市場接近底部！美國房產銷量暴跌6%，價格同比卻上漲6.6%！房源再度緊張，洛杉磯競價又出現了…

10 月份美國二手房銷量連續第九個月下降。潛在購房者正在努力應對抵押貸款利率大幅上漲、房價上漲和市場上房產減少的問題。

全美房地產經紀人協會（NAR ）周五（11月18日）表示，10月份成屋銷售較 9 月下降 5.9%，經季節性因素調整後的年率為 443 萬套。

10 月份銷售額同比下降 28.4%，目前處於自 2011 年 12 月以來的最低年增長率，這還不包括 2020 年 5 月在大流行開始時出現的銷售額急劇放緩。

儘管交易量大幅放緩，但 10 月份全美房價中值卻較上年同期上漲 6.6%，至 379,100 美元。這標誌着連續 128 個月的年度房價上漲，是有記錄以來持續時間最長的一次。

儘管價格仍在上漲，但與大流行購買狂潮期間相比，房價增長速度顯然要慢得多，當時房價一年內上漲了 20%。

現在，居高不下的房價和不斷上升的抵押貸款利率，正在嚴重影響房屋銷量，使許多美國人無法負擔住房。

NAR 首席經濟學家 Lawrence Yun 表示，隨着抵押貸款利率攀升，更多潛在購房者在 10 月份被排擠出房貸資格。

他補充說，在全美昂貴的地區和近年來房價大幅上漲的房地產市場中，對購房者的影響更大。

平均抵押貸款利率在 11 月初達到 7% 以上的峰值，為 20 年來的最高水平，這大大加重了購房者的每月還款額。

但上周，由於有跡象表明通脹正在放緩，抵押貸款利率出現大幅下降，回落至 7% 以下，從而出現住房貸款申請瞬間增加的現象。

「自 11 月中旬達到峰值以來，抵押貸款利率已經下降，因此房屋銷售可能接近當前房地產周期的底部，」Yun 說。

房地產市場一直在放緩，因為美國長期抵押貸款的平均利率比一年前翻了一番多，使得買房變得更難負擔。

儘管更高的抵押貸款利率抑制了購房者的需求，但也有跡象表明高企的利率也正在打壓房源的市場供應，阻止已經鎖定較低利率的房主掛牌出售他們的房屋。

上個月，隨着市場上房屋庫存連續第三個月下降，購房者可供選擇的房產大大減少。

NAR 表示，截至 10 月底，市場上約有 122 萬套房屋上市，按目前的月度銷售速度計算，相當於 3.3 個月的供應量。

「庫存水平仍然緊張，這就是為什麼一些待售房屋仍然收到多個報價的原因，」Yun 指出。

「10 月份，24% 的房屋收到的購房者的報價高於要價。相反，在市場上停留超過 120 天的房屋價格平均下降了 15.8%，」這位經濟學家說。

2022 年 10 月售出的房屋中有 64% 的上市時間不到一個月。

首次購房者占成交者的 28%，低於 9 月份和一年前的 29%。全現金銷售占交易的 26%，高於一年前的 24%。

周四（11月17日）公布的新屋開工數據顯示，單戶住宅建築和未來建築許可跌至 2020 年 5 月以來的最低水平。市場上的房屋庫存也有所下降。

抵押貸款利率因高通脹而飆升，這迫使美聯儲開啟自 1980 年代以來最快的加息周期。

根據房地美的數據，30 年期固定抵押貸款利率在 10 月份突破 7%，這是自 2002 年以來的首次。

上周該利率降至 6.61%，創下自 1981 年以來的最大單周跌幅。一年前的平均利率為 3.1%。

另據報道，根據加州房地產經紀人協會（CAR）於本周三（11月16日）發佈的10月洛杉磯縣房地產報告顯示，該縣房屋銷售量比 9 月份下降了 6.1%，比一年前下降了 40%。

該協會 10 月份的未售出庫存指數表明，洛杉磯縣房屋從上市到售出的平均時間為 20 天。加州則為 23 天。

CAR 總裁 Jennifer Branchini 表示：「雖然 10 月份的銷售和價格結果弱於過去幾年的表現，並且在即將到來的淡季可能會進一步放緩，但市場底部可能就在眼前。」在上市 23 天時仍然相對較快地銷售，由於庫存有限，四分之一的房屋售價高於標價。

根據 CAR 的數據，10 月份全縣房價中位數為 854,280 美元，與 9 月份的 891,770 美元相比下降了 4.2%。與去年同期相比，房屋價格則上漲了 0.6%；數據顯示，2021 年 10 月，現有單戶住宅的價格中值為 848,970 美元。

在加州範圍內，上個月的中位數價格為 801,190 美元，與 9 月份的 821,680 美元相比下降了 2.5%。2021 年 10 月，加州房價中位數為 798,440 美元，同比上漲 0.3%。