加拿大公寓樓花賣不出去！最慘的將是租客

傑克曼

多倫多新建共管公寓的銷售持續低迷，給買家和開發商帶來了短期痛苦，但是從長遠來看，最終買單的可能是租房者。

這是因為過去20年里，多倫多地區新出租公寓的最大來源一直是投資者放租的公寓。

現在，購買和持有這些公寓樓花的成本可能已經達到了投資者推遲購買的程度，特別是如果未來的租金可能無法產生足夠的收入，或者漲幅不足以讓投資者獲得利潤。

Urbanation Inc.報告稱，2022年下半年，大多倫多地區的新公寓銷量同比下降68%，僅售出5419套，幾乎是20年來的最低水平。這意味着未來幾年可能會有大量公寓退出租賃市場。

Zonda Urban市場研究副總裁Pauline Lierman表示，這種趨勢將在2023年繼續下去。許多開發商推遲新項目或新工期，觀察需求是否會回升。

還有跡象表明，最近幾個月接手這些新公寓的業主不願放租。加拿大抵押貸款和住房公司(CMHC)在2022年租賃市場報告中表示，儘管2021年和2022年多倫多的新公寓出租率高達50%，但只有約37%的公寓進入市場。

Lierman說，3000元的租金並不罕見，它更接近歷史平均水平。她也看到2023年新公寓租賃數據的潛在波動。到目前為止，在第一季度開始入住的16棟建築5708套公寓中，只有929套出租。

2006年，CMHC在大多倫多地區記錄了21.3萬套共管公寓，其中約4.25萬套(20%)被放租。到2022年，共管公寓的數量增加了一倍多，達到47.3萬套，出租的數量增加了兩倍多，達到17.1萬套(36%)。

換句話說，如果把大多倫多地區的出租共管公寓看作一個獨立的城市，那麼其家庭數量將與安省增長最快的城市賓頓市(Brampton)相同。

公寓的繁榮並不足以跟上人口的增長：根據加拿大統計局對多倫多人口普查大都市區的記錄，2006年至2021年間，該地區的人口從510萬增加到620萬，增長了21.5%。同一時期，私人住宅數量僅增長了19.4%，從189.4萬戶增加到226.2萬戶。

共管公寓已成為新住房的重要來源，但是負擔能力已經超出了許多人的承受能力，尤其是在多倫多的核心社區。

根據Urbanation的數據，2016年，大多倫多地區的公寓預售均價約為每平方英尺657元。如果你不想等好幾年，可以買現有的共管公寓，在轉售市場上以每平方英尺638元的價格交易，或者有3%的折扣。

到2022年，新共管公寓的平均價格飆升至每平方英尺1427元，多倫多的一些核心地區更貴，比轉售共管公寓的價格高出40%，轉售的交易價格約為每平方英尺1020元。

這一差距很大，Lierman說，這導致共管公寓市場從多倫多為主導，變成905地區較低價項目佔一半的市場。

她說：「我們已經成功推出了一些樓盤，但都在市中心之外，價格在1200元到1400元之間。」

解決滯銷的辦法是為購房者提供激勵措施，比如讓首付更靈活，或者管理費上提供折扣。迄今為止，最慷慨的激勵措施可能來自開發商Camrost Felcorp，其位於多倫多市中心的Raglan House公寓在交易完成後，將給買家寄一張價值2000至2500元(取決於單位面積)的支票，幫助買家增加租金收入或支付額外的抵押貸款費用。

最重要的是，如果現在新公寓太貴了，投資者不能賺錢，想要轉手或出租，買家就不會付定金，這些項目可能需要更長時間或者根本不會建成，幾年後，更多的租房者將爭奪更少的公寓。