加央行警告, 房產投資者恐將推動加國房市快速下跌！

2021-12-20

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加國易居

加拿大銀行警告稱，加拿大房地產市場面臨高風險調整，並特別提出國內房地產投資者為潛在因素。央行援引其研究顯示，自從疫情以來，投資者已佔購房者的20%。同時，Teranet的一項研究顯示，「多戶購房者」已飆升至安省購房市場的最大組成部分，高居2021年房地產市場交易量的25%。在利率上升趨勢給房產市場的負面影響引發廣泛擔憂之際，投資者在房產市場波動中的作用成為關注的焦點。

投資行為是房地產市場的自然產物。但如果僅僅是為了房價增值而進行投資則會在價格下跌時給市場造成較大波動。Realosophy的一項研究揭示了那些將近期購買房產出租的投資者們在2017年多倫多房產泡沫中扮演的角色。根據這項研究，佔據當地購房者16.5%的投資者們，為2016年的房市迅速升值推波助瀾，也給來年市場的冷卻降溫潑了冷水。

研究稱，許多投資者進入市場時都堅信房價是絕對不會跌的。由於多倫多當時房價是年租金的28倍，很多2016年買房的投資者中有95%入不敷出，既房租收入不足以支付每月開支。一般來講，個體投資者的房貸違約率會高於購房自住者，因此在房價下跌時，這些投資者往往會第一個逃離市場，從而推動市場大幅滑坡。該研究顯示，投資者最活躍的地區也是價格跌幅最大的地區。 Richmond Hill和Newmarket是2016年GTA投資購房量最高的地區，佔總交易量的34%和28%，2017年平均價格跌幅也最大，分別為$317,091和$238,866 。

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隨着加國租房市場空置率低至3%以下，且住房危機在全國範圍內爆發，出租物業越來越緊俏，吸引了大量企業資金流入租房市場。各種諸如養老基金和產業投資信託等大型機構投資也日益瞄準了加國租房市場，斥資數十億購買可帶來豐厚房租收益的房產市場。隨着投資信託基金在租房市場上佔據越來越大的位置，從零擁有率躍居2020年的20萬棟，兩家私有股權公司Starlight Investment 和KingSett Capital於去年11月以49億元在加國各地購買了27000套出租單元。

更令人吃驚的是，多倫多的公寓開發商Core Development已將觸角伸進加拿大家庭住房出租領域。今年初，該公司宣布將花費$10億元購置獨立住宅出租，開加國之先河，並計劃在於2026年在加國多個省份購置4000個獨立屋單位出租。據該公司表示，其5000萬元投資所購置的75套獨立住宅，以呈正現金流。Core Development的成功將會吸引其他機構投資者步其後塵。

以租賃市場運營為商業模式的機構投資者不是炒作房價的投機商。這些財大氣粗的機構投資者們由足夠財力在房產市場上進行長線投資，並能度過暫時的市場危機。與個人投資者不同，機構投資者往往不會在幾次漲息後就慌忙出逃，給市場帶來大幅波動。只有提供更全面更詳細的有關機構投資者的市場行為和構成，才能更深刻地了解投資者給加國房地產帶來的影響。

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文章來源：大中資訊網