市场接近底部！美国房产销量暴跌6%，价格同比却上涨6.6%！房源再度紧张，洛杉矶竞价又出现了…

10 月份美国二手房销量连续第九个月下降。潜在购房者正在努力应对抵押贷款利率大幅上涨、屋价上涨和市场上房产减少的问题。

全美房地产经纪人协会（NAR ）周五（11月18日）表示，10月份成屋销售较 9 月下降 5.9%，经季节性因素调整后的年率为 443 万套。

10 月份销售额同比下降 28.4%，目前处于自 2011 年 12 月以来的最低年增长率，这还不包括 2020 年 5 月在大流行开始时出现的销售额急剧放缓。

尽管交易量大幅放缓，但 10 月份全美屋价中值却较上年同期上涨 6.6%，至 379,100 美元。这标志着连续 128 个月的年度屋价上涨，是有记录以来持续时间最长的一次。

尽管价格仍在上涨，但与大流行购买狂潮期间相比，屋价增长速度显然要慢得多，当时屋价一年内上涨了 20%。

现在，居高不下的屋价和不断上升的抵押贷款利率，正在严重影响房屋销量，使许多美国人无法负担住屋。

NAR 首席经济学家 Lawrence Yun 表示，随着抵押贷款利率攀升，更多潜在购房者在 10 月份被排挤出房贷资格。

他补充说，在全美昂贵的地区和近年来屋价大幅上涨的房地产市场中，对购房者的影响更大。

平均抵押贷款利率在 11 月初达到 7% 以上的峰值，为 20 年来的最高水平，这大大加重了购房者的每月还款额。

但上周，由于有迹象表明通胀正在放缓，抵押贷款利率出现大幅下降，回落至 7% 以下，从而出现住屋贷款申请瞬间增加的现象。

“自 11 月中旬达到峰值以来，抵押贷款利率已经下降，因此房屋销售可能接近当前房地产周期的底部，”Yun 说。

房地产市场一直在放缓，因为美国长期抵押贷款的平均利率比一年前翻了一番多，使得买房变得更难负担。

尽管更高的抵押贷款利率抑制了购房者的需求，但也有迹象表明高企的利率也正在打压房源的市场供应，阻止已经锁定较低利率的房主挂牌出售他们的房屋。

上个月，随着市场上房屋库存连续第三个月下降，购房者可供选择的房产大大减少。

NAR 表示，截至 10 月底，市场上约有 122 万套房屋上市，按目前的月度销售速度计算，相当于 3.3 个月的供应量。

“库存水平仍然紧张，这就是为什么一些待售房屋仍然收到多个报价的原因，”Yun 指出。

“10 月份，24% 的房屋收到的购房者的报价高于要价。相反，在市场上停留超过 120 天的房屋价格平均下降了 15.8%，”这位经济学家说。

2022 年 10 月售出的房屋中有 64% 的上市时间不到一个月。

首次购房者占成交者的 28%，低于 9 月份和一年前的 29%。全现金销售占交易的 26%，高于一年前的 24%。

周四（11月17日）公布的新屋开工数据显示，单户住宅建筑和未来建筑许可跌至 2020 年 5 月以来的最低水平。市场上的房屋库存也有所下降。

抵押贷款利率因高通胀而飙升，这迫使美联储开启自 1980 年代以来最快的加息周期。

根据房地美的数据，30 年期固定抵押贷款利率在 10 月份突破 7%，这是自 2002 年以来的首次。

上周该利率降至 6.61%，创下自 1981 年以来的最大单周跌幅。一年前的平均利率为 3.1%。

另据报道，根据加州房地产经纪人协会（CAR）于本周三（11月16日）发布的10月洛杉矶县房地产报告显示，该县房屋销售量比 9 月份下降了 6.1%，比一年前下降了 40%。

该协会 10 月份的未售出库存指数表明，洛杉矶县房屋从上市到售出的平均时间为 20 天。加州则为 23 天。

CAR 总裁 Jennifer Branchini 表示：“虽然 10 月份的销售和价格结果弱于过去几年的表现，并且在即将到来的淡季可能会进一步放缓，但市场底部可能就在眼前。”在上市 23 天时仍然相对较快地销售，由于库存有限，四分之一的房屋售价高于标价。

根据 CAR 的数据，10 月份全县屋价中位数为 854,280 美元，与 9 月份的 891,770 美元相比下降了 4.2%。与去年同期相比，房屋价格则上涨了 0.6%；数据显示，2021 年 10 月，现有单户住宅的价格中值为 848,970 美元。

在加州范围内，上个月的中位数价格为 801,190 美元，与 9 月份的 821,680 美元相比下降了 2.5%。2021 年 10 月，加州屋价中位数为 798,440 美元，同比上涨 0.3%。