加地產協會嚴管「獨家內部」房源 經紀人不滿

陳萱

加拿大房地產協會(Canadian Real Estate Association)已採取行動，要求擁有「off market」待售房屋的房地產經紀人，在公開營銷的三天內將這些待售房屋發佈在電腦盤Multiple listing Service（MLS）上。

據Globe and Mail報道，「獨家」（Exclusive）、「場外」（Off Market）、「即將上市」（Coming Soon）等詞彙更多出現在一些熱門市場。但從上周開始，這種營銷方式受到了嚴格的限制。4月18日，在加拿大地產協會（CREA）年度大會上，來自全國主要地產局的代表以82%的投票贊成新的措施。

新規要求任何公開銷售行為，如草坪上豎牌、社交媒體上發帖、電子郵件或大眾傳播都必須三天期限後，在MLS上發佈房源。然而，經紀人仍然可以在自己的房地產辦公室或經紀公司內部分享獨家信息，或者與外部經紀人進行一對一的交易。

各個地產局必須在2024年1月之前制定執行新規的政策。

報道稱，很多地產經紀人對新規感到不滿。

Engel & Völkers多倫多公司的Anita Springgate-Renaud說：「說到底，這束縛了房地產經紀人的手腳，限制了賣家。我認為只對地產局有利，不是對會員和賣家有利。」她說，她在場外出售的房源並不多，但她擔心新規會產生意想不到的影響。「會出現沒有執照的人，那些不受CREA或地產局規則約束的人。」

大多倫多地區地產局（TRREB）主席Paul Baron認為，這個問題關乎房地產經紀人及其客戶的公平。他指出，CREA是為了阻止美國市場上的一種趨勢，即”僅限獨家交易”已成為一些中介的政策。

Baron說：「有些公司試圖說：『我們不會參與MLS。我們將把所有的房子都列在我們這裡，大家都必須來我們這裡購買。』等到房子賣出，再發佈到MLS上獲得認可，在想要的時候使用它，而不是持續的。這不公平。」

據悉，新系統仍然允許房地產經紀人在其經紀網絡內部銷售獨家盤。例如，Baron自己的公司Century 21 Leading Edge有920名經紀人，他們可以獲得公司獨家房源的最新消息。Right at Home Realty等公司在內部市場擁有6000多名經紀人。

報道稱，獨家房源曾經是少數人的專利：富人、有政治關係的人或名人。Chestnut Park的房地產經紀人Jimmy Molloy多年來處理了數十例交易，客戶有上市公司的首席執行官，他們需要對高管的變動保密。但COVID-19大流行使這一策略對更多人具有吸引力。

Heaps Estrin房地產團隊的經紀人Cailey Heaps在疫情期間創建了一個由房地產經紀人組成的WhatsApp群，分享獨家房源。現在這個群已經膨脹到770多人，不得不遷移到安全消息應用程序Signal上。Heaps說，「我推薦賣家在MLS上掛牌，要儘可能多的曝光率。」但她說，獨家廣告仍有一定的作用，她擔心CREA的規定會傷害那些在專業圈子之外建立聯繫的經紀人和客戶。「你會想到一些新經紀人，他們很熱心，想要做好，如果他們沒有關係怎麼辦？CREA這種方式是有害的：如果將獨家交易限制在一對一接觸，就會限制賣家得到的結果。」

上周卸任CREA主席的Jill Oudil表示：「獨家上市的真正含義是保護隱私。」她說，她從未出售過一套獨家房源。她批評溫哥華和多倫多越來越普遍的一種做法，即在草坪上放置「即將推出」（Coming Soon）的標牌數周后，就被「售出」（Sold）的標牌取代，而房屋從未出現在MLS上。

CREA協會內部的意見並非一致，反對者有卡爾加里地產局(Calgary Real Estate Board)。CREB主席Christian Twomey認為這是CREA越界了，介入了交易。他也指出，在協會的6800名會員中，獨家交易的數量微乎其微。

多倫多銷售人員Adam Weiner在房地產公司(Harvey Kalles Real Estate)經營着一支團隊，他在社交媒體上宣傳自己有能力完成「與MLS無關」的交易，他認為新規定不會影響他的市場。「客戶喜歡獨家交易，」Weiner說，自今年1月以來，他已經參與了10筆場外交易，許多客戶都是建築商、希望在多倫多中城區庫存極低的社區買賣。

他表示，對於賣家來說，獨家交易可能意味着獲得慷慨的交割期限，例如，一些正在經歷人生轉折的人可以獲得8個月甚至12個月的交割期限。對於那些不使用MLS的人來說，獨家銷售可能會變得更加困難，但Weiner說，他更喜歡CREA新規所要求的一對一競爭。「這就像游擊戰……人們知道給我打電話，」他說。