慘！加拿大房地產或將跌到2025年才能見底

李鑫

加拿大的房地產泡沫正在破裂，另一個指標也在閃爍著警告。住宅投資佔GDP的比重在2022年第三季度再次下降，這個數字在一年前達到峰值。

住房投資如此大幅下降，只有在房地產泡沫破滅之前才會出現。

中央銀行的研究還表明，實際房價可能會下降到2025年，與著名的預測很吻合。

住宅投資是指住房投資對GDP的貢獻。它包括新的住房建設和主要裝修，以及一些服務。這是對GDP最直接的貢獻，但遠不是全部影響。金融和建築等相關行業也受到住房的強烈影響。

住宅投資增長是偉大的，直到它消耗你的經濟。在GDP中的份額上升意味著它超過了一般經濟產出。這是房地產泡沫的跡象，因為過剩的增長被沉澱在非生產性資產中。非生產性意味著它不能提供更多的商品或服務，不計成本。它的成本可能是五分錢或一百萬元，但它的產出是一樣的。

2006年的美國住房泡沫是住房消耗GDP的最著名的例子。住宅投資在2006年達到頂峰，佔GDP的6.7%–幾乎是15個GDP美元中的一個。修正開始後，它急劇下降，到2010年下降到近2%。各國都不希望其經濟的很大一部分只是倉儲人員。

住宅投資的急劇下降，先於住房價格的急劇修正

國際清算銀行，一個中央銀行的中央銀行，編製了一份工作文件證實了這一點。

他們發現住宅投資在房價飆升之前，相對於GDP的比重急劇上升。該份額的下降是實際房價增長減速的典型。平均而言，他們發現經濟衰退發生在投資收縮的2年之後。根據對幾十次經濟衰退的分析，房價也平均下降了4年。

削減利率的情況如何？在穩定的投資期降息，歷史上曾房價飆升。這是由於拉動遠期需求的影響，但泡沫後的影響是不同的。國際清算銀行發現利率上升與住宅投資下降有關。然而，相反的情況在統計學上並不顯著。

為什麼它不能刺激房價增長，這不在研究範圍之內。他們推測，不情願的賣家避免價格下降到足夠的水平阻止了周期的完成。如果價格充分下跌，那麼更快的增長周期將再次出現。

說到這，再來看看加拿大的最新數據。

加拿大的住宅投資下降的速度幾乎和它的增長一樣快。2022年第三季度，它佔GDP的6.7%，比上一季度下降0.4個百分點，比去年低0.9個百分點。它仍然處於一個被認為是異常高的水平，但它正在急劇下降。

加拿大房地產可能要到2025年才能見底

這也不僅僅是利率的問題。住宅投資的份額在2022年第一季度達到8.7%的峰值，在加息前的一年裡下降了1.1個百分點。

根據美國聯儲的研究，年度實際住房價格增長在一個季度後達到頂峰。使用研究中的平均時間表進行粗略估計，下一季度將出現經濟衰退，而實際房價將在2025年前持續下跌。前者比後者更容易看到。

加拿大的房地產泡沫通常會隨著這麼大的跌幅而破裂。

這在歷史上是如何成立的？

加拿大在80年代初和90年代初有過兩次重大的房地產泡沫，並進行了大幅修正。在80年代初的泡沫中，住宅投資在81年第二季度達到頂峰，而房屋價格則在此後的一個季度達到頂峰。修正從高峰到低谷持續了近4年，接近於平均水平。

90年代的房地產泡沫，住宅投資在1989年第四季度達到高峰。真正的房屋價格在兩個季度後出現，然後在96年出現修正。近7年的價格下滑，直到市場恢復增長。

沒有兩次修正是相同的，時間線是基於平均數的。在80年代，修正的時間略低於平均水平，而90年代則更長。然而，一個平均長度的修正是知名預測師所稱的。

全球宏觀預測公司Oxford Economics認為房價將在2024年中期見底。加拿大皇家銀行的模型顯示，這是歷史上最深的修正，房價將在2025年見底。他們使用了不同的模型，但在時間軸上得出了相似的結論。