惨！加拿大房地产或将跌到2025年才能见底

李鑫

加拿大的房地产泡沫正在破裂，另一个指标也在闪烁着警告。住宅投资占GDP的比重在2022年第三季度再次下降，这个数字在一年前达到峰值。

住房投资如此大幅下降，只有在房地产泡沫破灭之前才会出现。

中央银行的研究还表明，实际房价可能会下降到2025年，与着名的预测很吻合。

住宅投资是指住房投资对GDP的贡献。它包括新的住房建设和主要装修，以及一些服务。这是对GDP最直接的贡献，但远不是全部影响。金融和建筑等相关行业也受到住房的强烈影响。

住宅投资增长是伟大的，直到它消耗你的经济。在GDP中的份额上升意味着它超过了一般经济产出。这是房地产泡沫的迹象，因为过剩的增长被沉淀在非生产性资产中。非生产性意味着它不能提供更多的商品或服务，不计成本。它的成本可能是五分钱或一百万元，但它的产出是一样的。

2006年的美国住房泡沫是住房消耗GDP的最着名的例子。住宅投资在2006年达到顶峰，占GDP的6.7%–几乎是15个GDP美元中的一个。修正开始后，它急剧下降，到2010年下降到近2%。各国都不希望其经济的很大一部分只是仓储人员。

住宅投资的急剧下降，先于住房价格的急剧修正

国际清算银行，一个中央银行的中央银行，编制了一份工作文件证实了这一点。

他们发现住宅投资在房价飙升之前，相对于GDP的比重急剧上升。该份额的下降是实际房价增长减速的典型。平均而言，他们发现经济衰退发生在投资收缩的2年之后。根据对几十次经济衰退的分析，房价也平均下降了4年。

削减利率的情况如何？在稳定的投资期降息，历史上曾房价飙升。这是由于拉动远期需求的影响，但泡沫后的影响是不同的。国际清算银行发现利率上升与住宅投资下降有关。然而，相反的情况在统计学上并不显着。

为什么它不能刺激房价增长，这不在研究范围之内。他们推测，不情愿的卖家避免价格下降到足够的水平阻止了周期的完成。如果价格充分下跌，那么更快的增长周期将再次出现。

说到这，再来看看加拿大的最新数据。

加拿大的住宅投资下降的速度几乎和它的增长一样快。2022年第三季度，它占GDP的6.7%，比上一季度下降0.4个百分点，比去年低0.9个百分点。它仍然处于一个被认为是异常高的水平，但它正在急剧下降。

加拿大房地产可能要到2025年才能见底

这也不仅仅是利率的问题。住宅投资的份额在2022年第一季度达到8.7%的峰值，在加息前的一年里下降了1.1个百分点。

根据美国联储的研究，年度实际住房价格增长在一个季度后达到顶峰。使用研究中的平均时间表进行粗略估计，下一季度将出现经济衰退，而实际房价将在2025年前持续下跌。前者比后者更容易看到。

加拿大的房地产泡沫通常会随着这么大的跌幅而破裂。

这在历史上是如何成立的？

加拿大在80年代初和90年代初有过两次重大的房地产泡沫，并进行了大幅修正。在80年代初的泡沫中，住宅投资在81年第二季度达到顶峰，而房房价格则在此后的一个季度达到顶峰。修正从高峰到低谷持续了近4年，接近于平均水平。

90年代的房地产泡沫，住宅投资在1989年第四季度达到高峰。真正的房房价格在两个季度后出现，然后在96年出现修正。近7年的价格下滑，直到市场恢复增长。

没有两次修正是相同的，时间线是基于平均数的。在80年代，修正的时间略低于平均水平，而90年代则更长。然而，一个平均长度的修正是知名预测师所称的。

全球宏观预测公司Oxford Economics认为房价将在2024年中期见底。加拿大皇家银行的模型显示，这是历史上最深的修正，房价将在2025年见底。他们使用了不同的模型，但在时间轴上得出了相似的结论。