加拿大地產協會推新規 打擊暗盤售房
蘇蘇
加拿大地產協會（CREA）上周宣布新規，要求房子公共營銷3天內，房地產經紀必須在當地地產局多重掛牌服務（MLS）系統中登記掛牌。
加拿大一些賣家不願意公開出售房子，促進了暗盤市場的興旺。（Jonathan Hayward/加通社）
CREA新規理由
根據CREA定義，公共營銷是指任何一種公開賣房方式，包括前院廣告牌、郵箱群發、傳單與社媒賣房帖及其他傳媒方式。這意味着，今後幾乎所有房地產交易都必須在MLS上掛牌，加拿大地產經紀通過暗盤進行房屋交易的好時光，將很快不再。
CREA的理由是，此舉對買賣雙方都公平，買賣雙方應享有所有信息知情權，市場才能做到公開和透明，保障所有人利益。對於買家，有更多房源選擇；對於賣家，能讓房子曝光度更高，吸引更多競爭。
CREA認為，暗盤這種賣房方式，信息只限於小圈子，剝奪了更多買家加價競爭權利，有損消費者利益。新規能加強經紀專業水平，更好服務於消費者和加強MLS品牌。
新規不適用於商業地產、在建中多單元住宅與租賃地產。CREA規定，只有在賣家書面確認，掛牌經紀已通知其明盤和MLS掛牌賣房各種好處，賣家仍選擇暗盤交易這種情況下，經紀才可進行暗盤賣房這種操作方式。
暗盤操作方式
暗盤常見操作方式法是，經紀在小區草坪上豎多個 “即將上市”（Coming Soon）的牌子，吸引人們興趣，但私底下從未掛在MLS上公開出售，而是只透露給知情的客戶，完成場外交易，避免競價爭搶。
暗盤賣房，通常在豪宅交易市場更普遍，豪宅高端客戶賣房，出於隱私考慮不希望房子過度曝光。另一種情況是，市場下行時，賣家既想吸引公眾興趣，又不想留下公開的賣房時間記錄。
此外，疫情期間，許多賣家不希望太多人上門看房，採取獨家暗盤賣房方式。經紀透露，今年央行加息後房市行情下走，許多賣家想試一下水，又不想讓房子過度曝光，導致暗盤賣房盛行。
問題是，買家和賣家利益總是衝突，如賣家喜歡盲拍賣房方式，買家不喜歡，新規如何做才能滿足買賣雙方利益？許多經紀不滿，認為此舉限制了經紀和客戶賣房方式選擇。
經紀：賣家有權選擇賣房方式
安省地產經紀奧克斯利（Gillian Oxley）表示，並非所有人都想在MLS上掛牌，她最近在暗盤市場就看到一幢2,000萬元的豪宅。協會這麼做，在臉書群和其他小圈子中悄悄分享暗盤的經紀中，引起了軒然大波。
奧克斯利認為，如何賣房，應由業主來選擇和決定。奧克斯利目前有3個暗盤，一般會和手頭有相應買房需求的買家客戶的經紀合作。
多倫多地產局（TRREB）總裁克萊格（Kevin Crigger）透露，此前渥太華CREA大會上，就已經激烈討論過這項新規，協會通訊雖未提及明年1月1日正式實施前是否會徵求意見反饋，但細節部分應該會有調整。
克萊格表示，許多經紀在小區豎個牌子，稱暗盤即將上市，但即將一詞概念太模糊，許多買家過幾天開車經過，發現房子已經出售，令人懊惱。克萊格同時承認，協會新規有可能限制經紀與其他公司經紀之間的溝通，對此地產局也不接受。
身為經紀的克萊格透露，他也為客戶代理過暗盤，賣家選擇暗盤交易，多出於隱私考慮，如業主是名人，或是上市公司高管擔心公開賣房會引股東不安等。但CREA希望加強經紀公司間合作，為買家提供更多房源選擇，也是應該的。
選擇私售原因
經紀表示，暗盤過去都是頂流經紀之間的私下交易，後來也逐步正規，有了正規書面合同。暗盤通常是經紀只在自己的網站上掛牌，而不選擇在MLS上掛牌。
地產經紀利奧塔斯（Tommy Lioutas）透露，今秋房市行情動蕩，各種價位的市場上私售日益普遍。有些業主不想為賣房拍照花時間清理或擺設，他最近經手的一幢平房賣家，就因為嫌賣房準備太繁瑣選擇私售，結果房子很快就以95萬元要價出售，買賣雙方皆大歡喜。
利奧塔斯認為，CREA新規令經紀和客戶都很失望，到時候執法估計也只能靠鄰里之間發現誰家掛“coming soon”互相舉報了。此外，上有政策，下有對策，客戶如果堅持暗盤私售，經紀們還是會想出辦法。
經紀波普（Robin Pope）認為，暗盤買房是有自身優勢，但並非所有房子都是私售，因此才有MLS的存在，明售符合所有業主利益，但CREA不應該限制人們的賣房選擇，作為經紀，他還是會支持賣家賣房選擇自由。
經紀們普遍不解的是，作為行業協會，CREA為何不對新規做到更透明？制定政策前為何不進行投票或案例說明？新規生效後如何實施？
暗盤與MLS孰優孰劣？
暗盤賣房，有利有弊。一方面這種方式只針對特定小圈子，保證了小區業主同質性，但另一方面剝奪更多潛在買家選擇權利，同時也不符合賣家利益，畢竟MLS能讓房子得到最大市場曝光度，吸引更多買家競爭，房子有可能賣得更快賣價更高。
《美國經濟評論》2009年MLS掛牌與賣家俬售（FSBO）比較研究顯示，私售房子賣得更慢，賣價更低，但仍有不少有充分耐心的賣家出於自身考慮採取私售方式。
如今網絡信息日益發達，許多買家是自己搜索，然後再通知經紀自己感興趣的房子，不像以前只靠經紀提供房源信息。在當今互聯網門戶網站、社交媒體以及無處不在各種信息流超連接時代，網絡及其體量決定一切。在地產營銷方面，MLS一直是最大網絡，無視其影響肯定有風險。
