疫情下贷款买房赚到了? 加国房贷利率已跌破通胀率!

2021-07-30

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加国易居

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多家媒体平台证实，加拿大的按揭房贷利率最近已经跌破了通货膨胀率。这意味着房贷成本已经成了负数。而房地产资讯分析网站Better Dwelling发文说，这种情况比较罕见，加拿大上一次发生这种情况还是在40多年前。那时正发生通货膨胀危机，每个人都在购买房产以作为保值措施，因此还造就了一个房地产泡沫，这个泡沫并在不久之后发生破裂。

这里要引入一个房贷“实际利率”的概念。“实际利率”是指从利率中减去通货膨胀率后的实际付息利率。

假设 房贷利率2% ， 通货膨胀率也为2% ，那么房贷实际利率就是0%。所以，如果通货膨胀率保持稳定，银行在收回发出的房贷时是没有实际利润的，只能落得个慷慨名声而已，而对借款人来说根本就是一笔免费的贷款，这种假设看起来比较荒诞，但眼下加拿大的情况的确正是如此。

按揭房贷中最常见的种类是“5年期固定利率”。目前加拿大按揭房贷利率是否真的低于当前通膨率，只要在这个贷款品类上加以分析即可。而6月份银行“5年期固定”挂牌利率为4.79%，扣除通货膨胀后实际利率还有1.7%，看起来并不低，银行应该有不错的贷款业务利润。但问题是，没有人会按挂牌利率贷款。

“5年期固定”的挂牌利率基本上只用来进行市场分析或是计算违约罚款，实际上借款人能够拿到的最低利率通常要比挂牌利率低220至250个基点，即5年期固定利率实际上是低于挂牌利率几个点的“折扣利率”或“优惠利率”，所以需要用优惠利率计算才能得到真实结果。

6月份的“5年期固定”优惠利率是2.45%，比挂牌利率低234个基点。经通货膨胀调整后，6月份实际利率为-0.6%。这是个负数，表示实际上银行在承担贷款成本即利息。以加拿大千百亿房贷的规模，这种“负利息”的金额是一个相当大的数字。5月份实际利率还更低， -1.2%。

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-1.2%的实际利率，是加拿大自上世纪70年代末以来所达到的最低水平。加拿大于1970年代末出现通货膨胀危机，大批人不惜追高屋价购房保值，全民共同创造了一个房地产泡沫。这个泡沫1980年代初即告破裂，因屋价下挫而受到严重损失的人不计其数。

经通胀调整的5年固定房贷实际利率（灰线）于40多年后再度变负（Better Dwelling）

由于利率超低，加拿大许多本来以固定利率贷款的房主都改用了浮动利率。为计算方便，Better Dwelling借用了“1年期固定利率”来充当浮动利率，因为它们之间相当接近，一年期固定利率和三年期浮动利率仅相差5个基点。今年6月，使用1年期固定利率的普通按揭贷款利率是2.79%。经通货膨胀调整后，实际利率是-0.3%。

在短期按揭房贷方面，加拿大的实际利率还从来没有达到过这么低的程度。

实际利率为负，对已经负担有按揭房贷的人当然是好事，以低利率续贷机会大好。但对于尚未贷款购房的人来说，现在是否是举债入市的好时机，就没人能够说得清楚了。而实际利率如果低于零确实在刺激人们借贷，但须知现在加拿大的信贷规模已经处于数十年来的最高点，而房地产市场活动水平和屋价还仍然处于历史最高点。