疫情下貸款買房賺到了? 加國房貸利率已跌破通脹率!

2021-07-30

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加國易居

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多家媒體平台證實，加拿大的按揭房貸利率最近已經跌破了通貨膨脹率。這意味着房貸成本已經成了負數。而房地產資訊分析網站Better Dwelling發文說，這種情況比較罕見，加拿大上一次發生這種情況還是在40多年前。那時正發生通貨膨脹危機，每個人都在購買房產以作為保值措施，因此還造就了一個房地產泡沫，這個泡沫並在不久之後發生破裂。

這裡要引入一個房貸「實際利率」的概念。「實際利率」是指從利率中減去通貨膨脹率後的實際付息利率。

假設 房貸利率2% ， 通貨膨脹率也為2% ，那麼房貸實際利率就是0%。所以，如果通貨膨脹率保持穩定，銀行在收回發出的房貸時是沒有實際利潤的，只能落得個慷慨名聲而已，而對借款人來說根本就是一筆免費的貸款，這種假設看起來比較荒誕，但眼下加拿大的情況的確正是如此。

按揭房貸中最常見的種類是「5年期固定利率」。目前加拿大按揭房貸利率是否真的低於當前通膨率，只要在這個貸款品類上加以分析即可。而6月份銀行「5年期固定」掛牌利率為4.79%，扣除通貨膨脹後實際利率還有1.7%，看起來並不低，銀行應該有不錯的貸款業務利潤。但問題是，沒有人會按掛牌利率貸款。

「5年期固定」的掛牌利率基本上只用來進行市場分析或是計算違約罰款，實際上借款人能夠拿到的最低利率通常要比掛牌利率低220至250個基點，即5年期固定利率實際上是低於掛牌利率幾個點的「折扣利率」或「優惠利率」，所以需要用優惠利率計算才能得到真實結果。

6月份的「5年期固定」優惠利率是2.45%，比掛牌利率低234個基點。經通貨膨脹調整後，6月份實際利率為-0.6%。這是個負數，表示實際上銀行在承擔貸款成本即利息。以加拿大千百億房貸的規模，這種「負利息」的金額是一個相當大的數字。5月份實際利率還更低， -1.2%。

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-1.2%的實際利率，是加拿大自上世紀70年代末以來所達到的最低水平。加拿大於1970年代末出現通貨膨脹危機，大批人不惜追高房價購房保值，全民共同創造了一個房地產泡沫。這個泡沫1980年代初即告破裂，因房價下挫而受到嚴重損失的人不計其數。

經通脹調整的5年固定房貸實際利率（灰線）於40多年後再度變負（Better Dwelling）

由於利率超低，加拿大許多本來以固定利率貸款的房主都改用了浮動利率。為計算方便，Better Dwelling借用了「1年期固定利率」來充當浮動利率，因為它們之間相當接近，一年期固定利率和三年期浮動利率僅相差5個基點。今年6月，使用1年期固定利率的普通按揭貸款利率是2.79%。經通貨膨脹調整後，實際利率是-0.3%。

在短期按揭房貸方面，加拿大的實際利率還從來沒有達到過這麼低的程度。

實際利率為負，對已經負擔有按揭房貸的人當然是好事，以低利率續貸機會大好。但對於尚未貸款購房的人來說，現在是否是舉債入市的好時機，就沒人能夠說得清楚了。而實際利率如果低於零確實在刺激人們借貸，但須知現在加拿大的信貸規模已經處於數十年來的最高點，而房地產市場活動水平和房價還仍然處於歷史最高點。