置税，外界普遍批评作用不大。

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但值得庆幸的是，新屋开发量在今年开年时飙升21.6%，创历史 新高。 照此下去，买家可能会有更多选择，当前抢房疯狂心理有可能逐步减退，但不大可能一夜之间实现，理想状态是随着供应增加屋价慢慢跌回较理智可比水平，当然过程中可能有些起伏。目前加拿大房市处在一个 十分艰难的十字路口 ，要么暴跌，要么持续飙升，无论哪种情况后果都很严重。其中前者后果是市场崩塌，影响更惨重。过去30 年中，美国、日本、西班牙和爱尔兰都曾经历过屋价崩塌惨况，屋价崩塌后都导致此后多年经济严重衰退，对加拿大都是前车之鉴。

另一方面，继续支持屋价上涨，代价也很惨重。其一，严重影响大城市生活力，多、温等大城市屋价太高，许多人想前往打拼也被高屋价吓住，影响这些原本是各地经济活动中心大城市的生产力。大城市作为各地经济中心，本身生产力就高，但现有住宅小区规划限制和保护多，新屋开发难，无法满足激增巨大住屋需求，限制人才流入。

好在是，这一问题已引起专家和政策关注。2019年一份美国研究指出，只要新增纽约和洛杉矶等大城市房屋供应，就能提升全美整体人均年收入。加拿大情况也差不多，年轻人买房压力大，会产生沉重社会压力。 20年前，国内普通家庭独立屋买房成本占家庭收入40%，到2020年10月，这一比例飙至55% 。专家认为，住屋成本大，家庭经受不住经济方面的一点风吹草动，于民于国都不是什么好事。专家担心，国家经济过于依赖充满太多不确定性的地产行业， 目前全国住宅物业投资占经济产出9%以上 ，创历史新高。

与此同时，屋价涨幅远超收入和租金上涨等基本支撑要素，造成后果是年轻人买房后所剩无几，没太多钱用于汽车、退休储蓄和成家立业养儿育女等其他开销，不利社会和经济整体繁荣。

但尽管如此，加人目前这股买房狂热短期内看不到消停迹像。因疫情日常消费大幅萎缩，自2019年最后一个季度截至目前，国内家庭累计节省1,480多亿，相当于每户家庭节省近9,400元，其中大部分节省的钱都流入房市，而且还在不断的流入房市。所有基本屋价比值，从屋价与租金比、屋价与收入比等，都显示市场已经被拉扯到极限。

按目前形势，利率稍微上调一点，屋价就会应声而跌，央行收紧利率政策时应谨慎。也有人认为，一旦经济重启，房市就会迎来首个最大考验，未来屋价如何走向，取决于移民、经济复苏进展和利率走向等多个因素。可最近屋价涨得这么猛，今后即使屋价出现2位数调整，也只是跌回几个月前的水平，倒霉的只是最近买房的人，对于多数人来说，屋价还是贵得离谱买不起。

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