持續加息下這些房產持有者慘了 有的已關門倒閉

靜若繁花

據報道，自2017年以來，多套房產擁有者已成為安省房地產市場中的最大買家人群。但一份最新報告分析稱，這些人會在持續加息的環境下大大減少活躍度。

今年春季，負責運營安省土地註冊系統的私人公司Teranet報告稱，在2017至2021年期間，多套房產擁有者買下了22%的住宅（包括獨立屋、公寓、半獨立屋和鎮屋等）。這種趨勢在2022年繼續加劇，現在安省超過25%的所有類型住宅房產是被多套房產持有者買下。在第三季度的市場分析報告中，Teranet公司指出，在這些多套房產所有者中，53%的人僅擁有兩套房產，而三套房產持有者佔18%，擁有四套房產者佔8%。

值得一提的是，這類多套房產所有者中，占第二大比例的是擁有5套以上房產的人，這個比例達到21%。最近幾年，這個族群已經不斷壯大，而且與其他類型的多套房產所有者有許多不同之處。在業界，人們通常把這類人群的行為概括為BRRR：買房（Buy）、出租（Rent）、重裝（Renovate）和貸款重組（Refinance）。

“新冠疫情讓房地產投資變得格外有吸引力，此前它是一個休眠的資產類別，”一位BRRR投資者JackBernstein表示。他在自己近30歲的時候，已經在安省擁有超過20套房產用於出租。同時他也擁有BerstoneCapital公司，主要為投資者提供培訓。他表示，不論是沒有房產的中年母親、還是20歲出頭想要買房的專業人士都是他的客戶。

不過Teranet的數據表明，這種依賴於低利率的投資趨勢也會讓其中一些人遇到風險，尤其是最近一段時間，利率在持續上升。

70%的擁有5套以上者使用不止一個借貸機構，有時這也意味著他們從不止一家加拿大5大銀行貸款，因此借款利率也正越來越高。Teranet的數據表明，擁有兩套、三套或四套房產的貸款者從2020年起就開始轉向多家貸款機構。

報告還顯示，自2011年起，大約30%的多套房產所有者在一年之內就進行了貸款重組，有的是為了再買一套房，有的是因為其他原因。不過使用貸款重組方式在市場上的比例已經從2019年開始穩步上升，其中擁有超過5套房產者佔了34%，比擁有兩套物業者（17%）多了一倍。

“整個房地產市場都大量依賴於貸款，”Bernstein說道。近期他表示自己已經放緩了貸款速度，並把重點放在利潤最高的交易上，因為利率已經升高了。”我所有的貸款利率都是浮動的，幸運的是當我買這些房產的時候，我分析過也測試過自己所能承受的壓力，因此還未陷入麻煩。”現在他正在找其他辦法來通過現有的房產獲得額外的收益，例如增加廣告牌或出租儲物櫃。

他認為這些BRRR投資者最大的麻煩在於過度依賴低利率，”有很大一部人貸款付首付和建築費。”

這個困擾不僅在於貸款利率和成本增加了。許多人的信用額度、私人貸款或本票也沒有保障。這樣一來如果他們從租金中所賺的利潤被這些增長的成本花掉，那麼就會出現額外的風險。

“有很多投資者可能會因此被淘汰。現在已經出現了失敗者，我親眼目睹，這個圈子裡已經有人正關門倒閉，”他說道。

Teranet沒有公布多套房產所有者所持有的具體房產數量，但2021年人口數據顯示，多倫多1,253,238套私人住宅中，29%的房產是歸多套房產所有者持有，這個數量超過了363,000套。

同時報告也顯示，在公寓市場投資方面，多倫多與其他地方不同。報告稱，在全省，一人持有的多套住宅中僅28%是公寓，但在多倫多市場，這個比例達到了59%。奇怪的是，僅17%的公寓持有者在大多區也有房產。Berstein表示，這說明大多數BRRR投資者都避免購買公寓，因為這類物業升值更慢，而且重裝和升級的空間更小。